各種投資理財(cái)渠道中，房產(chǎn)類的投資是高收益且最穩(wěn)妥的。而房產(chǎn)類投資中，住宅是最穩(wěn)健的，也是人們選擇最多的。但放在10年前，人們蜂擁投資的對(duì)象，絕對(duì)不是住宅，而是商鋪。那時(shí)候，同一個(gè)小區(qū)里，商鋪的價(jià)格能賣到住宅的2-3倍。那時(shí)候，一套好地段的商鋪，租金回報(bào)也的確可觀，每年的租金大概有8-10%。那時(shí)候，一套商鋪甚至能在婚嫁時(shí)充當(dāng)風(fēng)光的彩禮。都說「時(shí)代的一粒塵埃，落在個(gè)人頭上那就是一座山」?；ヂ?lián)網(wǎng)的崛起，大面積沖擊了實(shí)體行業(yè)，改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣，如今「一鋪養(yǎng)三代」的時(shí)代徹底過去了。其實(shí)，早在四五年前，商鋪就開始了走下坡路的趨勢(shì)。一方面，實(shí)體店生意難做，很多商鋪都租不長(zhǎng)久，有的沒到租期商家就貼出了轉(zhuǎn)租告示；另一方面，租金也貶得厲害，年回報(bào)率大不如前，實(shí)在租不出去的就只能淪為倉庫。但這不是全部，也有人氣旺、生意好的商鋪，并且租金還十分「堅(jiān)挺」。比如在那些高入住率的中高端小區(qū)，業(yè)主們的購買力強(qiáng)，消費(fèi)頻次高，臨街商鋪的租金起碼要二三十萬一年，而且還是「細(xì)水長(zhǎng)流」。以前小區(qū)一交付，你以為的商鋪都是五金裝修，現(xiàn)在小區(qū)都是精裝交付了，臨街開出來的都是小姐姐網(wǎng)紅店。商鋪不是不能買，而是需要謹(jǐn)慎，需要找到優(yōu)質(zhì)的商鋪。
△上海丨Blacksheep黑羊咖啡館，圖源網(wǎng)絡(luò)
特別是那些手上有個(gè)一兩百萬的閑錢，住宅名額又已經(jīng)滿了的中產(chǎn)家庭，千萬不要「病急亂投醫(yī)」。買房子，你先所有的坑都考慮清楚。不知道坑，你還怎么避坑。 首先一點(diǎn)，自互聯(lián)網(wǎng)和電商平臺(tái)的興起以來，嚴(yán)重分食的線下的購買力和人流。尤其在杭州這座快節(jié)奏的城市生活，「996」的年輕人，更青睞于線上消費(fèi)以節(jié)省時(shí)間，如此商鋪的人流客源就被掠奪了部分。此外，一些城市綜合體、主題Mall內(nèi)的體驗(yàn)式消費(fèi)門店，又吸走了部分人流。其次，過去的商品房以毛坯交付為主，相對(duì)而言業(yè)主們的入住緩慢，人群聚集效應(yīng)不夠明顯。從交房到裝修，再到通風(fēng)散味，最后到入住，動(dòng)作快點(diǎn)的話這個(gè)周期差不多也要一年。更何況，有些業(yè)主等小區(qū)交付了幾年后才開始裝修，或者裝修好了就先放著不來住，或者是投資客占比高的小區(qū)入住率低。一旦人住進(jìn)來慢，小區(qū)樓下的商鋪?zhàn)匀粵]有穩(wěn)定的人氣支撐。還有，最早的業(yè)主們裝修時(shí)，樓下的商鋪多為五金店、衛(wèi)浴店等，這些類型的店面往往是打一槍換一個(gè)地方，不穩(wěn)定。第三，為了做高貨值或者容積率要求，過去的商鋪層高往往是在底層再加2-3層。實(shí)際上商家又只用了底層，上面空著浪費(fèi)租金，而且也因?yàn)樯厦婵罩?，就影響了社區(qū)商業(yè)街的活力。最后，商鋪比住宅更講究位置，在地鐵出行已經(jīng)成為日常的通勤方式之下，隔一條街，商鋪的生意就天差地別。在生活中可以看到，那些在小區(qū)到地鐵站必經(jīng)之路上的商鋪，生意都不會(huì)差。其中一個(gè)原因是，選擇地鐵出行的以年輕群體為主，他們的消費(fèi)力也最強(qiáng)。
根據(jù)這4個(gè)痛點(diǎn)，我們?cè)谶x擇商鋪投資時(shí)應(yīng)該注意4個(gè)準(zhǔn)則：一、看準(zhǔn)人群去買鋪，跟著消費(fèi)力走，還要業(yè)主入住快、入住率高的小區(qū)。二、選擇大型精裝修商品房小區(qū)的沿街底商，選擇大型商業(yè)綜合體邊上的社區(qū)底商。三、純一層的商鋪，小面積，利用率高。二層、三層寧可是住宅或者是辦公，反而可以集聚人氣。四、選離地鐵近的商鋪，最好是前往到地鐵的必經(jīng)之路。基本上，滿足以上4點(diǎn)的商鋪，就可以入你的眼了。沿著這個(gè)邏輯，我們認(rèn)為蕭山科技城板塊核心區(qū)板塊的榮望軒的商鋪——榮望軒·彌敦街，可以作一個(gè)案例，分析一下。榮望軒位于知行路和蕭清大道的交匯處，共有49間沿街商鋪，分別位于住宅的南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)。
