2017-12-08 18:42:17

裁判主旨：業(yè)主委員會系業(yè)主大會的合法執(zhí)行機構，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并對全體業(yè)主具有約束力。

案情簡介：

原告福州敦煌物業(yè)管理有限公司系物業(yè)服務企業(yè)。2013年6月1日，原告與被告林世梅商業(yè)住宅物業(yè)所在的科靈新天地小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務合同》，約定其為科靈新天地小區(qū)提供物業(yè)服務。服務期自2013年6月1日起至2015年12月30日止。物業(yè)服務費按每月進行交納，業(yè)主應于每月9日前履行交納義務。本著業(yè)主自愿原則可按季度或者年度進行交納。

被告林世梅為店面業(yè)主，該單元房建筑面積為54.31平方米，每月每平方米按1.5元交納物業(yè)服務費，即每月應交納物業(yè)費81.47元。林世梅從2013年6月1日到2015年12月31日止，累計拖欠物業(yè)服務費1547.83元。2015年1月16日，福州敦煌物業(yè)管理有限公司書面催告林世梅交納物業(yè)服務費，但林世梅仍未交納。故原告訴至法院要求被告支付拖欠的物業(yè)服務費。

法院認為：

連江法院：本院認為，業(yè)主委員會是業(yè)主對其所擁有的物業(yè)進行管理而建立的自主性組織，系業(yè)主大會的合法執(zhí)行機構，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并對全體業(yè)主具有約束力。福州敦煌物業(yè)管理有限公司與林世梅商業(yè)住宅物業(yè)所在的連江縣小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》未違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，對林世梅具有法律約束力。福州敦煌物業(yè)管理有限公司依約向林世梅提供物業(yè)服務，有權按約定收取物業(yè)服務費；林世梅作為業(yè)主，有按約定交納物業(yè)服務費的義務?，F(xiàn)林世梅拖欠至2015年12月31日止的物業(yè)服務費1547.83元，違反了合同的約定，因此，福州敦煌物業(yè)管理有限公司請求林世梅支付物業(yè)服務費，依法予以支持。 

蔡思斌律師評析：

《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同”；第三十四條規(guī)定“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！?第六十五條規(guī)定“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴?！?/p>

由此看來，業(yè)主委員會完全可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，此物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。正如本案，物業(yè)管理有限公司依約提供了物業(yè)服務，有權按約定收取物業(yè)服務費；作為業(yè)主，也有按約定交納物業(yè)服務費的義務。

本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。