山東睿德律師事務(wù)所   曾立

實務(wù)中有的業(yè)主對物業(yè)公司的各項管理存在意見，并且因此不愿意繳納物業(yè)費。但與此同時，物業(yè)公司對該類業(yè)主不繳納物業(yè)費的行為又著手實施訴訟程序。那么對于業(yè)主而言，如果遭遇物業(yè)服務(wù)原本有瑕疵的物業(yè)公司對自己提起關(guān)于物業(yè)費的訴訟，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何正確應(yīng)對呢？

從操作實踐來看，諸多業(yè)主的常用操作方式無非是抗辯物業(yè)公司服務(wù)不到位，或者業(yè)主委員會的成立存在不合法情況等。但是這些僅僅是一種抗辯，這種抗辯業(yè)主往往也只是停留在說辭層面，很多連基本證據(jù)都沒有。退一步講，即便提出此類抗辯的業(yè)主有相關(guān)證據(jù)，該類證據(jù)也不能成為業(yè)主直接不予繳納物業(yè)費的合法理由。那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何正確應(yīng)對物業(yè)公司的物業(yè)費訴訟呢？

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十七條的規(guī)定：“業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任”物業(yè)公司未按照約定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，確實會損害到業(yè)主的合法權(quán)益。只是業(yè)主在對物業(yè)公司的這種自身權(quán)益受到侵害的主張不能僅停留在抗辯層面。業(yè)主需要像物業(yè)公司對自己發(fā)起訴訟一樣，業(yè)主也對物業(yè)公司發(fā)起訴訟。訴訟請求的事項可以是：1.物業(yè)公司履行尚未履行的某些服務(wù)義務(wù)；2.賠償因物業(yè)公司未履行服務(wù)義務(wù)而該己方帶來的損害。

業(yè)主在提出上述類型的訴訟請求時，要同時提供相應(yīng)的證據(jù)。例如，如果你所屬小區(qū)的車輛停放管理混亂，雖然繳納了停車管理費及停車費等相關(guān)費用，但是由于物業(yè)管理混亂，造成車位被他人占用，業(yè)主仍然無法在自己的車位上停車。業(yè)主可以通過舉證停車位被占用、舉證業(yè)主在小區(qū)外產(chǎn)生的停車費票據(jù)等方式舉證證明自己因此造成的合理損失。

總之，業(yè)主對抗物業(yè)公司的物業(yè)費訴訟訴請，要盡可能采用主動出擊的方式，而非一味通過簡單的抗辯來試圖贏得訴訟。就提起訴訟的時機(jī)而言，業(yè)主可以在物業(yè)公司對自己提起物業(yè)費訴訟之后，在被法院指定的舉證期限內(nèi)提起反訴，效果一般較好。