（6）在商品房銷售合同糾紛中，若房屋因?yàn)樵O(shè)有抵押權(quán)，且該房屋處于法院查封狀態(tài)，屬客觀上無法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，買受人請求將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記到自己名下，法院不予支持。

在楊煥宇與杭州清盛置業(yè)有限公司（以下簡稱清盛公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：(2016)浙01民終3526號】中，杭州中院認(rèn)為：案涉房屋已經(jīng)抵押給案外人，辦理了他項(xiàng)權(quán)證，且案涉房屋目前處于法院查封狀態(tài)，在抵押權(quán)未注銷、法院查封未解除之前，案涉房屋客觀上無法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在本案中，出賣方清盛公司已經(jīng)將案涉房屋抵押給案外人，辦理了他項(xiàng)權(quán)證，且案涉房屋目前處于法院查封狀態(tài)，在抵押權(quán)未注銷、法院查封未解除之前，案涉房屋客觀上無法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。故買受人楊煥宇要求清盛公司將案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至其名下的訴訟請求法律上無法得到支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

（7）在商品房銷售合同糾紛中，買受人無權(quán)以不屬于不符合交付條件的商品房質(zhì)量問題為由，拒絕收房并主張逾期交付的違約責(zé)任。

在沈波、韓麗與浙江尊峪置業(yè)有限公司（以下簡稱尊峪公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終6271號】中，杭州中院認(rèn)為：出賣方在合同約定的交房日前向買受人送達(dá)房屋交付通知；其次該房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收備案，故房屋在交房日已經(jīng)符合交房條件；最后買受人不得以不屬于不符合交付條件的商品房質(zhì)量問題為由，拒絕收房。本案中出賣人尊峪公司已在約定交房日2015年12月31日前向買受人沈波、韓麗送達(dá)房屋交付通知，沈波、韓麗對該事實(shí)亦予以承認(rèn)，故尊峪公司并不存在因其逾期通知造成逾期交房的違約行為。其次，案涉商品房已于2015年12月25日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并于同月28日取得竣工驗(yàn)收備案證明，案涉商品房的燃?xì)夤艿拦こ桃延?015年12月24日經(jīng)驗(yàn)收合格，故案涉商品房在約定交房日已符合雙方合同約定的交付條件。買受人沈波、韓麗主張交房時燃?xì)鉄o法開通，但并未對燃?xì)鉄o法開通系出賣人尊峪公司原因所致進(jìn)行充分舉證，故無法認(rèn)定出賣人尊峪公司存在相應(yīng)違約行為。最后，施工地面不平整、墻面平整度不平、空鼓較多、通風(fēng)口不對等問題并不屬于不符合交付條件的商品房質(zhì)量問題，尊峪公司對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是維修義務(wù)，沈波、韓麗無權(quán)以此為由拒絕收房。

（8）在建設(shè)工程驗(yàn)收備案尚未被依法撤銷之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋符合交付條件，買受人以房屋環(huán)境噪聲為由主張解除合同的，法院不予支持。

在鄭晨與杭州東田巨城置業(yè)有限公司（以下簡稱東田公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第3350號】中，杭州中院認(rèn)為：案涉房屋已于2013年11月29日進(jìn)行了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，其中杭州市余杭區(qū)環(huán)境保護(hù)局出具的余環(huán)檢（2013）51號的檢查意見書作為驗(yàn)收備案中環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件予以備案，在目前涉案工程驗(yàn)收備案尚未被依法撤銷前，應(yīng)認(rèn)定涉案房屋已經(jīng)符合雙方在《浙江省商品房買賣合同》第九條所約定的交付條件，鄭晨在收到東田公司交房通知后，應(yīng)當(dāng)予以收房?，F(xiàn)鄭晨二審中以涉案房屋未通過環(huán)保驗(yàn)收為由，要求解除雙方房屋買賣合同的理由不成立，本院不予采納。

（1）房產(chǎn)公司交付房屋超過合同約定日期且無證據(jù)證明其延誤事由符合合同規(guī)定的，其構(gòu)成逾期交付房屋并應(yīng)承擔(dān)違約金。

