講一下前海今天公告的將在10月22日招標(biāo)捆綁出讓的兩塊地。

很多基本情況，媒體都有報(bào)道了，我們挑重點(diǎn)的。“深圳買房計(jì)劃”的蒸魚童鞋幫我查到了很多材料，在此鄭重致謝。

先看下基本情況。

一塊地面積8.66萬平米，容積率高達(dá)10.2，建面62萬平米，限高250米。業(yè)態(tài)包含辦公樓40萬平米、商業(yè)7.2萬平米、住宅8萬平米、酒店4.5萬平米等等。

1、地塊的位置在前海灣樞紐。

對(duì)比地圖，大概是在這里，前海灣站綜合樞紐的方位。

這意味著，這里是一個(gè)高密度開發(fā)的綜合體項(xiàng)目。前海灣綜合交通樞紐是穗莞深城際和深圳地鐵1、5、11號(hào)線三條地鐵線的交匯處，也是目前亞洲在建的最大規(guī)模的綜合交通樞紐。未來地上建筑面積100多萬平米，數(shù)個(gè)摩天大樓。可以說，這里幾乎是前海最中心的位置了。

2、住宅沒有講限價(jià)與戶型控制。

住宅部分，是大家最關(guān)心的。首先，這塊地的住宅使用年限是50年。對(duì)，不是70年。其次，執(zhí)行3年限售，但沒有講“90·70”戶型政策以及限價(jià)政策。這就非常有意思，以往類似的住宅用地出讓時(shí)，都會(huì)約定這些內(nèi)容。如果你不約定，那么理論上，開發(fā)商在銷售住宅的時(shí)候是可以不執(zhí)行的。這個(gè)可以理解為有優(yōu)待，但從合理角度來說我認(rèn)為是非常正確的，有些項(xiàng)目不應(yīng)該去強(qiáng)求執(zhí)行那些神奇的政策要求（至于說是不是造成市場(chǎng)不公平，那見仁見智了）。到時(shí)候，開發(fā)商也許會(huì)全部設(shè)計(jì)為清一色的大面積豪宅，也完全有可能打開前海住宅的想象空間。

3、地塊的捆綁出讓。

上面這塊地和另一塊地（T201-0123宗地）是捆綁出讓，后者土地使用年期是40年，并且要求優(yōu)先建設(shè)。捆綁的這個(gè)項(xiàng)目占地5萬平米，建面13萬多平米，含酒店5萬平米（地上4.85萬平米，地下1500平米）、會(huì)議中心8萬平米（地上7.1萬平米，地下9000平米），地下商業(yè)6000平米。要求全部自持，項(xiàng)目名字已定——叫前海國際金融交流中心，設(shè)計(jì)方案也已定，基本上競(jìng)買人是來做代建的。設(shè)計(jì)方案的思路叫“絲路揚(yáng)帆”，看下面這些個(gè)流傳出來的規(guī)劃圖，是不是很像悉尼歌劇院？

一般來講，這樣的項(xiàng)目是一個(gè)偏公共類項(xiàng)目，開發(fā)商單拿這樣的項(xiàng)目，是很難賺錢的，更多是社會(huì)做貢獻(xiàn)——不能賣，全部自持，需要靠運(yùn)營賺錢，太慢。所以，深圳過往也很聰明，都是“捆綁銷售”——搭靠一些有吸引力的地塊一起賣，比如像中海在CBD承建的兩館。這次也是一樣，好在這個(gè)項(xiàng)目本身也非純公益，如果運(yùn)營得好，說不定也能賺錢（華潤托管的春繭也賺錢了）。

4、地價(jià)的猜想。

深圳現(xiàn)在的現(xiàn)狀是：住宅奇缺，非住宅充足。所以也造成，住宅用地價(jià)格奇高，非住宅用地價(jià)格一般。比如住宅的價(jià)格，今年6月，龍華住宅地價(jià)達(dá)到6萬+，光明4萬+，但商業(yè)地塊，嘉里建設(shè)在前海拿的項(xiàng)目3萬+。而且，大部分的商業(yè)項(xiàng)目，都是定向引入，所以樓面價(jià)更加平實(shí)。

就這兩塊地而言，綜合特征是這樣的：

①地塊規(guī)模龐大，加起來要75.8萬平米，對(duì)于競(jìng)買人資金量的要求奇高；

②業(yè)態(tài)復(fù)雜，主要是長周期投資的商辦以及公共建筑，對(duì)資金占?jí)汉突貓?bào)周期要求特別高，操作風(fēng)險(xiǎn)大。

