· 小區(qū)事務(wù)參與權(quán)，是一種成員權(quán)，必須基于業(yè)主身份而獲得。租戶未參與表決，并不導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)決議無(wú)效。小區(qū)停車位分配，究其本質(zhì)，是機(jī)會(huì)與財(cái)富按一定規(guī)則的合理分配，不涉及生命健康、人格尊嚴(yán)及人身自由，屬于業(yè)主自治范疇，政府無(wú)須過(guò)多干預(yù)。

· 民法典規(guī)定，小區(qū)公共停車位，屬于全體業(yè)主共有，并不屬于業(yè)主出租時(shí)可以處分的個(gè)人附屬財(cái)產(chǎn)。對(duì)其的使用，必須受制于管理規(guī)約。未經(jīng)全體共有權(quán)人同意，業(yè)主無(wú)權(quán)將車位作為附屬財(cái)產(chǎn)“轉(zhuǎn)讓”給租戶。停車位分配的核心價(jià)值是合理滿足業(yè)主的停車需求，包括租房收益在內(nèi)的其他價(jià)值，均應(yīng)為其讓位。

· 民法典規(guī)定，小區(qū)公共停車位，必須優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求，管理規(guī)約對(duì)業(yè)主與租戶實(shí)施差別對(duì)待，具有堅(jiān)實(shí)的正當(dāng)性。對(duì)租客實(shí)施不利的差別對(duì)待，并不構(gòu)成對(duì)房東使用房屋的不當(dāng)限制。房東的搬遷，表明其沒(méi)有了車位實(shí)際使用需求，日后如果回搬，則車位使用權(quán)可予回轉(zhuǎn)。

· 將搬走的業(yè)主車位收回,以滿足其他業(yè)主的停車需求，并沒(méi)有從根本上消滅房東出租房屋并獲取收益的權(quán)利。房東可以尋求沒(méi)有停車需求、或者能夠自行解決停車需求的租戶。在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求的價(jià)值下，限縮房東帶車位出租的權(quán)利，就價(jià)值衡平而言，具有正當(dāng)性。

· 停車位的懸殊價(jià)差并不是問(wèn)題。業(yè)主既然有權(quán)通過(guò)管理規(guī)約，不向外部人提供停車服務(wù)，哪怕你交多少錢也不行，當(dāng)然也可以向外部人提供高價(jià)的收費(fèi)停車服務(wù)。業(yè)主與租戶價(jià)差懸殊，其目的并不在于多收取停車費(fèi)，而是通過(guò)阻抑外來(lái)停車，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求。

近日，據(jù)《上海法治報(bào)》報(bào)道：

普陀區(qū)金沙江路895弄華師大三村小區(qū)的租戶王先生稱，自己在該小區(qū)已經(jīng)住了8年，之前每月停車費(fèi)一直繳納150元，臨停是5元/天。

7月下旬，保安告訴王先生，物業(yè)貼出了一則通知，要求租戶在8月1日前將車駛離小區(qū)，否則將按照每小時(shí)5元的價(jià)格收費(fèi)，一天封頂120元。據(jù)稱，這是該小區(qū)根據(jù)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約而實(shí)施的新的管理措施。

為了落實(shí)這一差別收費(fèi)政策，該小區(qū)設(shè)置了“三證合一”的辦證門(mén)檻，即辦理停車證必須房產(chǎn)證、行駛證、身份證三證一致，租客不得以房東的名義辦理停車證。目前，王先生只好將車輛駛離小區(qū)，在附近的商業(yè)區(qū)辦理每月700元的包月停車。房東孫先生向物業(yè)表示，愿意提供房產(chǎn)證幫助租戶辦理停車手續(xù)，把自己作為業(yè)主的停車權(quán)利讓渡給租戶，但遭到拒絕。

租戶王先生認(rèn)為：其一，租戶無(wú)法參加業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有辦法表達(dá)不同意見(jiàn)，小區(qū)的管理規(guī)約并沒(méi)有反映其意愿。其二，不論是租戶還是業(yè)主，物業(yè)提供的停車服務(wù)應(yīng)當(dāng)一視同仁，不該差別對(duì)待。其三，即便業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定差別定價(jià)，對(duì)租客的停車收費(fèi)達(dá)到對(duì)業(yè)主收費(fèi)的24倍，顯然嚴(yán)重偏離了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格，殊不合理。其四，限制租戶的停車權(quán)損害了房東的利益。試想，每月停車費(fèi)達(dá)到將近房租的一半，還有誰(shuí)愿意來(lái)租房？