在杭州美潤房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱美潤房產(chǎn)公司）與樓侃房屋預(yù)售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終387號】中，杭州中院認(rèn)為：房產(chǎn)公司事實(shí)上交付房屋已經(jīng)超過合同約定交付日期，且未有充分證據(jù)證明其延誤事由符合補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定，故此構(gòu)成逾期交付房屋且應(yīng)該承擔(dān)違約金。本案中美潤房產(chǎn)公司于2015年4月22日才向樓侃發(fā)出房屋交房通知書，告知樓侃房屋于2015年4月25日起交付。顯然，美潤房產(chǎn)公司通知的實(shí)際可交付日期已超過合同約定的交付日期。其次，關(guān)于美潤房產(chǎn)公司系由市政配套設(shè)施建設(shè)延誤導(dǎo)致項(xiàng)目工程無法竣工，進(jìn)而影響房屋交付的主張。美潤房產(chǎn)公司并未有充分證據(jù)證明其主張的市政配套設(shè)施建設(shè)延誤事由完全符合補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定，同時在合同約定交付期限屆滿后，美潤房產(chǎn)公司也未就不能如期交付房屋的緣由及時告知樓侃。故原審法院綜合判定本案中美潤房產(chǎn)公司對樓侃構(gòu)成逾期交房并應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，并無不當(dāng)。

（2）商品房預(yù)售合同雖未對“得房率”作出明確約定，但房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積之間的比例與合同所體現(xiàn)的比例存在較大差距時，買房人仍有權(quán)要求賠償損失。

在杭州美林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美林公司）與陳銀浩商品房預(yù)售合同案【案號：（2016）浙01民終853號】中，杭州中院認(rèn)為：房屋買賣合同雖然沒有對“得房率”這一概念直接作出約定，但按照該合同，可以計算得出案涉房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積之間的比例。本案中的美林公司在交付房屋時，該房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積之間的比例與合同中所體現(xiàn)出的比例存在較大差距，一審法院認(rèn)為這差距超過合理范圍，應(yīng)該酌情讓美林公司賠償陳銀浩損失。故此，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

（3）出賣人以補(bǔ)充協(xié)議書的形式采用格式條款對交付條件作補(bǔ)充約定，從而免除自己責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該格式條款約定無效。

在邵蘭與杭州美潤房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱美潤房產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3777號】中，杭州中院認(rèn)為：出賣方以補(bǔ)充協(xié)議書的形式采用格式條款對于交付條件作了補(bǔ)充約定，其中對因第三方的原因?qū)е旅罎櫣居馄诮桓栋干娣课莸那樾渭s定為予以延期而不構(gòu)成違約，該約定違反《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，且也無證據(jù)證實(shí)其對上述免除自己責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款已向買受人作了明確說明，故上述格式條款依照《中華人民共和國合同法》第三十九、第四十條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

（4）雙方簽訂的《商品房買賣合同》因施工單位原因?qū)е掠馄诮环慷獬?，出賣人仍應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

在柴力君、魏金飛與杭州萬華置業(yè)有限公司（以下簡稱萬華公司）房屋預(yù)售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終2471號】中，杭州中院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！北景钢?，雙方當(dāng)事人之間的商品房買賣合同因出賣人萬華公司違約而被買受人柴立君、魏金飛通知解除，出賣人萬華公司應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定和雙方之間的合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。即使萬華公司關(guān)于其違約系因施工單位原因所致的事實(shí)主張成立，根據(jù)上述法律規(guī)定，出賣人萬華公司也應(yīng)當(dāng)對買受人柴立君、魏金飛承擔(dān)違約責(zé)任。

（5）出賣人擬交付房屋結(jié)構(gòu)戶型與《商品房買賣合同》中房屋平面圖所示結(jié)構(gòu)戶型不一致的，其行為構(gòu)成違約，買受人有權(quán)要求解除雙方之間的房屋買賣合同。

在方智潔與杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱龍湖房產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終325號】中，杭州中院認(rèn)為：房屋買賣合同明確載明了買賣標(biāo)的房屋平面圖，且雙方均在該房屋平面圖上簽章確認(rèn)。故該房屋平面圖系該房屋買賣合同的有效構(gòu)成部分，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行。本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述與可確認(rèn)的有效證據(jù)，出賣人龍湖房產(chǎn)公司擬交付房屋結(jié)構(gòu)戶型與該房屋買賣合同中房屋平面圖所示結(jié)構(gòu)戶型不一致。房屋結(jié)構(gòu)戶型作為房屋買賣合同的核心組成部分之一，出賣人龍湖房產(chǎn)公司未能依約交付相應(yīng)房屋，其行為構(gòu)成違約，買受人方智潔有權(quán)要求解除雙方之間的房屋買賣合同。

