作者：西湖區(qū)人民法院 陶然 

 發(fā)布時(shí)間：2020-07-10 09:58:09 

【基本案情】

原告某物業(yè)公司根據(jù)與居民委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，于2016年始開始對(duì)某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。原告某物業(yè)公司提供了《物業(yè)服務(wù)合同》公示欄照片、居委會(huì)證明等證據(jù)，證明合同的真實(shí)性以及已經(jīng)實(shí)際履行了物業(yè)管理服務(wù)的事實(shí)。被告樂(lè)某系小區(qū)業(yè)主，因質(zhì)疑居民委員會(huì)與原告簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的法律效力，幾年來(lái)拒不繳納物業(yè)費(fèi)。原告工作人員雖多次催繳，但被告均置之不理。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求依法判令：被告樂(lè)某向原告繳納2016年6月至今的物業(yè)費(fèi)607元及滯納金。

【分歧】

本案中，居民委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主是否有約束力？對(duì)此，存在兩種意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。但案涉《物業(yè)服務(wù)合同》系居民委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂，居民委員會(huì)沒(méi)有資格代替小區(qū)業(yè)主選定物業(yè)公司并簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)合同相對(duì)性原則，該合同對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力，被告樂(lè)某有權(quán)不繳納物業(yè)費(fèi)。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。居民委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主具有約束力，且物業(yè)公司客觀上提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告樂(lè)某拒繳物業(yè)費(fèi)，實(shí)屬違約行為。

【評(píng)析】

《物業(yè)服務(wù)合同》是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。司法實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同主體一般包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及居民委員會(huì)。

（一）建設(shè)單位，即有關(guān)物業(yè)的開發(fā)單位。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”對(duì)于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承擔(dān)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)活動(dòng)。建設(shè)單位在與物業(yè)買受人訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容納入物業(yè)買賣合同中。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開發(fā)商的最初委托只是一種臨時(shí)性的安排，而業(yè)主大會(huì)的委托才是最終的決定。

（二）業(yè)主委員會(huì)，即經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它代表業(yè)主利益，實(shí)行自治管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)登記后，取得合法資格。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)合同的執(zhí)行情況，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及其使用情況。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照物業(yè)管理辦法和《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，有權(quán)依照《物業(yè)服務(wù)合同》收取管理費(fèi)，有權(quán)選聘專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。

（四）居民委員會(huì)，即居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，是中國(guó)人民民主專政和城市基層政權(quán)的重要基礎(chǔ)，也是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶之一。根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定：“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。”案涉小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會(huì)，居民委員會(huì)作為基層管理組織，根據(jù)上述規(guī)定，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，與原告簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》并無(wú)不當(dāng)，該《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司客觀上亦提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告樂(lè)某作為業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

因此，原告某物業(yè)公司與居民委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力。原告某物業(yè)公司按該合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，被告樂(lè)某亦享受了物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)某物業(yè)公司訴請(qǐng)樂(lè)某支付相關(guān)費(fèi)用的訴請(qǐng)，于法有據(jù)、于約相合，依法應(yīng)予以支持。

綜上，筆者同意第二種意見(jiàn)。