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第六批次延后了？哪些發(fā)生了變化...

 靜思之 2021-11-18

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買新房，看上海新房指南
以下是正文

你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)，大家俗稱的“六娃”，據(jù)粉絲反饋又延后了。不知道最后實(shí)際情況會(huì)是怎樣。  
最近一周，表上的項(xiàng)目也是上上下下。
當(dāng)然這僅為我們預(yù)測(cè)的項(xiàng)目，以下項(xiàng)目大家可以重點(diǎn)關(guān)注。（紅色為近期新增）

我們特地做了一張最新版的預(yù)估項(xiàng)目落位圖。

看完這些項(xiàng)目的地段情況。基本囊括了六批次的4大供應(yīng)特點(diǎn)，大家可以根據(jù)需求了解。

1、10萬(wàn)加區(qū)域，東外灘和北外灘之爭(zhēng)
2、康橋接班大虹橋，成為剛性改善重點(diǎn)區(qū)域
3、剛需項(xiàng)目重點(diǎn)推薦
4、年尾的臨港怎么樣？
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10萬(wàn)加區(qū)域，東外灘和北外灘之爭(zhēng)
六娃入市正值年尾，處于承上啟下的節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)特點(diǎn)是對(duì)于第五批次的一個(gè)延續(xù)。
整體依舊以中產(chǎn)及高端改善為主。10w+供應(yīng)涉及的區(qū)域包括黃浦、楊浦、虹口、徐匯、普陀和浦東內(nèi)環(huán)。
這其中，尤以楊浦東外灘和虹口北外灘的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。
楊浦虹口兩區(qū)的供應(yīng)還有一個(gè)特點(diǎn)，以老帶新。
第五批次仁恒海上源剛剛?cè)胧?，這次又新增龍光天境和融創(chuàng)濱江壹號(hào)；
加群一起討論一手項(xiàng)目信息：
虹口也是針?shù)h相對(duì)，招商外灘璽可能下場(chǎng)休息，招商云璽則全新亮相，與外灘璽一街之隔的中皇北岸錦源（中皇廣場(chǎng)二期）也是姍姍來(lái)遲。
還有大家都以為賣完了的弘久新弘北外灘二期。
虹口臨平路板塊的瑞虹9期三批次分拆成了2批，這最后一個(gè)批次，套數(shù)更少，可能會(huì)比這次三批次的88.18分更高。
宇宙中心黃浦終于又有新房供應(yīng)了，復(fù)地雅園的鄰居璞玉ONE，除了2D戶型不太靈光之外，其它并無(wú)明顯硬傷。
老城廂多多少少會(huì)有自己忠實(shí)的地段支持者。
普陀武寧板塊的新湖明珠城三期，這次是最后一棟。有老普陀地段情懷還是認(rèn)的，
五批次的新湖明珠城也觸發(fā)了積分制。
普陀的全新盤蘇河望，第五批次目前入市時(shí)間還未敲定，是否可以趕在保利天匯退籌之后再入市，可以得到多一次入圍10萬(wàn)+項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
香港置地徐匯濱江，總價(jià)310億總價(jià)地王是否入市還說(shuō)不準(zhǔn)，寶能公館1288，該不該買，還是需要猶豫再三。
浦東的10萬(wàn)加基本主打江景房，中企海睿濱江勢(shì)必受到追捧。
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康橋接班大虹橋，成為剛性改善重點(diǎn)區(qū)域
前五批次，代表剛性改善，或者也稱為首次改善的重點(diǎn)區(qū)域，有三大必選板塊，浦西大虹橋、浦東周浦、浦東唐鎮(zhèn)。
另外還要硬加三個(gè)可選板塊，嘉定南翔、寶山淞南（新江灣城旁）、浦東森蘭。
第六批次，從目前來(lái)看，除去大虹橋提前完成2021年任務(wù)，打卡下班之外。
六大板塊在第六批次都有強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目。
這個(gè)總價(jià)段的客群，單價(jià)基本就在6-7萬(wàn)左右。大虹橋缺席以后，供應(yīng)格局發(fā)生了變化。
作為浦東周康板塊的細(xì)分板塊康橋，接過(guò)了剛改的大旗，有兩個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目入市。
并且，產(chǎn)品和面積段完全不同。
仁恒華發(fā)海上溪云，主打90平的洋房和大戶型的合院，算的上是給康橋提供了多一種居住舒適度的選擇。
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這個(gè)項(xiàng)目的人氣十分火，可以算的上是六批次的代表產(chǎn)品。
浦發(fā)仁恒珊瑚世紀(jì)最后一批次是疊加產(chǎn)品，其實(shí)它已經(jīng)跨入了中產(chǎn)改善甚至高端改善的門檻。
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唐鎮(zhèn)板塊，則有可能是四兄弟板塊中的華僑城純水岸迎來(lái)供應(yīng)，這個(gè)項(xiàng)目之前一直在為備案價(jià)糾結(jié)。
各項(xiàng)XQ配套都是現(xiàn)成的。對(duì)比融創(chuàng)未來(lái)金融城，多了很多確定性。
所有戶型都是橫廳設(shè)計(jì)，在同板塊中存在差異化競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)。
浦東紫薇花園和顓橋紫薇花園，產(chǎn)品系完全相同，就連戶型都基本一致?？梢酝瑫r(shí)吸引浦東和浦西的不同客群。
相比于浦東紫薇花園獨(dú)苗供應(yīng)，沒(méi)有競(jìng)品之外，顓橋紫薇花園要面對(duì)華發(fā)四季半島的挑戰(zhàn)。
第五批次華發(fā)已經(jīng)觸發(fā)了計(jì)分制，62.28分。板塊供應(yīng)量上去了，積分可能會(huì)有一定的下滑。
西北部的融信海納印象，供應(yīng)接近尾聲。
這個(gè)南翔熬了八年的產(chǎn)品，綜合性價(jià)比相當(dāng)高，賣到現(xiàn)在依舊有卡貸款的情況，但是流量依舊不少。
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年尾的臨港怎么選？
從萬(wàn)達(dá)鉆石灣入市遭到3.3“白眼”之后，隨著臨港的天量供應(yīng)，目前3.1人才的去化其實(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的變化。
目前也只有101文旅片區(qū)的明盤才能吸引足夠多的3.1人才，比如這次加推的遠(yuǎn)洋紅星臨港天鉑，3.3市區(qū)客可能依舊沒(méi)什么機(jī)會(huì)。
但是悅達(dá)悅瓏灣的小戶型、低總價(jià)確實(shí)是不少低預(yù)算客群的好去處。

