佛山市南海區(qū)的獅山鎮(zhèn)，地處珠三角廣佛經(jīng)濟圈核心地帶，是佛山高新區(qū)的核心園區(qū)，擁有“廣佛副中心”、“佛山第二CBD”的美譽。

在2017，獅山GDP首破1000億元，成為廣東首個千億大鎮(zhèn)！在“2017全國綜合實力千強鎮(zhèn)”中，獅山鎮(zhèn)排名全國第二，位居廣東第一！

（獅山鎮(zhèn)地理位置）

不限購、臨近廣佛，配套逐漸完善的獅山，晉升廣佛置業(yè)新寵，房價一路飛升。

然而通過廣州淘房志的實地走訪，卻發(fā)現(xiàn)了一些問題。

2019年初，獅山博愛湖相繼出讓兩宗地塊引爆佛山！

最終，弘陽以及首創(chuàng)分別奪得一地，樓面單價達10502元/㎡和10790元/㎡！獅山地價破萬創(chuàng)新高。

（圖片來源：樂有家）

地價的上漲讓置業(yè)的準入門檻越來越高，獅山房價一路水漲船高。

目前獅山一手住宅均價從2016年的9461元/㎡，2018年上漲到16692元/㎡，短短三年上漲了76.42%。

（圖片來源：樂有家）

在二手住宅方面，成交均價在2016年僅為7427元/㎡，2017年上漲到12361元/㎡，環(huán)比上漲66%。

到了2018年，佛山二手住宅成交均價為16403元/㎡，對比2016年每平方上漲近9000元。

（圖片來源：新浪樂居）

截止到7月，獅山板塊房價領(lǐng)跑南海非限購區(qū)，房價在1.2-1.85萬/㎡之間，最低首付門檻30萬起。

獅山鎮(zhèn)政府附近在售的新盤極少，但是以奧園和長華國際兩個綜合體為例，可以窺見獅山房產(chǎn)市場兇猛背后，略顯端倪！

一、奧園廣場 冠軍城

1，項目介紹：項目位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)科技路與博愛路交匯處，南海區(qū)市民服務(wù)中心旁。

2. 建筑規(guī)模：項目整體總建筑面積28萬㎡，項目同期開發(fā)，住宅建筑面積12萬㎡，寫字樓2.2萬㎡，大商業(yè)建筑面積4.5萬㎡，住宅下的商業(yè)建筑面積為1.08萬㎡。

3商鋪租賃：商鋪總共兩部分。包括住宅底商、地上商場。均價4萬，面積段為30-130方，商鋪40年產(chǎn)權(quán)。可使用年限至2052年。

據(jù)銷售說，住宅項目2015年就已經(jīng)賣到八千，2017年售罄，最高賣到1.2萬，用時兩年清貨。現(xiàn)在在售的僅剩均價四萬的商鋪。

交房兩年，二手均價已到1.7萬左右，最高突破2萬。但是現(xiàn)場從銷售口中得知，入住率僅有4成。

（入住情況一般）

除了業(yè)主入住較少，奧園廣場中午的人流量也比較少。

（空座率太高）

中午十二點，商場里客流量也是稀稀拉拉，沒多少人。

奧園廣場的商家入駐率還蠻高，接近70%，品牌定位、消費水準也都適宜，唯獨缺人。

二、長華國際商業(yè)中心

長華國際商業(yè)中心是粵海通地產(chǎn)投資50億打造的超大型城市綜合體項目，就在奧園廣場對面，隔街相望。

（長華國際規(guī)劃圖）

處于獅山主城區(qū)核心，東臨獅山體育館、市民廣場，西倚錦繡華庭、招商依云曦城等中多高尚住宅區(qū)，北靠廣東省一級學(xué)校石門中學(xué)、奧園廣場。

占地面積9.5萬平方米，總建面積80萬平方米，包括了14萬㎡購物中心、6萬㎡商業(yè)街，17萬㎡住宅，高級公寓。

以及五星級酒店、甲級寫字樓、大型圖書館、現(xiàn)代演藝中心、青少年宮等九大建筑業(yè)態(tài)。

項目在2017年已全面售罄，當時更創(chuàng)下300分鐘勁銷500套的紀錄，足以看出大家對獅山的期望！

二手價格也已經(jīng)達到1.6萬，但是這里的商業(yè)有些問題。

臨街商鋪一派蕭條的慘狀，一店鋪業(yè)主告訴我們，這里的房價漲得厲害，但是商業(yè)還得等。

當年他在此小區(qū)買下一套房，晚了一個月，均價就貴了兩千。房子買完之后一直在漲，但是商業(yè)中心卻遲遲未能交付、運營。

新開的店還沒多久，搞活動的宣傳橫幅還沒撤，轉(zhuǎn)讓的告示就貼出來了。

原本2017年就要開業(yè)的商場，現(xiàn)在卻狼藉一片。

由于裝修過檢等諸多問題，無法交鋪，更是在2017年底，鬧出了不少商戶維權(quán)事件。

據(jù)說當時已經(jīng)招商40%，預(yù)計17年開業(yè)能達到90%，但是兩年過去了，現(xiàn)在還在施工階段。

至于何時能夠投入使用，商家是否能如約入駐，都是問號。

（入住率低）

通過繼續(xù)走訪發(fā)現(xiàn)，雖然在鎮(zhèn)中心有很多樓盤，而且都已告罄交樓，但是街道上人特別少，入住率也比較低。

（公交車載客少）

（臨街商鋪未開業(yè)）

（車流量也少）

這里看上去很像《生化危機》的現(xiàn)場，缺人缺到心慌！

雖然是主打廣佛客，但是和銷售、業(yè)主交流發(fā)現(xiàn)，以本地客、剛改居多，廣州客稀少。

乘城軌從獅山站去廣州站，只需半個小時，但是其便捷程度遠遠沒有廣佛地鐵高效迅速，略顯尷尬。

曾經(jīng)被稱為南?！拔鞑麃啞钡莫{山，房價為什么能一路上漲？

得益于交通及市政配套的不斷完善，獅山成為了承接廣州、佛山置業(yè)者的外溢需求的主力軍。

第一，2017年，獅山作為佛山中心城區(qū)唯一不限購區(qū)域，限購政策發(fā)布后“異軍突起”，“晉升”廣佛置業(yè)新寵。

第二，高鐵佛山西站、城際獅山站、地鐵3號線（在建）推動了獅山房價的上漲。

第三，作為佛山高新區(qū)核心區(qū)，獅山近年來吸引了綠地、中海、保利、時代等品牌房企的進駐，一定程度上推高了房價。 

第四，供求關(guān)系，目前獅山鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)達到80萬，其中有50萬是“新獅山人”，隨著眾多企業(yè)入駐，還在以每年10萬的數(shù)量增加。

還有逐漸完善的基建：