王先生的質(zhì)疑，獲得了一些支持。一些法學(xué)教授也認(rèn)為，車位使用權(quán)屬于房東的附屬權(quán)利，也應(yīng)一并轉(zhuǎn)移，否則會(huì)限制房東出租房屋并獲得收益的權(quán)利。

這些觀點(diǎn)，必須細(xì)為省察，才能做出合理的利益分配。

以上質(zhì)疑，可以分為程序與實(shí)體兩個(gè)方面：其一，業(yè)主大會(huì)的召集與表決程序，是否合法？沒(méi)有聽(tīng)取租戶意見(jiàn)，是否有問(wèn)題？這是程序方面的判斷。其二，業(yè)主大會(huì)的決議內(nèi)容，是否合法？對(duì)業(yè)主與租戶實(shí)行停車位差別定價(jià)，是否有問(wèn)題？這是實(shí)體方面的判斷。

只有這兩個(gè)方面都沒(méi)有問(wèn)題，我們才可以說(shuō)，華師大三村小區(qū)業(yè)主大會(huì)關(guān)于停車位的管理規(guī)約合法有效。

針對(duì)租戶關(guān)于小區(qū)車輛管理方案未征求其意見(jiàn)的質(zhì)疑，物業(yè)的解釋是，當(dāng)初每棟樓的樓組長(zhǎng)挨家挨戶發(fā)放選票，也在各大樓門(mén)洞口張貼了相關(guān)告示。經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票表決同意，通過(guò)了新修訂的車輛管理方案，所有流程都合法合規(guī)。

然而，租戶孫先生卻稱，自始至終沒(méi)收到過(guò)相關(guān)通知和選票，事后聯(lián)系業(yè)委會(huì)，也不愿出面解釋。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，租戶未收到通知、也未參與投票，是否導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的決議無(wú)效？

首先必須明確的是，對(duì)于小區(qū)事務(wù)的參與權(quán)，是一種成員權(quán)，必須基于業(yè)主身份而獲得，屬于社區(qū)自治權(quán)的范疇。也就是說(shuō)，《民法典》第271條賦予全體業(yè)主的權(quán)利，適用于所有的房屋所有權(quán)人而不是租戶。另外，業(yè)主行使此種成員權(quán)，通常是通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議的方式。

我國(guó)《民法典》第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第12條第4款規(guī)定，“業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)?！?nbsp;第61條第2款規(guī)定，“車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)的參與主體是全體業(yè)主，即房屋所有權(quán)人，租戶并沒(méi)有參與的權(quán)利。當(dāng)然，租戶可以在獲得業(yè)主授權(quán)的情況下，代表業(yè)主投票，但其投票必須反映業(yè)主意愿。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條第2款，“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！睋?jù)此，租戶對(duì)小區(qū)車位等共有資源享有的權(quán)利，當(dāng)然要受制于業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約。

道理至為簡(jiǎn)單，小區(qū)情況千差萬(wàn)別：有些小區(qū)停車資源豐富，租戶的停車需求完全可以滿足，而有些老舊小區(qū)，則早已不堪重負(fù)，連業(yè)主也一位難求。因而，對(duì)于停車位，法律無(wú)法做一刀切安排，而是交給了業(yè)主自治。

回到本事件，如果華師大三村小區(qū)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有問(wèn)題，則該小區(qū)的車位管理規(guī)約，在程序方面應(yīng)無(wú)問(wèn)題。租戶未能被通知到，并不影響管理規(guī)約的效力。倘若沒(méi)有通知到極個(gè)別的業(yè)主，這些業(yè)主提出了異議，可以采用補(bǔ)發(fā)通知并記下其反饋意見(jiàn)的方式，來(lái)補(bǔ)正瑕疵，但并不足以否定該規(guī)約在程序方面的效力。

至于如何計(jì)算“參與表決”的人數(shù)達(dá)到法定要求，則是一個(gè)帶有普遍意義的問(wèn)題，在最后一部分詳述。

以上是程序方面的分析，而最關(guān)鍵的問(wèn)題卻是，在實(shí)體方面，該決議是否有效？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)共有資源，租戶應(yīng)當(dāng)與業(yè)主平權(quán)。例如，有教授表示，“租戶花錢租房，租到的不僅是房屋的使用權(quán)，還應(yīng)有小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用權(quán)?！绷碛芯W(wǎng)友留言，“如果小區(qū)公共停車區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，租戶不能停車，那么，按照這個(gè)邏輯，小區(qū)里的道路也是業(yè)主所有，那租戶是不是連走都不能走了？”

