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旺文生義 導(dǎo)讀： 1.中央及各地對(duì)舊房的界定； 2.房地產(chǎn)企業(yè)可能被稅局認(rèn)定為舊房的5種情形； 3.舊房計(jì)算土增的4種方法及案例介紹； 4.新建房和舊房的扣除項(xiàng)目對(duì)比； 5.轉(zhuǎn)讓舊房的籌劃點(diǎn)； 一、中央及各地對(duì)舊房的界定 舊房，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題： 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 總局未統(tǒng)一規(guī)定，下放至各省市，必然會(huì)出現(xiàn)各種各樣的標(biāo)準(zhǔn)，這是實(shí)務(wù)中稅務(wù)管理的痛點(diǎn)。 根據(jù)目前各省市已有的規(guī)定，舊房主要從以下3個(gè)維度進(jìn)行判定： 備注：其中上海和廣東政策已失效，未查詢到現(xiàn)行有效政策。 附：自認(rèn)全網(wǎng)最全——各地稅局舊房認(rèn)定規(guī)定 上述規(guī)定為官方規(guī)定，且很多文件相對(duì)久遠(yuǎn)，實(shí)務(wù)中不排除稅局發(fā)揮自由裁量權(quán)進(jìn)行判定的情況。 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，個(gè)人認(rèn)為以下5種情形可能被認(rèn)定為舊房： 個(gè)人比較認(rèn)同重慶等地的判定方法：即房地產(chǎn)項(xiàng)目清算前，開發(fā)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，仍視為開發(fā)品轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定預(yù)征和清算土地增值稅；房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，凡已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)五年以上的，實(shí)質(zhì)上更體現(xiàn)為自用屬性，可認(rèn)定為舊房轉(zhuǎn)讓。 舊房判定比較復(fù)雜，且主動(dòng)權(quán)在于稅局，故不在此過多做無(wú)意義的分析。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，涉及此類業(yè)務(wù)時(shí)，在參考稅局官方規(guī)定的基礎(chǔ)上，提前與稅局溝通，盡量避免按舊房計(jì)算土增。畢竟絕大多數(shù)情況下，按舊房計(jì)算對(duì)企業(yè)不利。 二、舊房計(jì)算土地增值稅 的4種方法 1.評(píng)估扣除法 即按照擬轉(zhuǎn)讓房屋建筑物的評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目，計(jì)算土地增值稅。 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。 扣除項(xiàng)目計(jì)算公式=重置成本×成新度折扣率＋取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金＋主動(dòng)評(píng)估費(fèi)用。 土地價(jià)款及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓新房相同，個(gè)人購(gòu)房再轉(zhuǎn)讓除外。 轉(zhuǎn)讓稅金主要為營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（含地方教育附加）、印花稅等。 政策依據(jù)： （1）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)） 十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題 對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 十二、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 （2）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條： (四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 2.發(fā)票扣除法 扣除項(xiàng)目計(jì)算公式=發(fā)票金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+契稅。 其中發(fā)票金額認(rèn)定如下： 注：上述第3種情況的不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅情形主要有：不動(dòng)產(chǎn)專用于簡(jiǎn)易項(xiàng)目、非正常損失、改變用途等。 