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剛需項(xiàng)目重點(diǎn)推薦
剛需項(xiàng)目在第六批次中，依舊是有不少好項(xiàng)目值得推薦。
既有網(wǎng)紅項(xiàng)目的加推，還有全新盤增加活力。
整體優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目分布在四大板塊——寶山楊行、青浦淀山湖新城、松江泗涇和嘉定菊?qǐng)@。
寶山楊行的兩個(gè)項(xiàng)目都是熱盤，四季都會(huì)綠龍北的2批次，預(yù)計(jì)344套，1站之隔的大華公園薈已經(jīng)是三期了，套數(shù)待定。
前者預(yù)計(jì)60+，后者60不到。
青浦淀山湖新城迎來(lái)全新盤盛青云馳，從今年年初寶業(yè)活力天地和首創(chuàng)禧悅芳菲之后，以淀山湖大道地鐵站和青浦萬(wàn)達(dá)茂輻射的地鐵新房經(jīng)歷了短暫供應(yīng)的空白。
并且對(duì)比周邊前期入市較早的次新房，有一定的倒掛，工作在大虹橋的購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。
泗涇地鐵房泗涇格力暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)展，倒是早該上一批入市的同濟(jì)晶萃這次基本落定。
雖然距離地鐵有1.5公里的距離，但是好在同濟(jì)晶萃擁有產(chǎn)品差異化的優(yōu)勢(shì)，主打的是低密洋房產(chǎn)品。
這是泗涇高層地鐵房不具備的，所以同樣也將受到市場(chǎng)的追捧。
嘉定菊?qǐng)@的金地嘉悅灣整體不如五批次的金地峯范，但勝在低總價(jià)，不過(guò)這次3期，最低起步戶型是88平3房，總價(jià)上提高了不少，對(duì)于積分沒(méi)有太高的要求。

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寫在最后
更深入的總價(jià)段買房，我們等官宣之后，結(jié)合價(jià)格和套數(shù)，再預(yù)估具體的分?jǐn)?shù)和各項(xiàng)目的PK。
隨著供應(yīng)的不斷深入，希望六批次的預(yù)告可以給大家一個(gè)買房的方向。有新房問(wèn)題想咨詢的伙伴可以添加我們的助理預(yù)約。

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