開發(fā)商爆雷后，如何判斷你買的房子會(huì)不會(huì)爛尾？這是很多人非常關(guān)心的話題。 前兩天，易居吳建斌在公開場(chǎng)合說：如果管控繼續(xù)從嚴(yán)，百?gòu)?qiáng)房企名單中的70-80%都得倒下。 我，深以為然。 所以，大家關(guān)注的話題就來了，如何在當(dāng)下買房，確保即使開發(fā)商爆雷，我買的房子也不要爛尾。 爆雷，意味著，鐮刀已經(jīng)落下，但鐮刀不可能去割空氣。 你若不想當(dāng)韭菜而面對(duì)房子爛尾，總需要有人站出來抗刀、當(dāng)韭菜，這樣，你才可以安然。 該如何理解？ 今天，幫大家梳理邏輯，大道至簡(jiǎn)，找到答案。 1 首先，你必須要明白第一個(gè)道理：房地產(chǎn)，本質(zhì)還是一個(gè)金融產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。 從1998年開始，房地產(chǎn)就緊緊地和金融捆綁到了一起，成為金融最大的蓄水池。 過去20多年，幾乎所有房企的融資性現(xiàn)金流占比都是在70%以上，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流只有20%多。 如今，房地產(chǎn)下行的本質(zhì)是強(qiáng)制性的讓地產(chǎn)去金融化。 如今，房地產(chǎn)爆雷的本質(zhì)也是在房地產(chǎn)去金融化過程中的房企出清。 所以，一切的本源還是金融。 錢。 關(guān)于房企爆雷，關(guān)于房子爛尾，關(guān)于房子保交付，也是圍繞著一個(gè)字來展開分析：錢。  這張表格，告訴你為何當(dāng)下房企紛紛爆雷。 之前房企可以融資的渠道紛紛關(guān)閉。 因?yàn)椋璨坏藉X，貸不到款。 因?yàn)?，債券要還，工程要建，供應(yīng)商得付款。 2
再延伸一下：高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)。 房企的負(fù)債端分三類： 1、購(gòu)房者，就是首付款和按揭貸款。 2、銀行的開發(fā)貸、國(guó)內(nèi)的信用債、信托貸款等境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款。 3、海外信用債，也稱為美元債。 對(duì)購(gòu)房者的負(fù)債，開發(fā)商是最沒有成本的。 也就是我們的樓花預(yù)售模式，房子還沒蓋好，已經(jīng)開始在還貸款，國(guó)外完全不是這樣子的，在歐美，都是交付完才付足首付并辦理按揭和還貸款。 從借貸成本來看， 民間借款的成本>信托貸款、開發(fā)貸款>海外債券>購(gòu)房者房款。 這相對(duì)應(yīng)的主體就是， 富人>銀行>海外投資者>老百姓。 我們目前的政策底線是六穩(wěn)六保。 保民生、保穩(wěn)定、共同富裕、兼顧公平。 是我們很多政策的主要思路。 在政策眼里，第一要保的是民生，是穩(wěn)定，就是，要保購(gòu)房者。 這也是當(dāng)前所有地方政府都在主導(dǎo)保交付、保交樓、保施工的底層邏輯。 在政策眼里，權(quán)重鏈條是這樣的。 購(gòu)房者>銀行>海外投資者。 3
有足夠的錢支付供應(yīng)商和建筑商的錢，然后把房子蓋完。 錢從何來？ 1、要不賬面還有錢， 2、要不還有應(yīng)收款， 3、要不把有些欠款先壓著不還，先蓋房。 爆雷的開發(fā)商，最重要的是關(guān)注第3條。 至此，我們已經(jīng)理清了邏輯。 有三種開發(fā)商。 A，開發(fā)商的融資大多來自于民間借貸，如果爆雷，如果資金出現(xiàn)問題，則大概率一定爛尾，因?yàn)檎雒嬉矡o法解決問題。 B，開發(fā)商的融資大多來自于國(guó)內(nèi)銀行借貸和信托，如果爆雷，如果資金出現(xiàn)問題，則主要看規(guī)模，如果規(guī)模較大，會(huì)有政府出面展期或延期，來保交付保民生，如果規(guī)模較小，通常問題也較復(fù)雜，就麻煩了。 C，開發(fā)商的融資來自于國(guó)內(nèi)銀行和信托、外加國(guó)內(nèi)信用債、外加海外信用債，如果資金出現(xiàn)問題，可犧牲海外債，可犧牲國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，但大概率，卻可以保交付。 所以， C>B>A。 購(gòu)房者要想不當(dāng)韭菜。 要不海外投資者當(dāng)韭菜，要不國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)當(dāng)韭菜。 如果你買的樓盤前面，沒有海外投資者擋著，護(hù)城河就不夠高。 如果你買的樓盤面前，沒有國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)給你擋著，風(fēng)險(xiǎn)就比較大。 要保證交付，總得有人來出錢。 錢，不可能憑空而來。 政府想幫忙，亦不可能出錢來補(bǔ)窟窿來蓋房。 總要有人來背鍋，總要有人來虧錢，總要有人來被割。 4 是的， 鐮刀不可能割空氣，韭菜總在不斷轉(zhuǎn)移！ 你不想當(dāng)韭菜，就得有人替你當(dāng)韭菜。 你不想挨刀，就得有人替你去挨刀。 就安全性來說， 央行>國(guó)企>國(guó)內(nèi)國(guó)外都發(fā)債的民企>只能在國(guó)內(nèi)發(fā)信用債的民企>只能在國(guó)內(nèi)靠信托貸款的民企>只能靠民間借貸的民企。 比如，珠海華發(fā)，三道紅線，又如何？因?yàn)槭菄?guó)企，所以，依然安全，依然在銀行重點(diǎn)支持的名單上。 比如，上海綠地，三道紅線，負(fù)面纏身，又如何？因?yàn)槭菄?guó)企，所以，依然在銀行重點(diǎn)支持的名單上。 再比如，當(dāng)代置業(yè)、花樣年，在爆雷違約之際，項(xiàng)目工程并未完全停止，兩家房企停止償還海外債，把錢留下來支付供應(yīng)商，用以保交樓保交付。 就是這個(gè)邏輯。 總結(jié)一下，當(dāng)下，要不是國(guó)央企，要不就是以下民企的真正有誠(chéng)意的特價(jià)房， 1、規(guī)模不能太小， 2、有海外低利率債券待還， 3、產(chǎn)品力和管理力也還說得過去。 如此之下，總體是安全的。 即使爆雷了，也有人幫你抗下這一切，負(fù)重前行。  以上表格，存量債券超過百億的，恒大、富力、陽(yáng)光城已是案例。 你體會(huì)一下。 |
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