必須指出，從來(lái)沒(méi)有一條法律規(guī)則直接規(guī)定，在停車位的分配方面，租戶與業(yè)主應(yīng)當(dāng)平權(quán)。因而，所有的分析，只能基于法律原則以及基于價(jià)值判斷的法理。

首先要剔除一些假命題。有網(wǎng)友認(rèn)為，小區(qū)道路業(yè)主共有，租戶是否連走都不能走了？這委實(shí)是不堪一駁的假命題。一來(lái)業(yè)主絕不會(huì)在這方面限制租戶的權(quán)利，這個(gè)問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)生活中絕不會(huì)發(fā)生，二來(lái)即便是具有主權(quán)意義的領(lǐng)海，其他國(guó)家的船舶在不損害沿海國(guó)安全、和平與良好秩序的前提下，均享有無(wú)害通過(guò)的權(quán)利，何況是住在小區(qū)的租戶，更不能被限制無(wú)害使用小區(qū)道路的權(quán)利。

其實(shí)，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于：其一，在停車位的安排方面，能否對(duì)業(yè)主與租戶實(shí)施差別對(duì)待？其二，如果對(duì)租客實(shí)施不利的差別對(duì)待，是否構(gòu)成了對(duì)房東使用房屋的不當(dāng)限制？

先說(shuō)說(shuō)業(yè)主與租戶的差別對(duì)待問(wèn)題?！睹穹ǖ洹返?76條明確規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”道理也很直白：除非業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)買下了附屬車位，車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，而租戶不屬于共有人，就此而言，業(yè)主與租客被區(qū)別對(duì)待，擁有堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)。另外，車位既然屬于全體業(yè)主共有，未經(jīng)全體共有權(quán)人同意，業(yè)主無(wú)權(quán)將車位作為附屬設(shè)施，“轉(zhuǎn)讓”給租戶。

以此為基礎(chǔ)，可以推知：車位本來(lái)是配置給業(yè)主的，業(yè)主的搬遷，表明其沒(méi)有了居住需求，也就沒(méi)有了車位的使用需求，在此情況下，必須先行滿足其他業(yè)主的停車需求，只有其他業(yè)主的停車需求得到滿足之后，才能滿足租戶的。

由此產(chǎn)生的問(wèn)題是：其一，這樣做是否不當(dāng)限制了業(yè)主的房屋使用權(quán)？也就是說(shuō)，不讓業(yè)主帶車位出租，是否減損了其出租房屋以獲得收益的權(quán)能？其二，如果租期結(jié)束，業(yè)主回搬，車位問(wèn)題如何解決？

先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題。共有車位的使用權(quán)配置事宜，如果由業(yè)主大會(huì)以合法程序做出決議，租客劣后于業(yè)主，則表明全體業(yè)主對(duì)共有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)做出了處分，所有業(yè)主均受其拘束，這固然會(huì)在一定程度上限縮房東的出租收益權(quán)，但基于以下數(shù)點(diǎn)原因，并不構(gòu)成對(duì)房東處分房產(chǎn)的不當(dāng)限制：

規(guī)則貴在精細(xì)?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于“車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主”的法益，必須通過(guò)精巧的技術(shù)規(guī)則來(lái)設(shè)計(jì)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)業(yè)主與租戶差價(jià)收取停車費(fèi)，在實(shí)踐中較為常見(jiàn)，但像報(bào)道中所稱的華師大三村小區(qū)的價(jià)差24倍之多，其合理性存疑。此一觀點(diǎn)的依據(jù)是，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第61條第2款規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定?！?/span>

持此種觀點(diǎn)者認(rèn)為，降低租戶與業(yè)主停車位的價(jià)差，則是可以接受的。

其實(shí)不然。問(wèn)題不在于價(jià)格，而在于業(yè)主的真實(shí)意愿。

從法益目的看，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的前述規(guī)定，在于避免物業(yè)公司在車位矛盾突出的情況下坐地起價(jià)，傷害業(yè)主利益?！秶?guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格[2014]2755號(hào)），將住宅小區(qū)停車服務(wù)放開(kāi)價(jià)格管理，不再實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，此后各地屢屢發(fā)生車位價(jià)格一夜飆漲的情況，故而上海市引入了物業(yè)管理協(xié)會(huì)價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，其法益目的正在于維護(hù)業(yè)主利益。而華師大三村小區(qū)的管理規(guī)約，刻意拉大租戶與業(yè)主的停車位價(jià)差，目的并不在于多收取停車費(fèi)，而是通過(guò)阻抑外來(lái)停車需求，優(yōu)先滿足業(yè)主的車位使用權(quán)，也正著眼于維護(hù)業(yè)主利益。

