終于講清楚了：城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋到底有效無效？

三居士 2022-05-25 發(fā)布于內(nèi)蒙古

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導(dǎo)讀：近年來，農(nóng)村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”交易。那么實(shí)務(wù)中應(yīng)如何認(rèn)定該類合同的效力呢？

文章來源：綜合法信、最高人民法院司法案例研究院

1.在房屋登記制度尚不完善時(shí)，雙方并未訂立書面協(xié)議，如何確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣關(guān)系是否存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限責(zé)任公司侵權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?，《最高人民法院公?bào)》2000年第5期】

案例要旨：對(duì)于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時(shí)的案件，在雙方?jīng)]有訂立書面協(xié)議時(shí)，確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況，考慮買受人是否支付了對(duì)價(jià)，房屋價(jià)值與支付的價(jià)格是否合理，出賣人是否交付房屋及房屋所有權(quán)證書或買受人對(duì)房屋是否長(zhǎng)期占有，在此期間出賣人是否主張過權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析判斷。

2.出賣人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無效的，應(yīng)認(rèn)定出賣人對(duì)合同無效具有較大過錯(cuò)，需賠償買受人的損失【施某培等人與楊某軍宅基地買賣糾紛案，《民事審判指導(dǎo)與參考》2019年第2輯】

案例要旨：出賣人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無效的，認(rèn)定出賣人對(duì)合同無效具有較大過錯(cuò)，（法院確定出賣人具有90%的過錯(cuò)）并以現(xiàn)有房屋價(jià)值（含土地價(jià)值）與購買房屋時(shí)的差價(jià)確定買受人的損失。

3.能否僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力【孫某培等與孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案，《人民法院案例選》刊載】

案例要旨：農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，而在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力；如果無法確定出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)交易安全。

4.城市居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有關(guān)系等考慮其效力，不宜直接認(rèn)定為無效【馬某民訴陳某印房屋買賣合同案，《中國審判案例要覽》刊載】

案例要旨：對(duì)于城市居民購買農(nóng)村宅基地上的私有房屋，現(xiàn)階段我國的法律法規(guī)及政策還都采取禁止性原則，在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買賣合同在一般情況下認(rèn)定為無效，但并非絕對(duì)。對(duì)因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。

5.同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的判定【汪某恒訴賀某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2012年1月5日第6版】

案例要旨：判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，應(yīng)依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行識(shí)別。無村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織而僅有村內(nèi)并存的各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，同村不同組的村民不屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員；有村集體經(jīng)濟(jì)組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與村內(nèi)各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織并存的，同村不同組的村民屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

6.農(nóng)村房屋買賣合同無效并不當(dāng)然導(dǎo)致拆遷利益分配方案無效【馬某訴張某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2017年12月28日第6版】

案例要旨：簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補(bǔ)償問題達(dá)成一致的，即使農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被確認(rèn)無效，也并不必然導(dǎo)致此拆遷利益分配方案無效。

7.違章建筑屬不可交易物，以其為標(biāo)的物的買賣合同屬無效合同，應(yīng)按照締約過失責(zé)任處理后續(xù)問題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過程中因合同無效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失【李某訴左某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，“北京市第三中級(jí)人民法院網(wǎng)”2017年9月4日】

案例要旨：當(dāng)事人購買違章建筑，由于房屋系違建，屬不可交易物，故合同為無效買賣合同，應(yīng)按照締約過失責(zé)任處理后續(xù)問題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過程中因合同無效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房屋價(jià)款，因房屋已實(shí)際交付使用，依公平原則，買受人應(yīng)支付一定使用費(fèi)用。

8.村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣給買受人的行為是否有效【董某某訴某村委會(huì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，“北京法院網(wǎng)”2015年11月9日】

案例要旨：無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，歸國家或者集體所有。村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣給買受人應(yīng)為合法有效。買受人雖持有買房合同，卻無處辦理農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記，法院可確認(rèn)其所購房屋歸其所有。

9.申請(qǐng)“五?！辈⒉淮砥浞艞壏课菟袡?quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只是享有代管權(quán)，而無處分權(quán)【吳某等訴漁洋關(guān)鎮(zhèn)大房坪村委會(huì)、曾某房屋買賣協(xié)議無效案，《民法物權(quán)法典型案例疏議》，法律出版社2010年版】

案例要旨：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心?！拔灞！睂?duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)是享有所有權(quán)的，只是“五?！睂?duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)“不得自行處分”。申請(qǐng)“五保”并不代表其放棄房屋所有權(quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只是享有代管權(quán)，而無處分權(quán)。

10.對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要綜合評(píng)定【《人民法院報(bào)》2010年9月29日第7版】

案例要旨：對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要根據(jù)交付時(shí)間的長(zhǎng)短，結(jié)合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。

司法觀點(diǎn)

一、農(nóng)村房屋主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類

就廣義而言，所謂農(nóng)村房屋，是建造于集體所有的土地上的房屋，系相對(duì)于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。

物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！蓖恋毓芾矸ǖ诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！鄙鲜龇纱_立了“一戶一處宅基地”原則，農(nóng)村村民主要通過申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)的方式取得宅基地使用權(quán)，由于法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章未對(duì)宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)登記發(fā)證進(jìn)行明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中大部分宅基地及地上房屋并未進(jìn)行權(quán)屬登記，近幾年這項(xiàng)工作正在推進(jìn)，從目前有關(guān)法律、行政法規(guī)及政策的規(guī)定及精神看，農(nóng)村村民享有宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)，并不需要登記作為生效要件，故未進(jìn)行權(quán)屬登記并不影響農(nóng)村村民對(duì)于該兩項(xiàng)權(quán)利的取得。

而“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律概念，一般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法取得房屋所有權(quán)，此類房屋在性質(zhì)上應(yīng)歸屬于違法建筑，無法獲得國家法律認(rèn)可，自然也無法辦理權(quán)屬登記。紀(jì)要（《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》）第十九條并未涉及后者，而是僅針對(duì)宅基地房屋買賣的情形作出了規(guī)定。

（摘自《民事審判指導(dǎo)與參考（2017年第1輯·總第69輯）》，最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2017年版，第97-98頁）

二、根據(jù)國家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買房屋的訴訟請(qǐng)求

我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對(duì)宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定。最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2004年12月24日，國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年12月11日，國務(wù)院又專門召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管理制度，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、購買農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我國《民法通則》第6條規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應(yīng)以國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》來認(rèn)定該通知后售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

（摘自《人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯），最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編，人民法院出版社2011年版）

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效

禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認(rèn)定基準(zhǔn)或者說一般原則。但是維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定是合同法的立法宗旨，在具體個(gè)案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。故城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，維護(hù)其合同效力。

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

3.城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

4.買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

6.對(duì)同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。（李馨：《城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效》，載《人民司法·案例》，2008年第10輯。）

7.城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。

（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，吳慶寶著，人民法院出版社2009年版，第300-301頁）

END

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