（6）《商品房買賣合同》明確約定規(guī)劃變更條款，出賣方未按合同約定告知規(guī)劃變更事項(xiàng)的，買受人有權(quán)按照約定解除合同。

在步青與杭州銘瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銘瑞房產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3157號】中，杭州中院認(rèn)為：步青在與銘瑞房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反國家法律、現(xiàn)行行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)和享有相應(yīng)的權(quán)利。合同中規(guī)劃設(shè)計變更條款明確約定：經(jīng)規(guī)劃設(shè)計單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，影響商品房質(zhì)量或使用功能等，則出售方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知購買方。購買方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，未按期作出書面答復(fù)的，視同接受變更。若出售方未在規(guī)定時限內(nèi)通知購買方的，購買方有權(quán)退房。本案中，涉案房屋規(guī)劃變更后，出賣人銘瑞房產(chǎn)公司并未按合同的約定向買受人步青書面告知規(guī)劃變更的事項(xiàng)。故此，買受人步青有權(quán)退房，解除合同。

（7）《商品房買賣合同》雖約定由買受人自行辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，但實(shí)際履行過程中出賣人向買受人收取辦證費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)視為雙方對合同約定內(nèi)容的補(bǔ)充，出賣人未在約定期限內(nèi)辦理“三證”應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

在章云與浙江萬亞置業(yè)有限公司（以下簡稱萬亞公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終230號】中，杭州中院認(rèn)為：關(guān)于萬亞公司是否應(yīng)當(dāng)向章云承擔(dān)逾期辦理案涉房屋“三證”違約責(zé)任的問題。首先，雖然章云與萬亞公司在書面買賣合同中約定由買受人自行辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，但是實(shí)際履行合同過程中，萬亞公司在向章云交付案涉房屋后向章云收取了辦理“三證”所需的契稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，萬亞公司收取辦證費(fèi)用的行為表明雙方當(dāng)事人實(shí)際對書面合同的約定內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充，萬亞公司有為章云辦理“三證”的義務(wù)。其次，本案雙方當(dāng)事人未在書面合同中約定辦理“三證”的期限以及逾期辦證的違約責(zé)任，買受人章云也未能提供有效證據(jù)證明萬亞公司承諾辦證的具體期限。故關(guān)于“三證”的辦理期限以及相應(yīng)違約責(zé)任屬于約定不明。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人未在合理期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故雖然本案違約責(zé)任約定不明，但是在出賣人未舉證據(jù)證明非因己方責(zé)任導(dǎo)致買受人未取得權(quán)屬證書的情況下，出賣人萬亞公司仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（8）買受人因自身收入水平問題導(dǎo)致無法辦理按揭貸款手續(xù)的，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，其無權(quán)以不再履行合同為由主張解除合同。

在俞明霞與富景房地產(chǎn)開發(fā)（富陽）有限公司（以下簡稱富景公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第832號】中，杭州中院認(rèn)為：商品房買賣合同中，買受人的主要義務(wù)是支付購房款。本案中，俞明霞在補(bǔ)充協(xié)議中已表示充分了解到個人住房貸款的辦理?xiàng)l件、程序及需要繳納的全部費(fèi)用，并承諾自己的資信狀況符合貸款銀行的辦理?xiàng)l件和國家法律規(guī)定及政策。俞明霞作為房屋的買受人，對于購買價值巨大的不動產(chǎn)，并采用按揭貸款的方式，亦應(yīng)當(dāng)對其自身是否符合貸款條件負(fù)有了解的義務(wù)，故俞明霞認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容顯失公平并無依據(jù)。因此，即使俞明霞按揭貸款因其收入水平問題未能辦出屬實(shí)，其責(zé)任也在于俞明霞本身。俞明霞以其已表明不再繼續(xù)履行合同為由，認(rèn)為其享有合同解除權(quán)，系對法律的誤解。且按照合同的約定，如果俞明霞因償還能力、信用或其他原因，最終導(dǎo)致貸款銀行不予批準(zhǔn)貸款的，可與富景公司協(xié)商新的付款方式（一次性支付或分期支付購房余款），現(xiàn)其并未提交有效的證據(jù)證明按揭貸款不能辦出，或者不能辦出按揭貸款后已經(jīng)就付款方式進(jìn)行了協(xié)商，或者協(xié)商后存在客觀履行不能的情形，故俞明霞要求解除合同的請求不應(yīng)支持。