③最具吸引力之處，是這塊地“第一次在前海核心區(qū)有了住宅”。而且，沒有限價(jià)、戶型管制，這會(huì)顯著拔高業(yè)界的想象空間，對(duì)比光明、龍華，這里的價(jià)格到8萬+，一點(diǎn)都不過分。

綜合來講，算下粗賬，假如住宅部分按8萬，非住宅部分仍按3-3.5萬的價(jià)格來算，加起來，大地塊估計(jì)得沖到220-250億。小地塊也按3萬的價(jià)格算，也是超過40億的地價(jià)。兩塊地合起來，有可能會(huì)沖260-300億的天價(jià)。

5、這個(gè)地塊調(diào)整過規(guī)劃。

我們查到了一個(gè)猛料顯示，這塊地在7月份改過規(guī)劃。

對(duì)比一下，是同一地塊，前海桂灣片區(qū)01-03、03-01、04-01街坊單元。最重要的改變是，公寓變住宅。調(diào)整前的用途規(guī)劃是有公寓9萬平米，調(diào)整之后，公寓沒有了，住宅有了8萬平米。而且，住宅的位置調(diào)整了，從原來的兩塊變成一塊，從原來的接近中央變到了上頂角（下面圖中的黃色圖塊）。

有很詳細(xì)的對(duì)比圖。

其它還有一些調(diào)整，比如酒店4.5萬平米，原來是沒有的，地上商業(yè)由調(diào)整前的39500平米增加為5.2萬平米，辦公面積由調(diào)整前的449606平米縮減為調(diào)整后的40萬平米，等等。

再細(xì)對(duì)比，這次賣地，還有個(gè)變化，總體規(guī)模有調(diào)整。原來規(guī)劃時(shí)的總體占地是91490平米，建筑面積是607626平米。這次賣地的總體占地8.66萬平米，減少了幾千平米，但建面增加到了62萬平米，整體容積率有增高。

當(dāng)然，我個(gè)人認(rèn)為，這樣改動(dòng)是非常合理的，我之前已經(jīng)多次表達(dá)過，公寓這樣的建筑類型就是個(gè)雞肋，應(yīng)該減少類似用地的批建（包括辦公樓用地也要減少），而要轉(zhuǎn)而多多增加一些住宅地塊的供應(yīng)。前海也好，深圳也好，公寓都已經(jīng)夠多。單從這塊地來說，如果是公寓，那么地塊的熱捧程度會(huì)下降的不是一兩個(gè)點(diǎn)，這么高的地價(jià)，全部要求自持的商業(yè)面積，又不那么好賣的公寓，對(duì)企業(yè)的資金占?jí)耗鞘蔷薮蟮目简?yàn)，流標(biāo)的可能性很高。但是如果改為住宅，那么地塊有了一大塊容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，含金量一下子就上去了，至少流標(biāo)是不太可能。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目，尤其是捆綁項(xiàng)目前海國際金融交流中心的如期交付，是很好的保障。

6、誰能買下？

我個(gè)人認(rèn)為幾種可能性。

首先，從上面7月改規(guī)劃的角度看，我理解，政府有可能和商界是做了交流的。不排除一種可能，是已經(jīng)有了一些潛在買家。

其次，這塊地奇怪的地方很多，其中有一處是，幾乎對(duì)競(jìng)買者沒有什么要求。這和之前大不一樣，比如最近的深圳灣廣場(chǎng)的項(xiàng)目，政府給的條件幾乎是為華潤置地度身定做。但這塊地沒有要求，也沒有拒絕聯(lián)合競(jìng)買?？赡苁且?yàn)轭A(yù)期地價(jià)實(shí)在是太高了，能拿出這筆錢的也沒幾家，不如不設(shè)門檻。

再次，從買者看，大概率是內(nèi)陸開發(fā)商，雖然前海的土地早早設(shè)了1/3要賣給港資，來引進(jìn)香港企業(yè)。但是就這塊地而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，我認(rèn)為香港企業(yè)整體偏穩(wěn)健，殺來的可能性不高。

最后，有沒有可能會(huì)出現(xiàn)聯(lián)合競(jìng)買？獨(dú)立競(jìng)買的像萬科、中海、華潤置地、深圳地鐵，都有這樣的實(shí)力，也都有運(yùn)營過大型公共建筑的經(jīng)驗(yàn)，但還是有可能會(huì)出現(xiàn)聯(lián)合競(jìng)買，比如像招華聯(lián)合體，以前經(jīng)常聯(lián)手這么干。