物業(yè)服務(wù)合同之于業(yè)主的效力分析

仲才1 2021-07-30

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物業(yè)服務(wù)合同之于業(yè)主的效力分析

浙江一墨律師事務(wù)所陳亦涵

實(shí)踐中，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法選聘（包括未曾召開業(yè)主大會(huì)或召開了但是未經(jīng)相應(yīng)比例業(yè)主表決通過），業(yè)主委員會(huì)擅自與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況屢見不鮮，由此也引發(fā)出大量業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛。那么，這些物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是否產(chǎn)生法律約束力？

一、法院主要的裁判觀點(diǎn)

關(guān)于未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法選聘，業(yè)主委員會(huì)擅自與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，司法實(shí)踐中存在諸多分歧。筆者通過檢索大量案例發(fā)現(xiàn)，人民法院在裁判過程中主要有以下三種不同的裁判觀點(diǎn)：

第一種裁判觀點(diǎn)：合同合法有效，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，對(duì)外代表業(yè)主履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)委會(huì)對(duì)外簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，簽訂該合同屬于業(yè)委會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，至于業(yè)委會(huì)是否取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，是業(yè)委會(huì)與各業(yè)主之間的內(nèi)部法律關(guān)系，不影響業(yè)委會(huì)對(duì)外簽訂的合同的效力。如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，可以請(qǐng)求法院予以撤銷，但在未撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定前，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。浙江省高院在浙江某物業(yè)服務(wù)有限公司和盧某物業(yè)服務(wù)合同糾紛[1]再審一案中，便是秉持這種裁判觀點(diǎn)。

這種裁判觀點(diǎn)的依據(jù)為《民法典》第280條[2]（原《物權(quán)法》第78條[3]），即“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”從該條法律規(guī)定的字面理解來看，在“決定”的前面并未增加任何前提條件，即不論該“決定”是否依據(jù)法定程序作出，不論該“決定”的內(nèi)容是否在相關(guān)主體權(quán)限范圍內(nèi)，該決定只要是“業(yè)主大會(huì)”或“業(yè)主委員會(huì)”作出的，原則上就對(duì)業(yè)主具有法律約束力；如果業(yè)主認(rèn)為相關(guān)“決定”侵害了自己的合法權(quán)益（比如法律規(guī)定由全體業(yè)主依法召開業(yè)主大會(huì)共同選舉決定聘請(qǐng)物業(yè)公司的權(quán)利），法律給予的救濟(jì)手段是可以向法院申請(qǐng)撤銷該決定，但在這種情況下，業(yè)主需要付出相應(yīng)的維權(quán)成本、承擔(dān)相應(yīng)的舉證義務(wù)。并且，即便成功撤銷了業(yè)委會(huì)的決定，也并不等同于撤銷了合同，還需進(jìn)一步論證，此處不再展開。

第二種裁判觀點(diǎn)：合同屬于效力待定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，不對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。

按照《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定[4]，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。業(yè)委會(huì)擅自訂立、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)不予追認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定業(yè)委會(huì)訂立、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同的行為對(duì)全體業(yè)主不發(fā)生效力。江蘇省高院在合肥市某物業(yè)管理有限公司南京分公司與朱某物業(yè)服務(wù)合同糾紛[5]的再審裁定中，便是秉持上述裁判觀點(diǎn)。

這種裁判觀點(diǎn)其實(shí)是適用了民法的無權(quán)代理制度[6]。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間是委托代理關(guān)系，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)外以全體業(yè)主的名義實(shí)施民事法律行為，相關(guān)民事法律行為對(duì)全體業(yè)主發(fā)生效力，則相關(guān)法律后果由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)共同決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，屬于未獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，是無權(quán)代理行為，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)的，對(duì)業(yè)主不發(fā)生效力；如果業(yè)主大會(huì)對(duì)該行為表決通過以明示方式作出追認(rèn)，或者業(yè)主已經(jīng)開始履行合同義務(wù)即以默示方式作出追認(rèn)，則物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主發(fā)生法律約束力。

