最高院民一庭：夫妻一方擅自出賣共有房屋應(yīng)如何處理？

朱覺超 2021-11-23

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文章來源：最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用（摘錄）

主編：最高人民法院民事審判第一庭

【法律條文】

《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

在房屋買賣合同糾紛案件中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。從司法實(shí)務(wù)來看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：第一，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；第二，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同；第三，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買賣合同。如果再作進(jìn)一步細(xì)化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉(zhuǎn)移登記、買受人是否支付對價和買受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級人民法院在處理該類糾紛時都比較慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買受人之間的利益衡平等問題上存在認(rèn)識分歧，在夫妻共同所有房產(chǎn)的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現(xiàn)象并不少見。為統(tǒng)一裁判尺度，《婚姻法司法解釋（三）》第11條對上述問題作了回應(yīng)。從該條實(shí)施情況看，效果明顯，故本次司法解釋清理時，將該條內(nèi)容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）將“共同共有”改為“共同所有”，以與《民法典》第1062條表述保持一致；（2）將“并辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)”改為“并已辦理不動產(chǎn)登記”，不動產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)是口語化表達(dá)，對應(yīng)的法律術(shù)語應(yīng)為不動產(chǎn)登記。增加“已”字強(qiáng)調(diào)登記行為已經(jīng)完成。

本條規(guī)定的問題，表面上雖是房屋買賣合同效力及房屋所有權(quán)最終歸屬方面的法律適用分歧，但究其實(shí)質(zhì)則是如何衡平房屋共有人與受讓房屋的第三人之間的利益，或者更抽象地說是在交易安全與所有權(quán)安全之間的取舍。之所以引發(fā)不同利益主體之間的沖突，皆由夫妻一方的無權(quán)處分行為引致。所謂無權(quán)處分是指無處分權(quán)人以自己名義處分他人之物的行為。其特征主要有三：（1）無權(quán)處分中的“無權(quán)”，主要指沒有處分的權(quán)源。盡管在處分時可能會表現(xiàn)出有權(quán)的外觀，但處分人在實(shí)施處分行為時，事實(shí)上處于無權(quán)狀態(tài)；（2）這里的處分不僅僅包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還包括出租、設(shè)定擔(dān)保等非轉(zhuǎn)讓行為；（3）強(qiáng)調(diào)以自己名義處分，以此區(qū)別于以他人名義、超越代理權(quán)和表見代理中的處分。后者適用的是無權(quán)代理及表見代理規(guī)則等。關(guān)于無權(quán)處分，《合同法》第51條作出了規(guī)定。從該條的邏輯表述來看，無權(quán)處分人所簽訂的合同不產(chǎn)生效力是指買賣合同不生效。除非處分人事后取得處分權(quán)或經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)后，該合同才為有效。在所有權(quán)人否認(rèn)該合同效力的前提下，基于物權(quán)的追及性，其似乎可直接向買受人追回原物?！睹穹ǖ洹返?97條改變了《合同法》第51條關(guān)于合同效力的規(guī)定，通過“解除合同”的表述事實(shí)上認(rèn)可了無權(quán)處分人簽訂合同有效，但標(biāo)的物所有權(quán)不因此發(fā)生變動。此時，如果徹底貫徹所有權(quán)絕對原則，賦予所有權(quán)人無限追及權(quán)利，那么受讓人就得時刻小心，務(wù)必查明出賣人是否真正具有處分權(quán)，這勢必加大交易成本和費(fèi)用，無益于促進(jìn)交易和保障交易安全。相反，如果一概保護(hù)受讓人對受讓財產(chǎn)的利益，則可能助長欺詐、合謀騙取他人財產(chǎn)的行為，嚴(yán)重侵犯所有權(quán)人的合法權(quán)益。面對“兩難”局面，學(xué)理上設(shè)計了善意取得制度來加以規(guī)制。