（9）買受人以出賣人虛假宣傳為由主張撤銷合同并要求退房，然事實(shí)上出賣人廣告宣傳資料僅為要約邀請不構(gòu)成要約的，法院不予支持。

在劉宗獻(xiàn)、周玲與杭州保利建霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保利建霖公司）商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3514號】中，杭州中院認(rèn)為：本案中，買受人劉宗獻(xiàn)、周玲主張撤銷案涉合同，系以出賣人保利建霖公司存在虛假宣傳為理由。根據(jù)《合同法》五十四條規(guī)定，構(gòu)成可撤銷合同，須以一方存在欺詐，使對方陷于錯誤，并基于該錯誤與對方訂立合同。出賣方保利建霖公司廣告宣傳中的“學(xué)區(qū)”、“地鐵”等信息均系可公開查詢的信息，僅有出賣方保利建霖公司的宣傳尚不足以使買受人劉宗獻(xiàn)、周玲陷于錯誤，并基于該錯誤與保利建霖公司訂立合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景钢校＠毓镜膹V告宣傳資料尚不足以認(rèn)定構(gòu)成要約。雙方當(dāng)事人在補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于“要約邀請”的約定雖屬保利建霖公司單方擬制，但并不違反上述規(guī)定。劉宗獻(xiàn)、周玲主張以雙方合同第十七條的約定，即依照《浙江省實(shí)施﹤中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法﹥辦法》第二十八條第一款的規(guī)定退房，亦缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，本院難以支持。

（10）在《商品房買賣合同》中約定的因逾期交付房屋、土地權(quán)屬證書所產(chǎn)生的解除權(quán)，在對方當(dāng)事人沒有催告的情況下，應(yīng)在一年內(nèi)行使，期限屆滿仍不行使的，該權(quán)利消滅。

在陳圣健與浙江一統(tǒng)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第2428號】中，杭州中院認(rèn)為：解除權(quán)系形成權(quán)，具有基于單方的意思表示即可產(chǎn)生合同解除后果的效力?！吨腥A人民共和國合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅?！币虼?，解除權(quán)須在合理的期限內(nèi)行使，以保持法律秩序的安定。對于解除權(quán)行使的期限，有約定的從約定，無約定的從法律規(guī)定，法律沒有明確規(guī)定的，應(yīng)按照同樣情況同樣處理的原則合理確定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，法律沒有規(guī)定，或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)的行使合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。該條雖系基于《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除權(quán)，但法定解除權(quán)與約定解除權(quán)在效力上并無差別，而交付土地、房屋權(quán)屬證書以協(xié)助陳圣健辦理案涉房屋的轉(zhuǎn)移登記，與支付房款、交付房屋同樣為商品房買賣合同約定的合同義務(wù)，故雙方在商品房買賣合同中約定的因逾期交付房屋、土地權(quán)屬證書所產(chǎn)生的解除權(quán)，應(yīng)參照該解釋的規(guī)定，在一年內(nèi)行使。

通過“中國裁判文書”網(wǎng)檢索得到的2014-2016年度杭州中院審理的房地產(chǎn)開發(fā)合同經(jīng)營合同糾紛案件，共5件，均為二審案件；其中4件判決“駁回上訴，維持原判”，1件裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。

（1）公司為股東或?qū)嶋H控制人擔(dān)保的，雖未經(jīng)股東會特別程序表決通過，但其擔(dān)保依然有效，內(nèi)部程序的瑕疵不能對抗善意第三人。