但業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)到底是代理關(guān)系，還是代表關(guān)系，其實(shí)也存在爭議。并且通說認(rèn)為從主體資格來看，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并不具有獨(dú)立的主體資格，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，而作為代理人的主體，應(yīng)該是具備獨(dú)立主體資格的民事主體。因此，這種認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)類似于代理人的理解，其實(shí)也存在漏洞

第三種裁判觀點(diǎn)：評(píng)判業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同對(duì)業(yè)主是否產(chǎn)生法律約束力，前提之一是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法選聘的，否則，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主不具有約束力。

按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條[7]（現(xiàn)已被吸收為《民法典》第939條）規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”。在四川某物業(yè)服務(wù)有限公司與文某、雷某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件[8]中四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，認(rèn)為評(píng)判業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同對(duì)業(yè)主是否具有約束力，前提之一，即該業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法選聘的法定程序。該案中，原、被告雙方均認(rèn)可該份合同系未經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘確定物業(yè)公司的情況下簽訂，故法院認(rèn)為該份合同的簽訂程序不符合最高法院關(guān)于業(yè)主委員會(huì)簽訂對(duì)業(yè)主具有約束力合同的前提條件，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同依法對(duì)業(yè)主不具有約束力。

二、筆者的觀點(diǎn)

對(duì)比上述三種裁判觀點(diǎn)，筆者更傾向于同意第三種觀點(diǎn)。筆者的總體理由是，在第三種觀點(diǎn)下可以作出更合理的解釋、更有利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益、更有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展、也更有利于緩和業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾糾紛。具體說來，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的效力，筆者認(rèn)為，若物業(yè)公司未經(jīng)法定程序選聘，其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同不應(yīng)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。現(xiàn)筆者結(jié)合《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的具體規(guī)定，分析如下：

1、從物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的構(gòu)成要件來看，按照《民法典》第939條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”，也就是說，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力并非當(dāng)然及于業(yè)主，評(píng)判業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，對(duì)業(yè)主是否產(chǎn)生法律約束力，前提之一是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法選聘的，否則，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主不具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同相比于其他一般的典型合同具有特殊性，一般的合同均是通過雙方當(dāng)事人之間的要約和承諾之個(gè)別磋商方式達(dá)成締約，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，但是物業(yè)服務(wù)合同并非如此，而是通過業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)人之非個(gè)別磋商的締約方式訂立，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力，即由業(yè)主大會(huì)按照法定程序選聘物業(yè)公司，并由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的選聘結(jié)果與物業(yè)公司簽訂合同。也就是說，物業(yè)服務(wù)合同適用的是一種非常態(tài)的締約規(guī)則[9]。在該等規(guī)則下，第一層次，實(shí)際上是以團(tuán)體自治（多數(shù)決）的方式實(shí)現(xiàn)業(yè)主的整體利益，犧牲了部分投反對(duì)票的業(yè)主的意思自治權(quán)利；第二層次，對(duì)外是由業(yè)委會(huì)、而非業(yè)主自身與物業(yè)公司簽訂合同，如果業(yè)主個(gè)人以其不是合同當(dāng)事人來主張抗辯是不會(huì)被法院支持的，實(shí)際上突破了合同的相對(duì)性。

《民法典》第465條[10]規(guī)定了合同相對(duì)性和合同相對(duì)性的例外，即依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。原則上，雙方訂立的合同只對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力，如果要對(duì)訂立合同的當(dāng)事人以外的主體產(chǎn)生法律約束力，則必須有法律的明確規(guī)定。從物業(yè)服務(wù)合同的訂立來看，業(yè)主委員會(huì)（或其成員個(gè)人）才是與物業(yè)公司訂立合同的真正當(dāng)事人，若要對(duì)并未參與訂立合同的第三人即其他業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，應(yīng)有法律的明確規(guī)定。而《民法典》第939條即是該等情況下可以明確援引的法律規(guī)定，也只有符合第939條的規(guī)定，業(yè)主才成為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，并受到物業(yè)服務(wù)合同的約束。