善意取得又稱即時取得，指無權(quán)處分他人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人將其有權(quán)占有的他人財產(chǎn)（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)），交付或登記于買受人名下，如買受人取得該財產(chǎn)時出于善意并支付了合理對價，則其即取得該財產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物。善意取得制度，是近代以來大陸法系與英美法系民法中的一項(xiàng)重要法律制度。善意取得制度淵源于日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，即任意將物交付他人者，僅能向其相對人請求返還，如該他人將之讓與第三人時，除應(yīng)對相對人請求損害賠償或其他權(quán)利外，不得對第三人請求返還。其制度目的是協(xié)調(diào)財產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財產(chǎn)交易的動的安全之間的沖突。保護(hù)財產(chǎn)所有權(quán)靜的安全是對所有權(quán)給予絕對的保護(hù)，保護(hù)財產(chǎn)交易的動的安全則是對財產(chǎn)所有權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)。該制度一方面旨在保證所有權(quán)安全，保持社會秩序的穩(wěn)定，另一方面又要維護(hù)善意受讓人的利益，以促進(jìn)交易和保護(hù)交易安全。當(dāng)真正權(quán)利人與善意受讓人之間利益發(fā)生沖突時，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于保護(hù)善意受讓人。這樣不僅有利于維護(hù)交易安全，而且有利于鼓勵交易。保護(hù)善意受讓人將使受讓人形成一種對交易合法性、對受讓標(biāo)的物不可追奪性的信任，從而形成對當(dāng)事人的一種激勵機(jī)制——激勵其更多地從事交易。與此同時，對真正權(quán)利人利益的限制，也是對真正權(quán)利人選任托付自己財產(chǎn)的當(dāng)事人考慮不周的一種歸責(zé)。

一般認(rèn)為，善意取得構(gòu)成要件為：

（1）受讓人須為善意。這里的“善意”是指買受人在取得標(biāo)的物所有權(quán)時主觀上不知道存在某種足以影響該買賣行為效力因素的一種心理狀態(tài)。由于這種心理狀態(tài)存在于人的內(nèi)心，外人很難得知，故只能綜合當(dāng)事人交易時的客觀情況加以判斷。例如，可根據(jù)受讓財產(chǎn)的性質(zhì)、受讓行為有償或無償、出讓人的意思能力以及受讓人的工作生活背景等因素分析受讓人是否知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果受讓人在出讓人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)時，知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該財產(chǎn)，則可認(rèn)定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓后才知曉出讓人無權(quán)處分財產(chǎn)的情形，則因交易已經(jīng)完成，此時并不影響受讓人取得所有權(quán)。

（2）受讓人須已支付合理對價。如前所述，善意取得制度主要是為促進(jìn)并保證交易安全而設(shè)。因此，沒有真實(shí)交易關(guān)系，則很難有善意取得制度的適用基礎(chǔ)。相應(yīng)地，是否構(gòu)成善意取得就可通過是否存在真實(shí)交易關(guān)系加以厘定。而是否構(gòu)成真實(shí)交易關(guān)系的一個很重要外部客觀標(biāo)志就是買受人支付了合理的對價。如果沒有支付對價或支付遠(yuǎn)低于市價的對價則很難說買受人在進(jìn)行交易時主觀上存在善意。退一步而言，即便沒有支付合理對價的受讓人主觀上是善意的，要求該受讓人返還財產(chǎn)一般也不會給其造成大的損失，故對其不適用善意取得也并不會導(dǎo)致利益上的失衡。

（3）受讓人實(shí)際占有該財產(chǎn)。除了現(xiàn)實(shí)交付之外，根據(jù)《民法典》第226條、第227條及第228條之規(guī)定，動產(chǎn)交付的表現(xiàn)形式還包括簡易交付、返還請求權(quán)之讓與、占有改定。簡易交付，即受讓人已經(jīng)占有財產(chǎn)，則于買賣財產(chǎn)的合同成立時，視為交付。占有改定，即讓與人與受讓人之間特別約定，財產(chǎn)仍然由出讓人繼續(xù)占有，在讓與財產(chǎn)的合意成立時，即視為交付，受讓人取得間接占有。返還請求權(quán)讓與，即財產(chǎn)由第三人占有時，出讓人將其對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。