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)原文，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票時(shí)，方可適用發(fā)票扣除法，即發(fā)票扣除法順序應(yīng)在評(píng)估扣除法之后。但部分省市在制定地方政策時(shí)調(diào)換了順序，優(yōu)先按發(fā)票扣除法。只有在無(wú)發(fā)票情況下，才適用評(píng)估扣除法。如： 內(nèi)蒙古：《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房征收土地增值稅問題的通知》（內(nèi)陸稅字[2006]438號(hào)）； 貴州：《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知》（黔地稅發(fā)[2007]141號(hào)）； 大連：《大連市稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)問題的公告》（大連市稅務(wù)局公告2019年第4號(hào)）。 個(gè)人認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷增長(zhǎng)的情況下，按發(fā)票扣除法可能導(dǎo)致多納稅，且實(shí)操意義不大。如納稅人可以先自行估價(jià)，并根據(jù)結(jié)果初步判斷哪種方式稅負(fù)較低。如果按評(píng)估結(jié)果稅負(fù)較低，可直接按不能提供購(gòu)房發(fā)票處理（除非稅局系統(tǒng)可查詢到房產(chǎn)原購(gòu)入時(shí)發(fā)票）。 政策依據(jù)： （1）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題: 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。 （2）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第七條 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)扣除問題 ： 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。 （3）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第六條 關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題： 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算： （一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 （二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 （三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 3.核定征收法 上述兩種方法不可行的情況下采用，具體包括核定扣除項(xiàng)目、核定征收率兩種。為方便征稅，目前大部分省市采用核定征收率。采用核定扣除項(xiàng)目的代表城市有湖北省（鄂稅財(cái)行便函[2021]9號(hào)）、深圳市（深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號(hào)）等。 政策依據(jù)： （1）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條: 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 三、以例說法 1.評(píng)估扣除法 甲房地產(chǎn)企業(yè)2021年10月以10,900萬(wàn)元出售一棟寫字樓，該寫字樓賬面原值5,000萬(wàn)元，其中土地成本4,000萬(wàn)元，契稅120萬(wàn)元。甲企業(yè)委托稅局庫(kù)內(nèi)某資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)該寫字樓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為11,000萬(wàn)元，其中：土地價(jià)值8,000萬(wàn)元，寫字樓重置成本5,000萬(wàn)元，成新率60%，并支付評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金為：城建稅7%，教育附加3%，地方教育附加2%，印花稅0.05%?？梢蕴峁┩恋仄睋?jù)及契稅完稅憑證。當(dāng)?shù)囟惥终J(rèn)為，契稅已包括在寫字樓評(píng)估價(jià)內(nèi)，不得重復(fù)扣除。 則甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓該寫字樓土增稅計(jì)算如下： （1）轉(zhuǎn)讓收入=10900/(1+9%)=10000； （2）辦公樓評(píng)估價(jià)格=5000×60%=3000；注意不包括土地估價(jià)8000。 （3）土地成本=4000； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=900×(7%+3%+2%)+10900×0.05%=113.45； （5）支付評(píng)估費(fèi)用8萬(wàn)元； （6）扣除項(xiàng)目合計(jì)=3000+4000+113.45+8=7121.45； （7）增值額=10000-7121.45=2878.55； （8）增值率=2878.55÷7121.45=40.42%； （9）應(yīng)納土地增值稅=2878.55×30%=863.57萬(wàn)元。 根據(jù)規(guī)定，小于6個(gè)月的，年份為0。如果與買家溝通，可先簽署意向協(xié)議，延遲1個(gè)月簽署正式合同及開票，則可多加計(jì)1年，對(duì)應(yīng)交土增為1040.15萬(wàn)元，減少109.8萬(wàn)元。具體計(jì)算過程不再列示。 3.核定扣除項(xiàng)目法 接上例，假定該辦公樓無(wú)法評(píng)估、也無(wú)法提供購(gòu)買發(fā)票或契稅憑證，稅局直接核定該辦公樓成本為6000萬(wàn)元，則甲企業(yè)應(yīng)交土增計(jì)算如下： （1）扣除項(xiàng)目=6000×（1+5×5%）+113.45=7613.45； （4）增值額=10000-7613.45=2386.55； （5）增值率=2386.55÷7613.45=31.35%； （6）應(yīng)納土地增值稅=2386.55×30%=715.97萬(wàn)元。 4.核定征收率法 假定稅局根據(jù)當(dāng)?shù)嘏f房轉(zhuǎn)讓平均稅負(fù)，直接按核定征收率8%征收土增稅。 則應(yīng)交土增稅=10900/(1+9%)×8%=800萬(wàn)元。 四、結(jié)論 1.新房和舊房的扣除項(xiàng)目對(duì)比： 【友情推薦，根據(jù)需要，自行點(diǎn)擊購(gòu)買！】 來源：旺文生義 -聲明:我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實(shí)無(wú)法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們刪除，并表示歉意，謝謝!（聯(lián)系電話：15230818990） “以案說法”-地產(chǎn)財(cái)務(wù)如何嚴(yán)防企業(yè)全經(jīng)營(yíng)周期稅務(wù)雷區(qū)50例專題班 鄭州 12月17-18日（2天） 報(bào)名咨詢：010-81596840 佟天成 ■ 培訓(xùn)對(duì)象 各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員， 注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。 ■ 專題背景 2021年，房地產(chǎn)行業(yè)處于前所未有的高壓態(tài)勢(shì)之下，行業(yè)調(diào)控、三道紅線、拿地限制、爆雷之聲頻起，又受近年來經(jīng)濟(jì)下行及疫情影響，風(fēng)險(xiǎn)管控越來越重要。伴隨著金稅四期上線的預(yù)期，以票管稅將慢慢退出歷史舞臺(tái)，以數(shù)治稅逐漸占據(jù)主流。按月推送的風(fēng)控疑點(diǎn)，大規(guī)模開展的行業(yè)雙隨機(jī)大檢查，跨省實(shí)施的特派辦多邊互查機(jī)制，讓財(cái)務(wù)人員頭疼不已。如何做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，從經(jīng)營(yíng)決策層面避開稅務(wù)的坑，對(duì)提升企業(yè)利潤(rùn)，降低應(yīng)對(duì)成本，越來越重要。只會(huì)記賬和報(bào)稅的財(cái)稅人員是最基層的財(cái)務(wù)，真正好的財(cái)稅人員要懂經(jīng)營(yíng)，深入業(yè)務(wù)，前置管理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能在房地產(chǎn)全流程中為經(jīng)營(yíng)決策貢獻(xiàn)力量。 在本課程中，講師以職業(yè)生涯中精選的50個(gè)案例為基礎(chǔ)，闡述91個(gè)疑難問題，囊括投資、財(cái)務(wù)、融資、預(yù)算、招標(biāo)、營(yíng)銷、產(chǎn)品、報(bào)規(guī)、成本職能，聚焦經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)，降低風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)，讓財(cái)稅真正業(yè)務(wù)前置，深入經(jīng)營(yíng)，貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)。 ■ 主講專家 劉文怡：曾任多家世界500強(qiáng)集團(tuán)稅務(wù)總監(jiān)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、律師、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師；清華-康奈爾雙學(xué)位金融MBA碩士；top3財(cái)經(jīng)高校校外導(dǎo)師，中國(guó)稅務(wù)報(bào)獲獎(jiǎng)作者、寧波稅務(wù)局及多家財(cái)經(jīng)平臺(tái)特邀講師；累計(jì)培訓(xùn)上千課時(shí)，學(xué)員超萬(wàn)人；參與多家30強(qiáng)房地產(chǎn)公司的內(nèi)訓(xùn)工作；稅務(wù)局出身，省局征管人才庫(kù)成員，多年在稅收一線從事房地產(chǎn)稅務(wù)管理和重案審理工作；10年地產(chǎn)、超300個(gè)項(xiàng)目稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)，節(jié)稅上百億；在省局期刊發(fā)表專欄；曾任稅務(wù)總局千戶聯(lián)絡(luò)人；就職多家世界500強(qiáng)總部，負(fù)責(zé)多家上市公司稅籌，操作14余億法郎跨境收購(gòu)稅籌/百億reits/港股上市架構(gòu)搭建/境內(nèi)外高管個(gè)稅籌劃/集團(tuán)資金借貸免稅備案等，從無(wú)到有建立稅務(wù)一級(jí)職能/彌補(bǔ)虧損數(shù)億/協(xié)調(diào)招標(biāo)及成本增加集團(tuán)利潤(rùn)數(shù)十億等，獲總裁親頒創(chuàng)新突破獎(jiǎng)；著有《房地產(chǎn)企業(yè)全稅種實(shí)務(wù)指南與案例解析》一書。 ■ 授課提綱 第一節(jié)：引 題（3個(gè)案例說明票據(jù)對(duì)利潤(rùn)的影響） 01、稅金如何影響凈利潤(rùn)？ 02、稅金是由財(cái)務(wù)決定嗎？ 03、含稅價(jià)不變時(shí)，取得專票一定比普票更好嗎？ 04、含稅價(jià)不變時(shí)，取得專票的增值稅稅率越高越好嗎？ 05、土增稅是不是比增值稅和所得稅更重要？ 第二節(jié)：拿地階段（投資、財(cái)務(wù)） 18個(gè)案例 一、資產(chǎn)收購(gòu) 06、資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)稅負(fù)差異及后續(xù)影響 07、司法拍賣中發(fā)票如何開具？ 08、買家包稅：司法拍賣的稅款如何計(jì)算？ 09、司法拍賣的成交價(jià)是否包含增值稅（含稅價(jià)還是不含稅價(jià)）？ 10、司法拍賣的成交協(xié)議是否繳納印花稅？ 11、收購(gòu)2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，適用差額計(jì)稅的，如何取得 發(fā)票？ 12、直接轉(zhuǎn)讓未開發(fā)土地，如何計(jì)算土地增值稅？ 13、生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算土地增值稅？ 14、購(gòu)買在建工程直接轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算土地增值稅？ 15、購(gòu)買在建工程建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算土地增值稅？是否存在雙重加計(jì)？ 二、招拍掛 16、紅線外配建所得稅、增值稅、土增稅處理 17、無(wú)償移交保障房各稅處理 18、紅線內(nèi)外配建保障房的差異 19、政府回購(gòu)保障房是否存在價(jià)格偏低視同銷售風(fēng)險(xiǎn)？ 20、保障房配建移交環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn) 21、實(shí)物配建與指標(biāo)配建：虛擬配建如何取得票據(jù)？ 22、交地時(shí)間如何約定 23、限地價(jià)競(jìng)指標(biāo)對(duì)稅收的影響 24、財(cái)政返還是否繳納企業(yè)所得稅？ 25、如何優(yōu)化財(cái)政返還對(duì)稅收的影響？ 26、土地價(jià)款相關(guān)的財(cái)政返還，對(duì)增值稅和土地增值稅的影響 27、土地出讓金票據(jù)抬頭為招拍掛時(shí)股東公司的名字，非項(xiàng)目公司的名字能否 在稅前扣除？ 三、股權(quán)收購(gòu) 28、股權(quán)收購(gòu)中，盡調(diào)發(fā)現(xiàn)存在土地返還款，有何風(fēng)險(xiǎn)？ 29、市政配套建設(shè)費(fèi)是否繳納契稅？ 30、股權(quán)收購(gòu)中虛增項(xiàng)目公司成本的風(fēng)險(xiǎn) 31、未實(shí)繳出資的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算所得稅？ 32、企業(yè)分立和資產(chǎn)出資方式，對(duì)收購(gòu)雙方涉稅情況的影響，選擇哪個(gè)更有利？ 33、企業(yè)分立后續(xù)可能引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 34、 降低股權(quán)交易對(duì)價(jià)，采用承債式收購(gòu)能夠降低被收購(gòu)方股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅？ 35、不對(duì)等分紅如何操作？有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？ 36、如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方是個(gè)人，能否使用不對(duì)等分紅方式？ 四、跨境交易 37、收購(gòu)房地產(chǎn)公司時(shí)，設(shè)立境外架構(gòu)，收購(gòu)交易完全在境外完成，是否可以 降低稅負(fù)？ 38、境外架構(gòu)設(shè)計(jì)還需要考慮股息紅利所得稅抵免 39、受益所有人原則和安全港 第三節(jié)：?jiǎn)?dòng)階段（融資、預(yù)算、招標(biāo)、營(yíng)銷、產(chǎn)品、報(bào)規(guī)）17個(gè)案例 一、融資方案 40、土地滯納金在企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅各稅處理 41、明股實(shí)債的前端融資在稅收上是股還是債？ 42、明股實(shí)債如何設(shè)計(jì)使稅負(fù)最低？ 43、合作拍地設(shè)立中間層SPV，收取利息時(shí)存在什么問題？如何改進(jìn)？ 二、開發(fā)計(jì)劃 44、土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅和土地增值稅中如何處理？ 45、未約定交付時(shí)間，實(shí)際交地分批交付的情況下，如何確定土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 46、拆除重建的原建筑物或構(gòu)筑物成本能否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣 除？企業(yè)所得稅當(dāng)期扣還是處置時(shí)扣？ 47、拆除重建的拆除成本能否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除？ 48、實(shí)際毛利低于稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利，可以通過哪些方式減少后期遺留虧損？ 49、如果不能減少后期遺留虧損，虧損房地產(chǎn)公司可以通過哪些方式彌補(bǔ)虧損？ 三、招標(biāo)采購(gòu) 50、甲供工程的承包方適用一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅？是否可選擇？ 51、甲供VS雙包，哪個(gè)對(duì)公司利潤(rùn)更有利？ 52、商混公司簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅對(duì)上下游稅收的影響？ 四、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 53、存在限價(jià)房等低增值率業(yè)態(tài)時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)高增值率和低增值率業(yè)態(tài)混配從 而降低土地增值稅稅負(fù)？ 54、戶型和面積的選擇對(duì)利潤(rùn)的影響？ 55、免稅普通住宅是否是稅負(fù)最優(yōu)方案？ 56、中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）是否依然延續(xù)三分法？ 57、別墅類高增值業(yè)態(tài)，可以通過產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)降低稅負(fù)嗎？ 58、沉淀大量成本的滯銷物業(yè)（如摩托車位）有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)對(duì)稅收的影響 五、報(bào)規(guī)報(bào)建 59、精裝修對(duì)稅收的影響 60、毛坯報(bào)建精裝交付對(duì)稅收的影響？ 61、會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)收入年份與稅收結(jié)轉(zhuǎn)收入年份跨期，稅收提前結(jié)轉(zhuǎn)收入是否一定 對(duì)公司不利？ 62、只考慮土增稅的情況下，工規(guī)證越少越好嗎？ 六、營(yíng)銷計(jì)劃 63、營(yíng)銷排期對(duì)稅收的影響 64、什么叫跳檔？哪些稅種存在跳檔？ 65、所有累進(jìn)稅率的稅種都需要規(guī)避跳檔嗎？ 66、因售價(jià)增加出現(xiàn)土地增值稅跳檔時(shí)，是否要調(diào)低售價(jià)？ 67、土地增值稅清算后尾盤物業(yè)銷售對(duì)土地增值稅的影響 第四節(jié)：開發(fā)預(yù)售階段（財(cái)務(wù)、營(yíng)銷） 5個(gè)案例 一、特殊銷售 68、限價(jià)限簽情況下拆分房款有哪些方式？存在什么風(fēng)險(xiǎn)？ 69、公寓返租形式如何降低稅負(fù)？ 70、銷售傭金如何計(jì)算限額扣除？ 71、銷售傭金超限額時(shí)如何處理？ 二、營(yíng)銷活動(dòng) 72、營(yíng)銷活動(dòng)中向客戶贈(zèng)送的禮品，是否需要扣繳個(gè)人所得稅？