作者/ 琚敬（北京云亭律師事務(wù)所）

案涉房屋買賣合同主體適格，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，房屋買賣合同亦不存在法律規(guī)定的其他合同無(wú)效的情形，夫妻一方主張另一方在簽署房屋買賣合同時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，不予支持。

一、2008年，李立杰與李鋒登記結(jié)婚。

二、2017年，李鋒全款購(gòu)買商品房一套，《商品房買賣合同》和《繳費(fèi)確認(rèn)單》等均為李鋒的名字。該房于2020年7月18日交付給李鋒。

三、2018年4月，李鋒與王亞軍簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》，隨后王亞軍支付了全部購(gòu)房款。但李鋒至今未向王亞軍交付房屋。

四、2020年8月，李立杰以不知情為由訴請(qǐng)法院確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》無(wú)效。一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求，李立杰不服上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。

案件來(lái)源：李立杰與李鋒,王亞軍確認(rèn)合同無(wú)效糾紛二審民事判決書(shū)【（2021）陜04民終818號(hào)】

一審法院認(rèn)為：結(jié)合本案，即使被告李鋒將其與李立杰夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共有房屋轉(zhuǎn)讓給王亞軍屬無(wú)權(quán)處分，但是如前分析，王亞軍在與李鋒簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》時(shí)系善意，不存在與李鋒惡意串通的情形，且其現(xiàn)已經(jīng)支付合理對(duì)價(jià)，故應(yīng)認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》有效，被告王亞軍作為善意第三人能夠取得房屋的所有權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故被告李鋒應(yīng)履行向被告王亞軍交付房屋的義務(wù)。對(duì)于原告李立杰認(rèn)為被告李鋒擅自處分其二人共同共有的房屋對(duì)其造成了一定損失，其可請(qǐng)求李鋒進(jìn)行相應(yīng)賠償。

二審法院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同主體適格，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，該合同亦不存在違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形，一審法院認(rèn)定為有效正確。上訴人（李立杰）以出賣人（李鋒）在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，依法不予支持。上訴人李立杰如認(rèn)為李鋒擅自處分夫妻共有房屋對(duì)其造成了經(jīng)濟(jì)損失，可請(qǐng)求李鋒對(duì)其進(jìn)行賠償。至于王亞軍能否取得涉案房屋所有權(quán)一節(jié)，依法不屬于本案審理范圍，故原審判決中對(duì)該部分的審理意見(jiàn)不當(dāng)，此節(jié)應(yīng)予撤銷。

通過(guò)一審二審判決，可知一審法院的判決超出了當(dāng)事人的訴求，不但判了合同效力，還判決李鋒應(yīng)該履行房屋交付義務(wù)，顯然是將合同效力和物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行了混淆，二審法院對(duì)此進(jìn)行了糾正，認(rèn)為對(duì)王亞軍能否取得涉案房屋所有權(quán)不屬于本案審理范圍，一審判決中對(duì)該部分的審理意見(jiàn)不當(dāng)，依法予以了撤銷。

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自出賣共有房產(chǎn)，屬于無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同是否有效，經(jīng)歷了立法和司法的演變過(guò)程。

1999年的《合同法》第51條規(guī)定了：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！碑?dāng)時(shí)理論和實(shí)踐中就權(quán)利人未追認(rèn)及出賣人未取得處分權(quán)時(shí)合同效力的狀態(tài)產(chǎn)生了三種觀點(diǎn)：合同無(wú)效、合同有效以及效力待定。司法實(shí)踐中對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力也出現(xiàn)不同的裁判觀點(diǎn)。

后來(lái)2007年《物權(quán)法》將合同效力和物權(quán)效力進(jìn)行了區(qū)分，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/span>

2021年1月1日起施行的《民法典》第二百一十五條沿用了《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定。

《物權(quán)法》和《民法典》的上述規(guī)定，從另一側(cè)面顯示出賣人對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)時(shí)所訂立的合同，原則上從合同成立時(shí)生效。

盡管在本條中沒(méi)有明確規(guī)定出賣人無(wú)權(quán)處分訂立的合同是否有效，但是司法實(shí)踐中，認(rèn)為合同是有效的，主要理由如下：

第一，無(wú)權(quán)處分并非法律規(guī)定的合同無(wú)效的情形。民法典對(duì)合同無(wú)效的情形有明確的規(guī)定，主要為無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事行為、違法法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為、違背公序良俗、與他人惡意串通損害他人合法權(quán)益等民事法律行為無(wú)效，并未規(guī)定無(wú)權(quán)處分行為無(wú)效。

房屋買賣雙方當(dāng)事人訂立的合同只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以及不違背公序良俗不存在惡意串通情形，原則上應(yīng)屬有效，此外，判定合同有效也有利于維護(hù)市場(chǎng)正常交易秩序。

第二，為保護(hù)善意買受人的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)權(quán)處分人所訂立的合同有效，有利于交易的安全。從善意受讓人角度而言，若認(rèn)定合同有效，若出現(xiàn)無(wú)法過(guò)戶等違約行為，買受人可以依據(jù)合同追究出賣人的違約責(zé)任；若認(rèn)定合同無(wú)效，則善意買受人只能主張締約過(guò)失責(zé)任，不符合民法公正公平原則。

