|
房地產(chǎn)業(yè)在日常操作上存在的主要涉稅風(fēng)險點作一個歸納（33個風(fēng)險點）。 在土地取得環(huán)節(jié)存在5個風(fēng)險點： 1、在取得土地時支付的傭金等支出沒有取得合法的發(fā)票，導(dǎo)致利潤虛增，稅負(fù)加大； 2、沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報契稅； 3、虛增拆遷安置費、補(bǔ)償費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅； 4、以股權(quán)收購方式取得的土地使用權(quán)，溢價部分無法列支土地成本； 5、非“招拍掛”手段取得土地，無法列支土地成本。 在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)存在3個風(fēng)險點： 6、總體規(guī)劃設(shè)計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響； 7、虛開規(guī)劃設(shè)計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅； 8、境外的規(guī)劃設(shè)計費沒有代扣代繳稅金。 在融資環(huán)節(jié)存在6個風(fēng)險點： 9、向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個人）融入的資金利息支出未取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無法入賬； 10、從信托或基金公司“名股實債”形式下支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)； 11、支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行； 12、與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來未支付利息，存在偷逃稅金問題； 13、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)融資或者借款，往往存在應(yīng)付未付利息問題； 14、小金庫現(xiàn)金往往不夠支付利息或其他開支； 在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在6個風(fēng)險點： 15、虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅； 16、綠化和配套工程項目操作不規(guī)范虛增建設(shè)成本； 17、“甲供材料”操作不規(guī)范造成復(fù)雜抵稅 18、實際發(fā)生工程支出但不索要發(fā)票； 19、簽訂建安合同后未足額繳納印花稅； 20、不繳納或者不足額、或不按規(guī)定時間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 在預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個風(fēng)險點： 21、取得預(yù)售收入（包括定金、誠意金）沒有按規(guī)定及時申報納稅； 22、沒有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅； 23、預(yù)售合同沒有足額及時繳納印花稅； 24、銷售合同（發(fā)票）為陰陽合同（發(fā)票），未如實申報收入； 25、售后返租時，按返租后的金額確認(rèn)收入納稅，對小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金； 26、返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅； 27、以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報納稅； 28、裝修收入沒有申報納稅； 29、賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價格明顯偏低。 在清算環(huán)節(jié)存在4個風(fēng)險點： 30、取得的發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符； 31、購買虛假發(fā)票虛增成本； 32、企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅； 33、關(guān)聯(lián)方交易定價不合理等。 