（4）客體物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)。動產(chǎn)，是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。傳統(tǒng)理論一般認(rèn)為，善意取得的對象只能為動產(chǎn)。理由在于，只有動產(chǎn)的占有具有推定為所有權(quán)的公信力。而且，動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移采取交付移轉(zhuǎn)，一旦交付，受讓人即取得占有，可推定其為所有權(quán)人。不動產(chǎn)指不能移動或移動會損害其價值或用途的物。對于不動產(chǎn)，各國一般實(shí)行強(qiáng)制登記原則。只有登記才能公示所有權(quán)。單純標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)占有并不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，只有經(jīng)過轉(zhuǎn)移登記后才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。因此，在一般情形下，不動產(chǎn)買賣中不可能有受讓人不知真正所有權(quán)人的情形（即善意情形）。但是，現(xiàn)實(shí)中不動產(chǎn)登記免不了發(fā)生錯誤和遺漏，在這樣的情形下，仍然應(yīng)保護(hù)善意信賴登記簿的人。因此，就有不動產(chǎn)善意取得存在的必要性。也就是說，一旦我們承認(rèn)不動產(chǎn)所有權(quán)登記也可能出現(xiàn)虛假錯漏，而且登記簿具有公信力，那么善意信賴權(quán)利外觀公示而進(jìn)行交易的人自然就應(yīng)得到法律保護(hù)。對此，《民法典》第311條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。”可見，《民法典》在規(guī)定善意取得制度時，已將不動產(chǎn)列入了善意取得的對象范疇。

從以上對善意取得制度的解讀可知，善意取得制度的價值取向、構(gòu)成要件和相關(guān)主體之間關(guān)系等，都與本條所討論的夫妻一方出售夫妻共同所有房產(chǎn)所引發(fā)的法律關(guān)系及其法律后果高度契合。具體到本條內(nèi)容而言，夫妻一方在未經(jīng)夫妻另一方同意的情形下，以自己的名義出售屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)，不管該房產(chǎn)登記在誰的名下，本質(zhì)上都是處分與他人共有財產(chǎn)的行為，屬于無權(quán)處分。該處分行為引致的夫妻另一方與買受人之間的利益沖突，正是善意取得制度著力解決的問題。因此，本條借鑒了《民法典》有關(guān)善意取得制度的規(guī)定。

　一、如何理解本條中“一方未經(jīng)對方同意出售夫妻共同所有的房屋”

《民法典》第301條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！睆脑撘?guī)定可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財產(chǎn)一般要征得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的不動產(chǎn)所有權(quán)。鑒于夫妻共同所有財產(chǎn)亦為共有財產(chǎn)，本解釋起草過程中借鑒了上述《民法典》條文的規(guī)定。相應(yīng)地，結(jié)合《民法典》上述規(guī)定厘清何謂“夫妻共同所有房屋”和“未經(jīng)對方同意”對正確理解并適用本條十分重要。