前事不忘，后事之師。云亭律師根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合辦理婚姻房產(chǎn)領(lǐng)域案件的經(jīng)歷，總結(jié)如下實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，供讀者分享：

一、司法實(shí)踐中，對(duì)于夫妻一方擅自出賣共有房產(chǎn)，除了出賣人與買受人惡意串通外以及其他法律明確規(guī)定的無(wú)效情形外，一般會(huì)判定房屋買賣合同有效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。

二、夫妻一方為了防止對(duì)方私自處分夫妻共有房產(chǎn)，建議在房本上加上自己的名字；在離婚訴訟之前，可向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提起異議登記；在離婚訴訟過(guò)程中，若擔(dān)心一方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求法院對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行查封。

三、作為房屋的買受人，在進(jìn)行房屋買賣的時(shí)候，除了要查房產(chǎn)是否有查封、抵押或者異議登記外，還應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，查看對(duì)方的婚姻狀態(tài)，要求出賣方出具無(wú)配偶的證明，如果發(fā)現(xiàn)出賣方有配偶，應(yīng)要求配偶方一并在房屋買賣合同上簽字。

四、雖然夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自賣房，與買受人簽訂的房屋買賣合同有效，但并不表示買受人一定能夠取得房屋的所有權(quán)，能否獲得房屋所有權(quán)，要綜合考慮買受人是否善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權(quán)，配偶一方可向擅自處分方主張損害賠償，如果買受人不符合善意取得的條件，配偶方可以主張追回該房屋。關(guān)于配偶方和買受人的救濟(jì)方式，筆者將通過(guò)后續(xù)文章進(jìn)行詳細(xì)解析。

《民法典》

第二百一十五條  【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第三百一十一條  （原《物權(quán)法》第一百零六條）　無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。

《民法典》婚姻家庭編的解釋（一）

第二十八條  一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

北京市高級(jí)人民法院在張霞與王蕾等確認(rèn)合同無(wú)效糾紛再審【（2021）京民申3253號(hào)】中認(rèn)為：基于區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果原則，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。本案中，張霞以任永江擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由，主張任永江與王蕾就涉訴房屋簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。鑒于物權(quán)變動(dòng)的原因行為不當(dāng)然因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效，根據(jù)在案證據(jù)，并不能確認(rèn)任永江與王蕾存在惡意串通損害張霞利益的情形；此外，根據(jù)生效判決認(rèn)定的事實(shí)，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明任永江與王蕾存在惡意串通的通謀表示。故張霞的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，原審不予支持，并無(wú)不當(dāng)。張霞主張一審據(jù)以作出判決的法律文書(shū)當(dāng)時(shí)并未生效，與事實(shí)不符，本院不予采納。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在馬原與牛艷、陳剛確認(rèn)合同無(wú)效糾紛二審【（2021）新31民終284號(hào)】中認(rèn)為，本案中，根據(jù)三方均對(duì)涉案房屋屬于單位集資房，暫時(shí)不能辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記明知等證據(jù)綜合分析，馬原主張牛艷出賣房屋系無(wú)權(quán)處分，未經(jīng)其同意而追回涉案房屋的要求，不能對(duì)抗善意購(gòu)買、已支付合理對(duì)價(jià)，已墊付辦理產(chǎn)證相關(guān)稅費(fèi)，但因客觀原因未完成過(guò)戶登記，已實(shí)際占有房屋的陳剛。同時(shí)，牛艷與陳剛達(dá)成的口頭買賣協(xié)議，因不存在法律規(guī)定的合同無(wú)效情形的事由，故馬原請(qǐng)求確認(rèn)上述協(xié)議無(wú)效，要求返還房屋的主張，缺乏法院依據(jù)。

北京市高級(jí)人民法院在吳紅與黃伯勝等房屋買賣合同糾紛再審【(2019)京民申3461號(hào)】中認(rèn)為：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。本案中，涉案房屋系歸慶蘋(píng)與黃伯勝的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，黃伯勝于2006年10月26日和吳紅簽訂《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，將房屋出售給吳紅并辦理了過(guò)戶手續(xù)亦實(shí)際交付。黃伯勝主張歸慶蘋(píng)對(duì)其向吳紅出售房屋一事知情，但未提供充分證據(jù)予以證實(shí)。《房屋買賣協(xié)議書(shū)》中約定的房屋價(jià)款為432160元，黃伯勝和吳紅稱實(shí)際交易價(jià)格為527659.27元，其中包括涉案房屋尚欠銀行貸款327659.27元以及現(xiàn)金20萬(wàn)元，但在一、二審中僅提供了由吳紅向黃伯勝轉(zhuǎn)賬327659.27元的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，而吳紅轉(zhuǎn)款的《中國(guó)銀行信匯憑證》上相關(guān)信息系由黃伯勝填寫(xiě)的，該付款金額明顯低于涉案房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。另，黃伯勝和吳紅相識(shí)多年，歸慶蘋(píng)提供的手機(jī)短信記錄、照片、相關(guān)錄音證據(jù)等，顯示黃伯勝和吳紅的行為明顯逾越了朋友間男女正常交往的界限。綜合上述情況，一、二審認(rèn)定黃伯勝和吳紅惡意串通，于2006年10月26日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》損害了歸慶蘋(píng)的合法權(quán)益，應(yīng)為無(wú)效，并確定返還房屋及恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記的處理，事實(shí)證據(jù)充分，適用法律正確?！?/span>