對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的節(jié)稅籌劃可以從外部環(huán)境的利用和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程操作兩個方面去考慮，如果要系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項請看筆者的《房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)》和《房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃演練全集》兩本書，其中的演練全集是一本案例集，其目錄如下： 一、房地產(chǎn)項目確認(rèn)及前期開發(fā)案例 開發(fā)房產(chǎn)需資源 取得土地有方法 土地作價去投資 投資成本咋確認(rèn) 平整土地系勞務(wù) 稅收界定為服務(wù) 臨時設(shè)施過渡用 涉稅處理影響遠(yuǎn) 拆遷補(bǔ)償需交稅 青苗補(bǔ)償無稅事 拆遷還房不可少 涉稅事項會計理 開發(fā)用地要清理 拆遷補(bǔ)償稅有事 不動產(chǎn)有附屬物 銷售計稅需當(dāng)心 二、房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的財稅籌劃案例 甲供材料有空間 操作不當(dāng)是風(fēng)險 甲供材料日漸多 操作方法需分析 開發(fā)資格是資源 扣除政策是金牌 融資證明見效果 是否提供有講究 土地閑置費扣除 不同稅種有差異 合作建房有規(guī)定 實務(wù)操作需理清 合作建房可操作 納稅時間有講究 合作建房好進(jìn)行 土地增值需清算 BT后面還有BOT 項目運行有稅收 項目結(jié)束好清算 政策把握是關(guān)鍵 經(jīng)適房產(chǎn)好開發(fā) 稅收優(yōu)惠利在先 三、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的財稅籌劃案例 房企收取誠意金 納稅性質(zhì)如何定 定金返息可以做 稅收風(fēng)險需提防 房產(chǎn)公司推產(chǎn)品 公司包售可增利 打包出售講技術(shù) 操作不當(dāng)有風(fēng)險 銷售價格與費用 土地籌劃是關(guān)鍵 打折銷售方法好 實際操作需籌劃 普通豪華分開算 操作得當(dāng)稅可斷 控制增值分水嶺 政策界限要分清 大樓多次來轉(zhuǎn)讓 稅收可以大幅降 終止經(jīng)營有策略 巧妙籌劃是關(guān)鍵 稅收優(yōu)惠可利用 政策界限需分清 籌劃土地增值稅 房產(chǎn)企業(yè)需謹(jǐn)慎 投資以后再轉(zhuǎn)讓 增值處理有風(fēng)險 轉(zhuǎn)讓舊房平常事 土地增值細(xì)分析 土地轉(zhuǎn)讓可操作 方式不同稅有別 以房抵債是特例 計稅價格需注意 四、房產(chǎn)運營的財稅籌劃案例 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營好營運 涉稅事項需當(dāng)心 房產(chǎn)銷售變投資 政策堤壩繞過去 獨資企業(yè)想購房 名義不同稅異樣 股東買房為避稅 操作不當(dāng)會受累 私房出租需修理 時機(jī)不同利有異 私房出讓給表弟 如何操作最有利 個人房產(chǎn)好轉(zhuǎn)讓 手續(xù)不同稅有別 私房贈送政策變 投資轉(zhuǎn)讓都可選 個人房產(chǎn)可出租 稅收優(yōu)惠豐財源 無論分房或買房 股東繳稅一個樣 產(chǎn)品過戶給股東 視同銷售各稅種 擁有專利好運籌 影響利潤是稅收 五、房產(chǎn)保有過程中的財稅籌劃案例 籌劃節(jié)約房產(chǎn)稅 計稅依據(jù)是核心 房產(chǎn)原值稅基礎(chǔ) 合理操作有技巧 房租合同可簽署 費用劃分有講究 地下建筑好經(jīng)營 房產(chǎn)稅收要理清 租賃倉儲巧轉(zhuǎn)換 雙贏籌劃天地寬 綜合商場多模式 房產(chǎn)稅收有區(qū)別 轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán) 企業(yè)要繳哪些稅 房產(chǎn)稅收有減免 程序操作做在前 六、購買房產(chǎn)的財稅籌劃案例 買房換房有技巧 如何選擇需籌劃 換房操作方法多 精心操作稅不同 買房過程有契稅 房產(chǎn)價格好操作 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移有契稅 內(nèi)部劃轉(zhuǎn)能免繳 債務(wù)重組有契稅 操作得當(dāng)稅無累 土地轉(zhuǎn)移好籌劃 買主應(yīng)當(dāng)繳契稅 土地流轉(zhuǎn)有優(yōu)惠 契稅減免看條件 賣房促銷送契稅 不如折價來銷售 七、房地產(chǎn)企業(yè)工資獎金的財稅籌劃案例 高管工資想避稅 如何籌劃有說法 職工住房企業(yè)買 千方百計為人才 低價售房給個人 利益?zhèn)鲗?dǎo)屬獎金 企業(yè)福利公積金 涉及稅收需籌劃 企業(yè)綜合效益好 深度籌劃有年金 年金增加新福利 涉稅風(fēng)險需牢記 高管工資比較多 涉稅事項可籌措 實物重獎企員工 視同分配報個稅 工資薪金扣稅多 特殊行業(yè)有優(yōu)惠 銷售人員搞承包 提成內(nèi)容可取巧 工資紅利都是利 轉(zhuǎn)化操作有主意 工資回家搞消費 不如提前來承兌 工資做成分紅利 操作不成蝕把米 八、房產(chǎn)增值的財稅籌劃案例 不同項目巧規(guī)劃 最終利益有差異 獨資企業(yè)有風(fēng)險 政策利用獲高利 借款投資性質(zhì)異 靈活運用利益增 合伙經(jīng)營做企業(yè) 成果分配有政策 人才收入有多種 分類得當(dāng)利更重 老板購房為積累 籌劃操作可作為 綜合因素巧安排 利益增加水渠成 做善事與善做事 巧妙運作更有利 家庭財富妙增值 算計不到一世窮 個人財產(chǎn)也增值 盤算巧妙可成功 納稅申報走流程 操作方法有技巧 繞道捐贈做慈善 可以規(guī)避流轉(zhuǎn)稅 |
|
|