（一）夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對房屋擁有所有權(quán)。按大陸法系民法理論，所有權(quán)可以從質(zhì)和量上加以分割。當(dāng)所有權(quán)的部分權(quán)能與所有權(quán)分立而非所有權(quán)享有時，是所有權(quán)的質(zhì)的分割，如日耳曼法上的“上級所有權(quán)”與“下級所有權(quán)”，以及在所有權(quán)上復(fù)設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)等，皆屬于所有權(quán)的質(zhì)的分割；而當(dāng)同一財產(chǎn)由兩人或兩人以上的數(shù)人共同享有所有權(quán)時，則為所有權(quán)的量的分割。所有權(quán)量的分割即一般意義上的共有。根據(jù)《民法典》第297條、第298條和第299條之規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人對共有的財產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。共同共有則是指共有人基于一定共同關(guān)系，而對共有的財產(chǎn)不區(qū)分份額地共同享有所有權(quán)。這里的共同關(guān)系一般是指兩個或兩個以上的人因共同目的而結(jié)合形成的關(guān)系，主要有夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系以及遺產(chǎn)繼承關(guān)系等。綜上，夫妻共同所有房屋從字面含義而言可以解讀為夫妻共同共有和夫妻按份共有兩種情形。其中，夫妻按份共有在實(shí)踐中可表現(xiàn)為夫妻對婚前特定財產(chǎn)的按份共有、夫妻婚后接受贈與或遺贈等原因形成對特定贈與財產(chǎn)的按份共有。但我國婚姻立法對夫妻共同所有財產(chǎn)的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在內(nèi)?！睹穹ǖ洹返?062條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。該法條明確說明《民法典》是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產(chǎn)除特有財產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。本解釋也與《民法典》的規(guī)定采同一立場，即本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。這是因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》第301條的規(guī)定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動產(chǎn)，只應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當(dāng)夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本條則是以夫妻一方出售行為是無權(quán)處分行為作為邏輯起點(diǎn)。

（二）如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意

《民法典》第301條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該條適用到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實(shí)踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對此，我們認(rèn)為，在具體認(rèn)定夫妻另一方是否同意時需要注意：

第一，如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發(fā)出的表示，據(jù)此向他人表明，根據(jù)其意思，某項(xiàng)特定的法律后果應(yīng)該發(fā)生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書面、口頭、電話和電子數(shù)據(jù)等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法典》第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示”的規(guī)定，鑒于夫妻關(guān)系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問。

第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂的合同價格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán)。也即，只要有證據(jù)證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應(yīng)推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項(xiàng)的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據(jù)證明其對房屋買受人所作的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項(xiàng)。

二、如何理解本條中“第三人善意購買、支付合理對價”

從《民法典》第311條的規(guī)定來看，我國不動產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實(shí)踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（一）“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

由于是否善意是第三人的主觀心理狀態(tài)，他人無法直接探究，故實(shí)踐中，對何謂“善意”，見解不一。對于動產(chǎn)而言，起碼有以下四種厘定標(biāo)準(zhǔn)：（1）所謂善意，系指不知讓與人無讓與的權(quán)利，有無過失在所不問；（2）所謂善意，系指不知讓與人無讓與權(quán)利，是否處于過失固非所問，然依客觀情勢，在交易經(jīng)驗(yàn)上，一般人皆可認(rèn)定讓與人無讓與之權(quán)利者，即應(yīng)認(rèn)為惡意；（3）所謂善意，是指不知或不得而知讓與人無讓與權(quán)利；（4）所謂善意，應(yīng)參考德國立法例，解釋為須明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權(quán)利。但衡諸善意受讓制度在于兼顧所有人利益及交易安全之立法目的，受讓人對于讓與人是否有受讓權(quán)利，應(yīng)自負(fù)一定程度的注意義務(wù)。這里受讓人是否盡到注意義務(wù)應(yīng)依據(jù)具體的交易場景和情勢加以判斷。例如，凡是在公開的和規(guī)范的交易場所購買的動產(chǎn)，一般應(yīng)被認(rèn)定為買受人盡到了注意義務(wù)，而在非公開的場所和地點(diǎn)所購買的動產(chǎn)，買受人則應(yīng)盡到更高的注意義務(wù)——例如要求出售人提供動產(chǎn)的合法憑證。