在杭申集團(tuán)有限公司與現(xiàn)代聯(lián)合控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱現(xiàn)代聯(lián)合公司）、章鵬飛等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案【案號：（2013）浙杭民終字第3645號】中，杭州中院認(rèn)為：《公司法》第十六條第二款規(guī)定，公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。該條款是關(guān)于公司內(nèi)部控制管理的規(guī)定，不應(yīng)以此作為評價合同效力的依據(jù)。關(guān)于公司擔(dān)保，內(nèi)部程序的瑕疵不能對抗善意第三人。故現(xiàn)代聯(lián)合公司、章鵬飛、煙臺現(xiàn)代公司所認(rèn)為“現(xiàn)代聯(lián)合公司為煙臺現(xiàn)代公司的股東，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，為股東或?qū)嶋H控制人擔(dān)保的，應(yīng)經(jīng)股東會特別程序表決通過。而本案中煙臺現(xiàn)代公司為其大股東提供擔(dān)保并沒有按照法律規(guī)定的程序，因此煙臺現(xiàn)代公司對外的擔(dān)保為無效擔(dān)保，煙臺現(xiàn)代公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任?！钡纳显V理由沒有法律依據(jù)。

（2）合同無法履行系因其約定與政策不符，而雙方當(dāng)事人又不能對合同變更達(dá)成一致意見，對此不能認(rèn)定為違約導(dǎo)致合同無法履行。因合同實(shí)際履行而產(chǎn)生的必要費(fèi)用支出，應(yīng)由雙方當(dāng)事人各半分擔(dān)。

在杭州幃策投資有限公司（以下簡稱幃策公司）與杭州市祥符鎮(zhèn)花園崗村經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡稱花園崗村經(jīng)合社）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第464號】中，杭州中院認(rèn)為：幃策公司與花園崗村經(jīng)合社簽訂的《合作開發(fā)“祥符園林大廈”（暫定名）合同書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但其在合同中約定的幃策公司與花園崗村經(jīng)合社在設(shè)立項(xiàng)目公司時股權(quán)比例和相關(guān)條款并不完全符合當(dāng)時的政策要求。雙方協(xié)商未能達(dá)成一致，花園崗村經(jīng)合社提出解除合同，幃策公司對此不持異議，應(yīng)視為合同解除。而案涉合同無法履行系因其約定與政策不符，而雙方當(dāng)事人又不能對合同變更達(dá)成一致意見，故原審法院認(rèn)定本案雙方當(dāng)事人認(rèn)為對方違約導(dǎo)致合同無法履行的理由不成立并無不當(dāng)，幃策公司要求花園崗村經(jīng)合社承擔(dān)違約金1000萬元亦與上述認(rèn)定不符，故本院不予支持。幃策公司為項(xiàng)目公司實(shí)際運(yùn)作產(chǎn)生的必要費(fèi)用支出，應(yīng)由雙方當(dāng)事人各半分擔(dān)。

通過“中國裁判文書網(wǎng)”檢索得到的2014-2016年度杭州中院審理的房屋拆遷安置合同糾紛案件共114件，其中二審案件93件，管轄上訴案件21件。二審案件中發(fā)回重審2件，維持原判75件，改判16件。管轄上訴案件中，21件全部維持原裁定。

（1）拆遷安置房屋、房改所購房屋均屬于政府政策保障住房，故被拆遷人已享受的房改房面積應(yīng)在拆遷安置房屋面積中扣除。

在方金榮、王孝琴、方劍、方某與杭州市西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)總指揮部、杭州市西湖區(qū)人民政府轉(zhuǎn)塘街道辦事處房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3119號】中，杭州中院認(rèn)為：根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》第六條的約定，安置面積系按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》、杭州市委（2001）29號文件《關(guān)于擴(kuò)大撤村建居改革試點(diǎn)推行農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)的意見》的規(guī)定予以確定。該杭州市委（2001）29號文件的實(shí)施辦法即《杭州市撤村建居農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)管理實(shí)施辦法》（杭州市市委辦發(fā)（2002）80號文件）規(guī)定：“在原農(nóng)戶中的每個居民戶口按人均建筑面積不超過50平方米（40平方米建安價＋10平方米成本價）標(biāo)準(zhǔn)計算（已經(jīng)享受過公房分配、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、貨幣分房等待遇的不再享有本建房指標(biāo)）。文件規(guī)定的適用范圍系指被拆遷農(nóng)戶中的居民，但方金榮、王孝琴作為居民，其房屋被拆遷，根據(jù)舉輕明重的原則，理應(yīng)適用上述文件規(guī)定。由于拆遷安置房屋不同于普通商品房，具有政策保障性質(zhì)；房改所購房屋亦屬于政府政策保障住房，與拆遷安置房屋具有相同的政策保障性質(zhì)。如被拆遷人員雙重享受政策保障住房，則與國家關(guān)于保障住房的政策宗旨不符，因此，被拆遷人已享受的房改房面積，應(yīng)在拆遷安置房屋面積中扣除。