從私權(quán)自治的角度看，全體業(yè)主有權(quán)做出決議，一概拒絕外來(lái)車輛停放，以緩解小區(qū)緊張的車位矛盾，或者保障小區(qū)的安全有序，更何況只是拉大價(jià)差？說(shuō)得直白點(diǎn)，你花多少錢我都可以不讓你停，更何況我允許你停，只是多收了點(diǎn)錢而已。

舉例而言，交大地處徐家匯核心地段，本校教師停車不收費(fèi)，但社會(huì)車輛停留超過(guò)一定時(shí)間，則須按小時(shí)收取不菲的費(fèi)用，此點(diǎn)從來(lái)未曾有爭(zhēng)議。租戶車輛同樣屬于外來(lái)車輛，在車位矛盾突出的小區(qū)，為了滿足業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)，采取拉大價(jià)差的方式，阻抑非業(yè)主的停車需求，并未給房東的租房帶來(lái)不合理的限制，因而，并不失當(dāng)。

共有道路上的停車位分配，究其本質(zhì)，是業(yè)主共有資源的分配問(wèn)題，其核心價(jià)值是滿足業(yè)主的停車需求，其他的價(jià)值，均應(yīng)為其讓位。

最后，一個(gè)附帶的問(wèn)題是，如何認(rèn)定業(yè)主參與了公共事務(wù)的表決？

我國(guó)《民法典》本著提升業(yè)主參與率、從源頭減少或避免糾紛的考量，在第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

但何為“參與表決”？是否送達(dá)選票即視為參與了業(yè)主大會(huì)？在實(shí)踐中，很多業(yè)主因工作忙碌，公共事務(wù)參與熱情并不高，要達(dá)到三分之二的參與率，并非易事。在促成業(yè)主大會(huì)的合法有效，必須在送達(dá)與表決方面細(xì)為設(shè)計(jì)規(guī)則。

首先是關(guān)于送達(dá)。選票要送達(dá)每一位業(yè)主。樓組長(zhǎng)挨家挨戶送選票是一種傳統(tǒng)方式，也可以考慮建立業(yè)主微信群，在群里發(fā)布議決事項(xiàng)，@所有人，即視為有效送達(dá)。

其次，要確認(rèn)業(yè)主反饋意見(jiàn)的法律效果。選票送達(dá)后，業(yè)主不回票，或者微信群發(fā)布后，業(yè)主未作反饋，如何認(rèn)定其法律效果？有觀點(diǎn)認(rèn)為，從促成業(yè)主大會(huì)決議形成的角度出發(fā)，宜視為參與表決并同意了決議。

可以這樣嗎？當(dāng)然不可以。

根據(jù)《民法典》第140條第2款的規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。

因而，只有在業(yè)主約定了“沉默視為同意”的議事規(guī)則之后，方可適用前述規(guī)則。這就需要做一個(gè)嫁接，明確業(yè)主的沉默代表什么法律效果，并在首次業(yè)主大會(huì)中通過(guò)議事規(guī)則，即可適用于日后的每次表決。

鑒此，房管部門(mén)可以發(fā)布《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》示范文本，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)表決票送達(dá)但業(yè)主未予回票的行為的法律效果達(dá)成共識(shí)。例如，可以在示范文本中規(guī)定，表決票送達(dá)但業(yè)主未予反饋的，產(chǎn)生以下法律效果，以供業(yè)主選擇：

一是視為同意，但在差額選舉業(yè)主委員會(huì)或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（也可以根據(jù)各小區(qū)的特點(diǎn)，增列需要每一位業(yè)主明確表態(tài)的事項(xiàng)）時(shí)，該表決票視為廢票；

二是視為同意已形成的多數(shù)票意見(jiàn)；

三是視為不同意所議事項(xiàng)。

小區(qū)業(yè)主可以自由選擇前述任何一種，納入《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，以后即可以此確認(rèn)業(yè)主無(wú)反饋意見(jiàn)的法律效果。但必須強(qiáng)調(diào)的是，必須獲得所有業(yè)主的明示回復(fù)，該條議事規(guī)則方能通過(guò)且生效。也就是說(shuō)，針對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的“表決”，是指“已送達(dá)表決票且業(yè)主已經(jīng)回票并明確表達(dá)了意見(jiàn)”。