所有商鋪位于沿街的黃金位置，且只有一層高，層高達(dá)4.2米，未來將以毛坯交付，裝修風(fēng)格和格局設(shè)置，可以自行設(shè)計(jì)。從投資總價(jià)段來說，榮望軒商鋪面積從27-117方不等，但目前僅剩下十多間商鋪，主力戶型在30-50方，總價(jià)在120-200萬之間。這個(gè)價(jià)格段，剛剛是許多已經(jīng)沒有房票的家庭的投資預(yù)算，也完全夠得上。
△榮望軒商鋪平面圖
總結(jié)一下，榮望軒的底商有四個(gè)特點(diǎn)。雖然網(wǎng)購的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)深入人心，體驗(yàn)式消費(fèi)異軍突起，對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)出了巨大的挑戰(zhàn)。但近年來實(shí)體行業(yè)也在重新振興，也在另辟蹊徑。比如以天貓小店帶代表的新零售，比如水咖啡館、寵物店這些與日常生活相關(guān)的行業(yè)。不管怎么樣，我們的生活還是離不開社區(qū)商業(yè)，能夠經(jīng)常產(chǎn)生消費(fèi)的還是家門口的社區(qū)商業(yè)。就拿榮望軒來說，本身就有1100多戶人家，也就是近4000個(gè)消費(fèi)個(gè)體，為其商鋪帶來持續(xù)穩(wěn)定的流量和需求。更有投資價(jià)值的是，榮望軒的商鋪是蕭山科技城板塊內(nèi)為數(shù)不多的社區(qū)底商。
蕭山科技城整個(gè)板塊內(nèi)，已有8個(gè)小區(qū)，分別是江南壹號(hào)院一期，二期，前灣一期，二期，三期，四期，云潮府，榮望軒。此外，還有4宗住宅用地待出讓。光這8個(gè)小區(qū)加起來，就有近8000戶業(yè)主，按照家庭平均人口3個(gè)人計(jì)算，就是2.4萬人。說白了，無非就是供需關(guān)系已經(jīng)向地鐵口的榮望軒的商鋪傾斜，龐大的消費(fèi)需求下，也更有利于放大租金收益。而且這些小區(qū)統(tǒng)一為精裝修交付，未來業(yè)主直接可以拎包入住。要知道，限價(jià)2.85萬的蕭山科技城板，是屬于剛改定位的板塊，購房者多為急需自住的首套房或者改善家庭置換的二套，所以交付后的入住率會(huì)很高，入住速度也會(huì)很快。這意味著，不需要再等待業(yè)主們從裝修到入住的這段時(shí)間，交付后一下子就能蓄積人氣。像最近剛剛交付的江南競(jìng)潮院，已經(jīng)有業(yè)主開始入住了。再者，從整個(gè)板塊來說，蕭山科技城板塊內(nèi)大多為眾多的中高端住宅小區(qū)，且沒有回遷房小區(qū)，與之匹配的業(yè)主整體素質(zhì)和消費(fèi)能力也比較強(qiáng)。
不光如此，榮望軒還是板塊內(nèi)的各個(gè)小區(qū)業(yè)主和白領(lǐng)們前往地鐵站的必經(jīng)之路。 榮望軒的商鋪，距離機(jī)場(chǎng)快線「蕭山科技城站」直距約350米，周邊業(yè)主和白領(lǐng)們，只要坐地鐵出行，一定會(huì)經(jīng)過榮望軒的沿街商鋪。 
△榮望軒區(qū)位示意圖
而其北側(cè)，便是香港置地第四代綜合體，這幾天規(guī)劃已經(jīng)公示，未來將是區(qū)域內(nèi)的人氣最旺的地方。 
其西側(cè)，更是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的匯集地，在建中的生命健康谷，智聯(lián)科技城。目前蕭山科技城管委會(huì)公布的注冊(cè)企業(yè)已達(dá)到1220家,未來這里將聚集眾多高新科創(chuàng)企業(yè)和大量的就業(yè)人員。
其東側(cè)為惠靈頓貴族學(xué)校，往來的都是全杭州甚至全省的富人家庭，他們的消費(fèi)力極強(qiáng)。另外還有杭師大附小、理想國幼兒園，以及規(guī)劃中的尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這些學(xué)校對(duì)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的需求巨大。 商鋪是靠養(yǎng)出來的，而榮望軒的商鋪直接省去了前期養(yǎng)鋪的階段，一交付就進(jìn)入出租回本階段。 等到榮望軒項(xiàng)目交付，周邊的很多小區(qū)都已經(jīng)交付2年了，幼兒園小學(xué)已經(jīng)開學(xué)2年了，地鐵也已經(jīng)通車，商業(yè)綜合體臨近交付。 
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