那么在已經(jīng)犧牲了業(yè)主一部分個(gè)人意思自治、又突破了合同相對(duì)性的情況下，為了保護(hù)業(yè)主利益不受過度損害、平衡業(yè)主自治權(quán)和物業(yè)公司交易安全問題，民法典第939條明確了物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的前提條件之一是選聘程序的法定性。何為法定程序？即由業(yè)主按照《民法典》第278條（原《物權(quán)法》第76條）規(guī)定，通過業(yè)主大會(huì)相應(yīng)比例表決選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)與該等經(jīng)過法定程序表決通過的物業(yè)公司簽訂的合同，方對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。經(jīng)過該等法定程序，方能推定認(rèn)為是可以代表業(yè)主的真實(shí)意思表示，否則不能認(rèn)為體現(xiàn)了業(yè)主的真實(shí)意思表示，該等民事法律行為亦不對(duì)業(yè)主發(fā)生法律約束力。

2、從體系解釋來看，《民法典》第280條和第939條系一般規(guī)定和特殊規(guī)定的區(qū)別，在有特殊規(guī)定的情況下，應(yīng)適用第939條的特殊規(guī)定。

《民法典》物權(quán)編“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，主要是調(diào)整業(yè)主間具體的物權(quán)關(guān)系（專有權(quán)和共有權(quán)）以及由共有關(guān)系產(chǎn)生的共同管理關(guān)系，《民法典》合同編“物業(yè)服務(wù)合同”一章，則是規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，而物業(yè)服務(wù)亦是業(yè)主實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理的手段之一。就物業(yè)服務(wù)合同之規(guī)范體系來說，雖然被置于合同編，但通過與民法典第284條、第285條[11]等之關(guān)聯(lián)，其與物權(quán)編之建筑物區(qū)分所有權(quán)制度構(gòu)成了一個(gè)整體，其實(shí)質(zhì)是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度之物業(yè)管理單元的特別法規(guī)范[12]，在此編中有規(guī)定的，應(yīng)適用此編的相關(guān)規(guī)定。

《民法典》第280條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力”，《民法典》第939條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”。在部分法院的裁判思路中（即本文所述第一種裁判觀點(diǎn)），對(duì)于業(yè)主委員會(huì)（不論是否經(jīng)過法定程序、不論是否超越權(quán)限）選擇物業(yè)公司并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，均認(rèn)為可以視為是業(yè)主委員會(huì)的決定，故而對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，該等觀點(diǎn)是對(duì)前述法律規(guī)定的錯(cuò)誤理解。在《民法典》第939條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)業(yè)主具有法律約束力的要件作了明確規(guī)定的情況下，應(yīng)以該規(guī)定為準(zhǔn)，而非適用第280條規(guī)定。

3、從降低司法救濟(jì)成本、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)來看，按照《民法典》第939條的要件來認(rèn)定是否對(duì)業(yè)主發(fā)生法律約束力，可以減少業(yè)主的維權(quán)成本，更有利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益（包括業(yè)主自治權(quán)、知情權(quán)等），也更有利于推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)營。

一方面，如果按照本文所述第一種裁判觀點(diǎn)，只要是業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽訂的合同，不論是否經(jīng)過法定程序選聘，都對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的話，那么極有可能出現(xiàn)大量業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司勾結(jié)串通謀取私利的事件，在筆者代理的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，在走訪調(diào)查過程中，即了解到該小區(qū)出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員私自設(shè)立物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)又和該物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的事情，可見，該類情形如不采取相應(yīng)的法律措施予以規(guī)制，是極易損害業(yè)主合法權(quán)益的（包括業(yè)主自治權(quán)、知情權(quán)等）。