（2）離婚協(xié)議雖已約定安置房屋的分割比例，但未向房產(chǎn)管理部門辦理變更登記的，不具有對外公示效力；善意第三人與房屋所有權(quán)人簽訂的相關(guān)協(xié)議，不因損害另一方對該房屋享有的權(quán)益而無效。

在孫莉與來學(xué)恩、杭州市駐地儲備中心等房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第1917號】中，杭州中院認(rèn)為：孫莉以來學(xué)恩與土地儲備中心、科技園指揮部之間簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》、《擴(kuò)面協(xié)議》違反《合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)，亦即存在惡意串通、損害第三人利益的情形為由主張上述協(xié)議無效，則應(yīng)對來學(xué)恩與土地儲備中心、科技園指揮部之間存在惡意串通、損害其利益的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但根據(jù)本案的證據(jù)，孫莉與來學(xué)恩雖然于離婚協(xié)議中對案涉房屋分割比例作了約定，但未向房產(chǎn)管理部門辦理變更登記，不具有對外公示的效力。孫莉提交的其他證據(jù)亦不足以證實(shí)土地儲備中心、科技園指揮部在與來學(xué)恩簽訂協(xié)議之前即已知曉孫莉與來學(xué)恩對案涉房屋進(jìn)行分割以及孫莉系房屋共有權(quán)人的事實(shí)。土地儲備中心、科技園指揮部在與來學(xué)恩簽訂案涉協(xié)議之前，來學(xué)恩與孫莉已經(jīng)離婚，而案涉房屋登記在來學(xué)恩一人名下，故土地儲備中心、科技園指揮部已經(jīng)善盡了謹(jǐn)慎義務(wù)，難以認(rèn)定存在其與來學(xué)恩惡意串通，因此，孫莉提出的上訴理由不能成立，本院不予支持。孫莉如認(rèn)為其權(quán)利受到侵害，可根據(jù)其與來學(xué)恩之間的離婚協(xié)議另行主張權(quán)利。

（3）拆遷安置協(xié)議未約定具體的過渡期限，被拆遷人不得因拆遷人逾期提供安置用房主張二倍臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

在李信國、李文明、王菊娣、孫曉明、李揚(yáng)清、李芳與富陽市江南新城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第2480號】中，杭州中院認(rèn)為：《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四十八條第二款雖規(guī)定“拆遷人超過拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失”，但本案所涉協(xié)議書中并未對提供安置用房的日期作出具體明確的約定，對具體過渡期限未有明確約定，故亦不能適用該條規(guī)定。

（4）本人明知他人以自己名義簽訂拆遷協(xié)議，但未對他人以其名義簽訂協(xié)議的行為作否認(rèn)表示，應(yīng)視為同意。

在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)農(nóng)居多層公寓建設(shè)管理中心與王光燦、王光仁、王光才房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第263號】中，杭州中院認(rèn)為：王光燦、王光仁、王光才主張拆遷協(xié)議無效的理由不成立。根據(jù)本案起訴狀和一審?fù)徶械年愒V，可以認(rèn)定王光仁、王光才在簽訂協(xié)議的當(dāng)日就知道王光燦代表其簽訂了《征用集體所有土地房屋拆遷安置協(xié)議書》，即代理關(guān)系中的“本人”知道“他人”以“本人”名義實(shí)施了民事行為。案涉協(xié)議書簽訂后至實(shí)際領(lǐng)取所約定的補(bǔ)償款之前，王光仁均未對王光燦以其名義簽訂協(xié)議的行為作否認(rèn)表示，即代理關(guān)系中“本人”未做否認(rèn)，故應(yīng)視為同意，因此案涉協(xié)議有效。