就包括房屋在內(nèi)的不動產(chǎn)而言，是否參照動產(chǎn)善意取得中的“善意”標(biāo)準(zhǔn)，要求第三人在信賴不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)上還不能有重大過失則觀點(diǎn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋一般是個人或家庭最重要、最有價值的財產(chǎn)類型。特別是在婚姻家庭關(guān)系中，作為夫妻共同所有財產(chǎn)的房屋往往涉及家庭成員的居住權(quán)保障問題。因此，如果以不知道登記簿記載錯誤且登記簿上沒有異議登記即為善意的標(biāo)準(zhǔn)，夫妻另一方就必須舉證證明房屋取得人明知不動產(chǎn)登記簿的記載錯誤。顯然，信息不對稱決定了要舉證證明第三人的內(nèi)心為非善意十分困難。另外，從日常生活實(shí)踐來看，登記機(jī)關(guān)基于各種主客觀原因?qū)⒎蚱薰餐胸敭a(chǎn)登記在夫妻一方名下的情形并不鮮見。因此，應(yīng)排除具有重大過失的第三人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)夫妻另一方的合法權(quán)益。上述觀點(diǎn)不夠全面。我們認(rèn)為，對于動產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過失而不知道讓與人無讓與權(quán)利認(rèn)定為非屬善意，但對作為不動產(chǎn)的房屋而言，應(yīng)當(dāng)以第三人對不動產(chǎn)登記的信賴作為判斷是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要第三人信賴了不動產(chǎn)登記，就應(yīng)推定其為善意，除非有證據(jù)證明其事先明知不動產(chǎn)登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實(shí)登記事項(xiàng)為前提。理由在于：

1.房屋權(quán)屬登記不實(shí)并非由第三人導(dǎo)致，第三人客觀上很難查明登記不實(shí)的實(shí)際情形。目前，由于人民群眾法律知識欠缺、登記機(jī)關(guān)工作人員責(zé)任意識不強(qiáng)、社會誠信度低等原因?qū)е路慨a(chǎn)登記不實(shí)的情形時有發(fā)生。從房屋登記實(shí)踐來看，大量的登記簿錯誤是由無權(quán)處分人通過偽造各種申請材料所致。例如，在房屋登記實(shí)踐中常見的造假、用假行為主要表現(xiàn)為采用偽造的身份證申請登記和偽造委托公證文書、司法裁判文書后辦理房地產(chǎn)登記。而在夫妻共同所有財產(chǎn)登記在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻雙方合意或夫妻另一方默許的結(jié)果。對于上述不實(shí)情形，連專業(yè)的登記機(jī)構(gòu)都很難發(fā)現(xiàn)，更何況不具備專業(yè)知識的第三人。因此，通過給第三人附加核實(shí)真實(shí)所有權(quán)人的義務(wù)而將此種登記不實(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁到其身上，顯然不夠妥當(dāng)。而且，這種對取得人施加調(diào)查核實(shí)義務(wù)的做法既無法提高交易效率，也無法保障交易安全。

2.以第三人對房屋權(quán)屬登記的信賴作為善意判斷標(biāo)準(zhǔn)并不排斥對夫妻另一方的事先防范。依據(jù)《民法典》第220條第1款的規(guī)定，權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)登記簿的記載存在不實(shí)時，可以申請更正登記，進(jìn)而避免因他人的善意取得而遭受損失。即便在更正登記完成之前，權(quán)利人也還可以依據(jù)《民法典》第220條第2款的規(guī)定申請異議登記，避免第三人善意取得?？梢姡睹穹ǖ洹匪?guī)定的更正登記和異議登記就是為使真實(shí)權(quán)利人防止遭受他人善意取得其房屋所有權(quán)的風(fēng)險而提供的事先防范措施。如果將第三人在信賴登記之外還負(fù)有一定的注意義務(wù)作為“善意”標(biāo)準(zhǔn)，將會使房屋登記善意取得制度在實(shí)踐中難以適用，也將導(dǎo)致更正登記和異議登記的相關(guān)規(guī)定可能淪為一紙空文。

3.夫妻另一方的權(quán)益損害可以得到充分事后救濟(jì)。如果登記不實(shí)的原因是登記機(jī)關(guān)的錯誤所致，那么夫妻另一方的損失可以得到賠償?！睹穹ǖ洹返?20條第2款對于登記機(jī)構(gòu)就登記簿錯誤造成真實(shí)權(quán)利人損害的賠償責(zé)任實(shí)行的是無過錯責(zé)任，即無論何種原因造成登記簿錯誤，從而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受損害時，登記機(jī)構(gòu)即便對此沒有過錯，也應(yīng)當(dāng)向夫妻另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。如果登記不實(shí)是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通過本條第2款之規(guī)定在離婚時要求另一方賠償損失。這種規(guī)定已經(jīng)足以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，沒有必要再在第三人“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)中增加無重大過失等注意義務(wù)而過度保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。