（四種情況） 73、營(yíng)銷活動(dòng)贈(zèng)送禮品，增值稅如何處理？視同銷售？進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？（四種情況） 74、買一贈(zèng)一如何開具發(fā)票？ 75、營(yíng)銷活動(dòng)贈(zèng)送禮品，企業(yè)所得稅如何處理？ 76、營(yíng)銷活動(dòng)贈(zèng)送禮品，土地增值稅如何處理？ 77、老帶新活動(dòng)是否需要扣繳個(gè)人所得稅？ 第五節(jié)：完工清算階段（財(cái)務(wù)、成本） 4個(gè)案例 78、西部大開發(fā)于竣工備案時(shí)取得，能否追溯調(diào)整預(yù)售年度的所得稅？ 79、多項(xiàng)目或分期開發(fā)的房地產(chǎn)公司，對(duì)享受西部大開發(fā)優(yōu)惠有何影響？ 80、實(shí)踐中享受西部大開發(fā)優(yōu)惠存在哪些困難？ 81、竣工時(shí)發(fā)票未取得，如何計(jì)算匯算清繳中應(yīng)納稅調(diào)增的預(yù)提成本？ 82、竣工時(shí)尚未完成工程決算，是否應(yīng)加快工程決算以增加稅前扣除成本？ 第六節(jié)：其他（融資、財(cái)務(wù)） 3個(gè)案例 83、如何計(jì)算關(guān)聯(lián)債資比？ 84、房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)債資比通常都超過2：1，是否存在風(fēng)險(xiǎn)？ 85、如果出借方與借款方不是母子公司關(guān)系，是否受關(guān)聯(lián)債資比限制？ 86、契約型資管產(chǎn)品（無(wú)法人實(shí)體）收取的利息能否開具發(fā)票？ 87、資管產(chǎn)品的增值稅由誰(shuí)繳納？ 88、資管產(chǎn)品的所得稅由誰(shuí)繳納？原始權(quán)益人有無(wú)扣繳義務(wù)？ 89、金融機(jī)構(gòu)的利息通知單能否替代發(fā)票作為稅前扣除憑證？ 90、資管產(chǎn)品中管理人和投資人涉稅情況辨析 91、取得公益性捐贈(zèng)票據(jù)時(shí)，需要注意哪些導(dǎo)致票據(jù)不合規(guī)的情形？ 【本期課程培訓(xùn)費(fèi)用】3880元/人次 。（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等）。 選擇申請(qǐng)會(huì)員 更優(yōu)惠！ 咨詢電話： 010-81596840佟天成 2021年各類會(huì)員收費(fèi)及服務(wù) 一.申請(qǐng)?bào)w驗(yàn)卡會(huì)員6680元 此款會(huì)員只限個(gè)人、房地產(chǎn)或建安企業(yè)辦理。稅務(wù)所、會(huì)計(jì)所、財(cái)務(wù)公司、律師事務(wù)所除外。 4、贈(zèng)送（U盤式）房地產(chǎn)建筑類實(shí)時(shí)財(cái)稅快訊集錦一份。 5、贈(zèng)送企業(yè)6堂資深講師財(cái)稅類課程（12課時(shí)/次）實(shí)況錄音。 6、贈(zèng)送價(jià)值1000元積分。(一年內(nèi)微課+QQ群專家答疑服務(wù)) 二.申請(qǐng)普通卡會(huì)員9980元 2、會(huì)員企業(yè)可在年終免費(fèi)參加本公司舉辦的房地產(chǎn)財(cái)稅年會(huì)。 3、贈(zèng)送房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅類工具書8本。 4、贈(zèng)送（U盤式）房地產(chǎn)建筑類實(shí)時(shí)財(cái)稅快訊集錦一份。 5、贈(zèng)送企業(yè)12堂資深講師財(cái)稅類課程（12課時(shí)/次）實(shí)況錄音。 6、贈(zèng)送價(jià)值2000元積分。(一年內(nèi)微課+QQ群答疑服務(wù)) 三.申請(qǐng)貴賓卡會(huì)員18800元 2、會(huì)員企業(yè)可在年終免費(fèi)參加本公司舉辦的房地產(chǎn)財(cái)稅年會(huì)。 四.申請(qǐng)鉆石卡會(huì)員27800元 2、會(huì)員企業(yè)可在年終免費(fèi)參加本公司舉辦的房地產(chǎn)財(cái)稅年會(huì)。 7、可享受我公司稅務(wù)咨詢團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐您企業(yè)從涉稅幾大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)排查，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的涉稅問題進(jìn)行診斷和提示一次。（備 注：專家咨詢師差旅費(fèi)用需貴公司承擔(dān)，企業(yè)無(wú)需再承擔(dān)其他費(fèi)用） 五.申請(qǐng)集團(tuán)卡會(huì)員48800元 附加服務(wù)：本人日常整理的財(cái)稅類資源一律無(wú)償，為各類會(huì)員提供。 |
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