高新法院分析拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件特點(diǎn)成因并提出對策
作者曾耀林、袁晟翔
近年來，我院審理了許多涉及拆遷安置房屋買賣合同糾紛的案件。由于此類案件多發(fā)生于農(nóng)轉(zhuǎn)非的拆遷安置戶當(dāng)中，牽涉到本地人員與外地人員、拆遷戶與非拆遷戶、甚至是親朋好友之間，關(guān)系到人們之間的信任程度、交易行為的誠信程度，直接影響到當(dāng)?shù)亓己妹耧L(fēng)的形成和新型和諧社區(qū)的建設(shè)。我院在對大量個案進(jìn)行實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，試圖通過對此類案件的基本情況概括、案件特點(diǎn)梳理，最終提出此類糾紛的妥善解決方案，以達(dá)致經(jīng)濟(jì)理性和社會衡平的和諧統(tǒng)一。
一、案件基本情況
2005年以來，起訴到本院的此類案件共計75起。此類糾紛主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個拆遷戶數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶在當(dāng)時僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買賣，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣人，約定買受人預(yù)先支付大部分的購房款，余款在出賣人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時支付；由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開始辦理。而較爭議雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時，現(xiàn)在房屋價格已近大幅增長，故較多出賣人反悔，紛紛要求買受人在原買賣合同約定的款項之外額外支付一筆購房款差價，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買賣合同有效，并訴請出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣人以各種理由主動訴請法院判決買賣協(xié)議無效。
二、案件特點(diǎn)
1、訴求集中：主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在75件此類案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求法院判決被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，占此類案件的90%。另外7件則是由出賣人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無效。理由主要集中于出賣時未經(jīng)得其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書等。
2、出賣人反悔原因集中：大多系房屋價格大幅增長所致。從案件審理的情況上來看，盡管眾多出賣人在進(jìn)行答辯時所提出的理由都并非是以房屋價格增長，但法院在審理過程中依然能清楚的感覺到利益因素的影響誠為出賣人反悔的最主要原因。
3、調(diào)解難度集中。從本院對此類案件進(jìn)行審理的情況來看，一個突出的問題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購房差價；而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
4、法院判決集中：出賣人敗訴。遵循允諾必需信守的合同法基本原則，本院在處理此類案件時，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告敗訴告終。
三、原因分析
1、利益驅(qū)動下的誠信缺失。此類案件之所以大量出現(xiàn)，究其根本原因則是出賣人的誠信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價格呈現(xiàn)連年的持續(xù)增長的態(tài)勢，這種價格變化所導(dǎo)致的過去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會，其結(jié)果就是出賣人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)。
2、現(xiàn)行立法、司法的缺陷。現(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時間早晚有別，同時具體法律法規(guī)又具有針對事項立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類案件的時候，無可避免的在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見和觀點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計失信的法律成本方面形成錯覺。同時，對失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。
3、安置房買賣本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋買賣交易存在很長的時間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險。司法實(shí)踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險，主要是針對買受人而言。一般情況下，拆遷房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣方都會要求買方支付全部或絕大部分房價款，而買受人在支付該巨額房款后并不能及時取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會置于高風(fēng)險法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動需要一個很漫長的歷史周期，期間可能會出現(xiàn)的法律風(fēng)險諸如房價飆升違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒有精心設(shè)計，而且買受人在一定程度上存在很大僥幸心理。
四、對策建議
1、規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財產(chǎn)，而簽訂房屋買賣合同時往往又是以家庭中的一員為代表與買方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。
2、加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對拆遷安置房屋出賣人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類糾紛消弭于進(jìn)入訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買賣雙方的矛盾尚未升級的時候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。
3、加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對爭議雙方的情況比較了解，更能因勢利導(dǎo)的對雙方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙發(fā)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。
4、強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會引導(dǎo)功能。審理此類案件時從被告答辯和庭審的情況來看，許多被告主張合同無效的理由中，很重要的一點(diǎn)就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。我院判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財產(chǎn)被國家依法毀損后，國家對公民給予的一種實(shí)物補(bǔ)償。在此類案件中，被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見其對房屋享有所有權(quán)。部分出賣人辯稱其房屋買賣合同無效的觀點(diǎn)應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買賣協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過戶登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。
5、倡揚(yáng)誠信觀念與法治信仰。此類糾紛的出現(xiàn)反映了當(dāng)前在市場交易行為中誠信的缺乏，行為人在利益驅(qū)動之下，往往任意違約。而市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場經(jīng)濟(jì)的動力和源泉。我國要發(fā)展和繁榮社會主義市場經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會誠信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過正確適用法律法規(guī)對不誠信行為進(jìn)行負(fù)面評價，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹立誠信意識和法治信仰。