4.僅以對登記簿記載的信賴作為“善意”與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)，簡單明了，有助于統(tǒng)一司法裁量權(quán)。從目前各地司法實(shí)踐來看，對善意外延的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。例如，既有以夫妻另一方行為外觀反證第三人善意的認(rèn)定，又有根據(jù)夫妻一方出具的虛假委托書或公證后的委托書推定第三人為善意的認(rèn)定等。因此，如將第三人“善意”的外延擴(kuò)充到有一定的注意義務(wù)且無重大過失，則基于一定注意義務(wù)和重大過失語詞本身的抽象性，難免在細(xì)化所謂一定注意義務(wù)和重大過失外延時又出現(xiàn)理解不一致的情形。而將善意僅限于登記信賴，則在司法認(rèn)定時，只需考量登記記載的所有權(quán)人是否與夫妻一方一致且無異議登記即可。相對而言，后者顯然在司法認(rèn)定以及統(tǒng)一司法裁量權(quán)方面具備優(yōu)勢。

（二）“善意”的證明責(zé)任分配

從當(dāng)事人的立場來看，證明責(zé)任可以被概括為，當(dāng)某個事實(shí)存在與否不明確時，某一方當(dāng)事人將承擔(dān)以該事實(shí)為要件的、于己有利之法律效果不獲認(rèn)可的危險或不利益。這種及于當(dāng)事人的危險或不利益就是所謂的證明責(zé)任或舉證責(zé)任。由該定義可知，證明責(zé)任分配到哪一方，將很可能影響到裁判的結(jié)果。關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的證明責(zé)任分配，國內(nèi)外立法觀點(diǎn)基本一致。在不動產(chǎn)善意取得中，應(yīng)首先推定取得人是善意的，取得人不負(fù)證明自己是善意的舉證責(zé)任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實(shí)權(quán)利人）負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規(guī)范內(nèi)容，由于登記簿是以國家信譽(yù)作為保障，具有高度公信力，其“權(quán)利表征度”要高于動產(chǎn)的占有。而且《民法典》第216條也明確承認(rèn)了登記簿的推定效力。因此，在舉證責(zé)任的分配上，原則上應(yīng)由否認(rèn)第三人為善意之人的夫妻一方負(fù)舉證責(zé)任，如果其不能證明取得人為惡意，就應(yīng)推定第三人為善意。

（三）第三人“善意”狀態(tài)的時間節(jié)點(diǎn)

從日常生活經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第20條“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，在確定第三人善意的時間節(jié)點(diǎn)問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項(xiàng)。我們認(rèn)為，將判斷第三人是否為善意的時間點(diǎn)設(shè)定在記載于登記簿時更為合理。理由在于：（1）《民法典》第311條第1款第3項(xiàng)明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。因此，以記載于登記簿的時間作為判斷善意的時間點(diǎn)更符合《民法典》的立法本意。（2）申請轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時間節(jié)點(diǎn)過于提前，不利于夫妻另一方權(quán)益保護(hù)。雖然善意取得制度是為交易安全所設(shè)，但這并不意味著其對真正權(quán)利人所有權(quán)的漠視。基于誠信原則的要求，在轉(zhuǎn)移登記尚未完成，第三人對房產(chǎn)還未以登記取得公信力的情形下，應(yīng)當(dāng)在知道登記簿不實(shí)后撤回登記申請。事實(shí)上，相關(guān)行政法規(guī)也對撤回申請作了規(guī)定。例如，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第15條規(guī)定，當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。（3）《民法典物權(quán)編解釋（一）》第17條也規(guī)定“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之時。

（四）合理對價的認(rèn)定

“合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當(dāng)，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：