如果法院的裁判思路，是按照內(nèi)外有別、對(duì)外簽訂合同一律對(duì)業(yè)主產(chǎn)生效力，出現(xiàn)問題后，讓業(yè)主再自行通過行使撤銷權(quán)來保護(hù)自身合法權(quán)益，只會(huì)增加業(yè)主維權(quán)的成本。但如果按照939條來評(píng)判物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)業(yè)主發(fā)生約束力，那么至少讓物業(yè)公司承擔(dān)初步舉證責(zé)任，在物業(yè)公司不能證明其是依法選聘的公司，則由物業(yè)公司承擔(dān)不利后果，如果物業(yè)公司舉證證明其是依法選聘（只承擔(dān)形式證明責(zé)任，在此不論其內(nèi)容真實(shí)合法性）、但業(yè)主認(rèn)為有問題（如認(rèn)為內(nèi)容不具有真實(shí)性、合法性），則將舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至業(yè)主，如此，對(duì)于雙方也是公平合理的，相對(duì)來說可以更好的保護(hù)弱勢一方的業(yè)主。

另一方面，按照《民法典》第939條規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)施以更高的注意義務(wù)，讓其在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，即向業(yè)主委員會(huì)要求提供業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司的決議進(jìn)行形式審查，如果其未盡到該義務(wù)，未能證明（只需從形式上證明）其是依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同不對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的不利后果，實(shí)質(zhì)上是有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的，有利于提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)此后的注意義務(wù)，促使其從意識(shí)上和行動(dòng)上都更加尊重業(yè)主的自治權(quán)。按照上述思路，雖然不能完全杜絕業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司串通損害業(yè)主利益事件的發(fā)生。但是至少從某種層面來說，可以從一定程度上減少業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議的擅自違規(guī)操作，讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)更加良性有序發(fā)展。

4、從和諧物業(yè)服務(wù)關(guān)系、定紛止?fàn)幍哪康膩砜矗?/strong>按照《民法典》第939條的要件來認(rèn)定是否對(duì)業(yè)主發(fā)生法律約束力，實(shí)際上會(huì)促使物業(yè)公司從意識(shí)上和行動(dòng)上更加尊重業(yè)主的自治權(quán)，如此有利于預(yù)防、減少類似糾紛，有利于平衡業(yè)主和物業(yè)公司的利益，緩和業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系。

在《民法典》出臺(tái)之后，將物業(yè)服務(wù)合同增添為有名合同，并且將原本位于《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的內(nèi)容，明確寫入《民法典》（即修訂為第939條）上升為法律，立法者的本意，應(yīng)是更注重保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，通過明確締約程序的法定性，來減少糾紛，推進(jìn)業(yè)主和物業(yè)公司之間的良性和諧相處。在大量的業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛中，究其根本，很多時(shí)候是因?yàn)闃I(yè)主的自治權(quán)和知情權(quán)沒有得到充分保障，故業(yè)主不愿協(xié)商解決問題，雖然該等情況下主要原因很可能在于業(yè)主委員會(huì)，但是物業(yè)公司往往也難辭其咎，如果物業(yè)公司能盡到更高的注意義務(wù)，往往可以避免很多糾紛的發(fā)生。

三、結(jié)語

綜上所述，筆者認(rèn)為，對(duì)于未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依照法定程序選聘，業(yè)主委員會(huì)擅自與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)認(rèn)定為不符合《民法典》第九百三十九條的規(guī)定，該合同對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律約力。

注釋

[1] 民事判決書案號(hào)：（2019）浙民再213號(hào)。

[2] 《中華人民共和國民法典》第二百八十條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

[3] 《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

[4] 《民法典》第二百七十八條第四項(xiàng)（原《物權(quán)法》第七十六條第四項(xiàng)）：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第四項(xiàng)：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第二項(xiàng)：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

[5] 民事裁定書案號(hào)：（2016）蘇民申2104號(hào)

[6] 《民法典》第一百七十一條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。

[7] 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若問題的解釋》第一條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

[8] 民事判決書案號(hào)：（2019）川1703民初3651號(hào)

[9] 參見徐滌宇：《物業(yè)服務(wù)合同法律構(gòu)造之中國模式》，《法學(xué)研究》2021年第3期，第53頁

[10] 《民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

[11] 《民法典》第二百八十四條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

《民法典》第二百八十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)《民法典》定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

[12] 參見徐滌宇：《物業(yè)服務(wù)合同法律構(gòu)造之中國模式》，《法學(xué)研究》2021年第3期，第66頁

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來自：仲才1 > 《案情研究》

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