1.善意取得的前提是有償交易行為?！睹穹ǖ洹返?11條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件之一是“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”。之所以如此規(guī)定，其理由在于：（1）更周全地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。如果規(guī)定第三人可基于無償行為而善意取得不動產(chǎn)物權(quán)，那么真實(shí)權(quán)利人只能針對第三人行使不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。作為一種普通債權(quán)，不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)在取得人破產(chǎn)的情形下并無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７催^來說，如規(guī)定第三人不能通過無償法律行為善意取得不動產(chǎn)，則即便在第三人破產(chǎn)的情形下，真實(shí)權(quán)利人仍可行使作為物權(quán)請求權(quán)的返還原物請求權(quán)取回該物。（2）更符合民眾對所有權(quán)靜的安全與交易動的安全之間平衡的預(yù)期。一般而言，相對單純以交易安全作為通過善意取得制度無償取得他人財產(chǎn)的立法基礎(chǔ)，將善意取得限制在有償交易范疇內(nèi)，更具有正當(dāng)性和合理性，民眾也更容易接受。

2.如何認(rèn)定“合理的對價”?！睹穹ǖ洹返?11條第1款第2項(xiàng)不僅要求第三人必須通過有償法律行為取得不動產(chǎn)物權(quán)，而且要求該價格必須是“合理的”。一般而言，價格是對貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購買房屋的情形。而現(xiàn)實(shí)生活中，以物易房的情形并不鮮見。此時，再用所謂“價格”加以定義，則與現(xiàn)實(shí)情形不符。有鑒于此，我們在起草本條文時，借鑒了《民法典》上述規(guī)定，并以“對價”替換“價格”，以避免用語的模糊。

關(guān)于如何判斷對價合理與否，學(xué)理上主要有兩種不同見解：一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)以賣方主觀認(rèn)可的價格為準(zhǔn)；二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，以社會一般觀念作為判斷依據(jù)。我們認(rèn)為，要判斷第三人在取得房屋所有權(quán)時支付的對價是否合理，一般應(yīng)以主觀標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，只要合同雙方已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移登記，即應(yīng)推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)足以判斷該對價確實(shí)明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價?？紤]到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對價屬于合理范疇。對此，《民法典物權(quán)編解釋（一）》第18條也規(guī)定“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

3.合理對價應(yīng)已實(shí)際支付。在我國，善意取得制度除通過確定無權(quán)處分時動產(chǎn)或不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬而具有維護(hù)交易安全的功能外，還具有調(diào)整不正當(dāng)利益變動的功能。也就是說，我國法律規(guī)定的善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ堋７駝t，就不會在善意取得的構(gòu)成要件中不僅規(guī)定必須是有償?shù)慕灰仔袨?，而且還規(guī)定價格應(yīng)當(dāng)合理。由此可見，從《民法典》的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ?。因此，我們認(rèn)為，所謂對價是指實(shí)際支付的對價。

在注意以上要點(diǎn)的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經(jīng)在相關(guān)部門辦理了不動產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，可以參照《民法典》的相關(guān)規(guī)定，這里不再細(xì)釋。

【審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問題】

一、夫妻另一方無權(quán)追回家庭共同生活用房

本條起草過程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的問題上，最早并未根據(jù)房屋用途作出區(qū)分對待。有專家提出應(yīng)規(guī)定例外情形，即夫妻另一方可以追回屬于家庭共同生活居住需要的房屋。其具體理由是：（1）生存居住權(quán)是基本人權(quán)，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售后，如果還支持善意第三人的主張，則會出現(xiàn)夫妻另一方無家可歸的結(jié)果。這一結(jié)果明顯有礙社會善良風(fēng)俗。（2）國外立法有先例規(guī)定，例如，在德國、美國等國相關(guān)法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度適用的。我們認(rèn)為，“家庭共同生活用房”的概念表述在實(shí)踐中難以操作。如果出現(xiàn)第三人耗盡所有財產(chǎn)仍無法取得房屋，而放任夫妻另一方以所謂家庭共同生活用房為由追回別墅、公寓等豪華住宅，則明顯與社會一般觀念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一個主觀判斷問題，不同的人有不同的理解，故很難在司法裁量時加以統(tǒng)一把握。退一步而言，即便從社會和諧穩(wěn)定角度出發(fā)，需要在特殊情形下保護(hù)夫妻另一方的生存居住權(quán)，也可在民事執(zhí)行程序中對唯一住房不予執(zhí)行。對此，《民事訴訟法》執(zhí)行程序相關(guān)規(guī)定中已有體現(xiàn)，沒有必要再在司法解釋中重復(fù)規(guī)定。綜上，在保護(hù)交易安全與維護(hù)家庭利益及穩(wěn)定兩者之間進(jìn)行權(quán)衡，不宜對“家庭共同生活用房”作出例外規(guī)定。

二、夫妻一方請求賠償損失的構(gòu)成要件

本條規(guī)定的夫妻一方請求賠償損失本質(zhì)上屬于財產(chǎn)侵權(quán)損害賠償。但考慮到侵權(quán)人與被侵權(quán)人之間因婚姻關(guān)系帶來的人身關(guān)系、財產(chǎn)關(guān)系特殊性，在審判實(shí)踐中，有幾個問題需要明確：

1.夫妻一方適用本條請求賠償損失應(yīng)以提起離婚訴訟為前提。《民法典》將夫妻財產(chǎn)共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財產(chǎn)未分割之前，所有財產(chǎn)屬于雙方共同共有。也即夫妻一方對另一方的賠償從來源到歸處一般都是夫妻共同共有財產(chǎn)。這無疑使得婚內(nèi)賠償對一方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性失去了原本意義。而且，如婚內(nèi)賠償不以離婚為前提，勢必在賠償后影響夫妻之間的感情，不利于婚姻關(guān)系的長久穩(wěn)固。因此，一般認(rèn)為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方不能向夫妻另一方請求損害賠償。對此，本解釋第88條也明確規(guī)定，夫妻一方只有在提起離婚訴訟時才能請求另一方賠償損失。基于上述理由以及司法解釋指導(dǎo)思想的連貫性考慮，我們在本條中將夫妻一方擅自處分共同所有房屋造成另一方損失時，夫妻另一方請求賠償損失明確限定在提起離婚訴訟中，在不離婚的情形下，不能單獨(dú)提起損害賠償訴訟。

2.這里的賠償損失不涉及精神損害賠償。雖然本解釋第86條將《民法典》第1091條中的“損害賠償”明確規(guī)定為包括物質(zhì)損害賠償和精神損害賠償。但就本條規(guī)范對象而言，僅僅針對房屋這一財產(chǎn)利益，與《民法典》第1091條主要針對精神利益相去甚遠(yuǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然在財產(chǎn)損害中，行為人的侵害行為除導(dǎo)致財產(chǎn)損害外，還可能造成被侵害人因財產(chǎn)引發(fā)的內(nèi)心不悅甚至造成心理、情感上的損害，但仍不宜認(rèn)定侵害不動產(chǎn)所有權(quán)益會導(dǎo)致精神損害。這既是因?yàn)閷Σ粍赢a(chǎn)所有權(quán)益的侵害一般不會直接造成被侵害人的肉體和精神痛苦，很難直接導(dǎo)致被侵害人精神上的損失，也是因?yàn)榫駬p害本身的抽象性、個體差異性等特征決定了如承認(rèn)任何侵權(quán)行為都會造成精神損害，則會誘導(dǎo)被侵害人濫用訴訟權(quán)利，將精神損害賠償作為謀取不當(dāng)利益的工具。我們認(rèn)同上述觀點(diǎn)，在《民法典》第1183條已經(jīng)將精神損害賠償明確界定在人身權(quán)益的范疇內(nèi)這一前提下，如當(dāng)事人仍依據(jù)本條提起精神損害賠償，人民法院應(yīng)不予支持。

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來自：朱覺超 > 《法治》

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