前面有提到，監(jiān)管部門(mén)在排查一些房企的拍地資金來(lái)源，對(duì)土地保證金的融資來(lái)說(shuō)其實(shí)是合規(guī)層面的巨大挑戰(zhàn)。不管是純債權(quán)、明股實(shí)債，還是股加債類(lèi)型的投資方式，開(kāi)發(fā)商在不違背“三道紅線”監(jiān)管要求的情況下，監(jiān)管部門(mén)是否會(huì)對(duì)資金提供方對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地支持提出否定意見(jiàn)，目前暫不得知，畢竟銀行、信托、私募、資管等均無(wú)法參與保證金融資，如果斬?cái)嗝耖g資金的進(jìn)入，那在現(xiàn)實(shí)的層面來(lái)說(shuō)似乎也不太可能，畢竟這個(gè)事情影響著整個(gè)行業(yè)的杠桿和無(wú)數(shù)人的飯碗，因此大家猜測(cè)更多的是監(jiān)管部門(mén)主要針對(duì)的是房企自身通過(guò)各種方式倒騰資金的問(wèn)題。

從實(shí)務(wù)的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商參與土地競(jìng)拍的保證金融資主要有兩種形式，第一種是短拆、過(guò)橋形式的短期融資，一般15天左右為一個(gè)周期，按天計(jì)息，每天的利息在0.12%-0.15%左右，按月計(jì)息則在2-3%左右，目前主要是私人老板、小貸、擔(dān)保等短拆、過(guò)橋機(jī)構(gòu)在操作；第二種是土地保證金資金池的融資，資金使用期限一般是半年到一年左右，短一點(diǎn)的是三個(gè)月左右，年化成本一般在13%-18%左右，目前主要是一些民間機(jī)構(gòu)和外資機(jī)構(gòu)在操作，其中還有一些是私人老板、小貸公司、保理公司、投資公司以及實(shí)業(yè)類(lèi)公司等。

集中供地新規(guī)施行后，土地保證金的融資需求非常大，市面上能做這類(lèi)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)手上基本都已沒(méi)有額度或者額度不足。雖然也還有其他機(jī)構(gòu)想嘗試進(jìn)入保證金資金池融資的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但很多時(shí)候都因不太熟悉操作邏輯而對(duì)這類(lèi)業(yè)務(wù)偏于謹(jǐn)慎。我們這幾年一直都很喜歡和操作保證金融資的私人老板或機(jī)構(gòu)合作“前端保證金融資 后端前融置換”的捆綁業(yè)務(wù)，但在具體的配合過(guò)程中，不同的合作對(duì)象還是有著很明顯的區(qū)別。比如我們財(cái)富端的私人高凈值客戶(hù)，目前能一下子拿出幾千萬(wàn)或幾個(gè)億的基本都是江浙一帶的被拆遷戶(hù)，有時(shí)候是一整個(gè)村子里同時(shí)幾個(gè)人一起參與前端的保證金業(yè)務(wù)，我們?cè)诤蠖说那叭谫Y金跟上后再置換給他們。值得一提的是，以前潮汕圈的高凈值客戶(hù)也很多，不過(guò)因?yàn)閗angmei和yihua兩家上市公司吸走了潮汕圈子的很多資金，所以目前市面上的潮汕圈高凈值金主已少之又少。當(dāng)然，就業(yè)務(wù)層面的配合來(lái)說(shuō)，相比前端是外資機(jī)構(gòu)或小貸、保理公司做保證金融資的情形，我們其實(shí)更愿意讓我們財(cái)富端的私人老板做前端的保證金融資，因?yàn)檫@樣可以更好地配合我們后端的前融資金的進(jìn)入，并加快整體的工作效率，尤其是解決風(fēng)控措施的銜接問(wèn)題，不過(guò)有一些外資機(jī)構(gòu)和保理公司做保證金資金池業(yè)務(wù)跟我們后端的前融置換已經(jīng)磨合地非常默契的，則風(fēng)控的銜接等細(xì)節(jié)也完全不是問(wèn)題。

土地保證金和土地款的融資一直都非常特殊，因地產(chǎn)融資監(jiān)管的影響，銀行、信托和私募基金的資金一直都無(wú)法進(jìn)入，比如我們與銀行私行、信托等合作的“信托 基金/有限合伙”的產(chǎn)品，目前也只能在開(kāi)發(fā)商繳完土地款后才能實(shí)現(xiàn)融資款的注入。就土地款融資本身而言，目前常見(jiàn)的主要是兩種方式，第一種是土地款繳納期限比較短的情況下，比如競(jìng)得土地后一個(gè)月左右需繳完土地款的情形，很多開(kāi)發(fā)商都傾向于短期融資，比如繼續(xù)找提供土地保證金融資的過(guò)橋機(jī)構(gòu)解決土地款；第二種是土地款繳納周期比較長(zhǎng)的情況下，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇找一些地方性的國(guó)企或國(guó)企類(lèi)機(jī)構(gòu)解決土地款的融資，其中風(fēng)控方面主要通過(guò)后置抵押或提供其他抵押物的形式解決。以上是目前比較常見(jiàn)的融資情形，不過(guò)實(shí)務(wù)中也有很多是開(kāi)發(fā)商自己通過(guò)其他渠道融資解決土地款的繳納，或者找其他類(lèi)型的機(jī)構(gòu)解決土地款融資。

從融資成本來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋乇ＷC金的融資成本高于剩余土地款融資的成本，土地款的融資成本又高于繳完土地款或拿地后的前融成本，因此我們現(xiàn)在主要做的拿地后的前融業(yè)務(wù)一定程度上也都是為了置換掉前端高成本的土地保證金及土地款的融資。當(dāng)然，同前面的情況一樣，我們后端進(jìn)入的融資款（指開(kāi)發(fā)商繳完土地款后才能進(jìn)入的前融資金）要置換土地款的融資時(shí)，仍舊會(huì)遇到風(fēng)控的銜接問(wèn)題，比如我們要先做好持股架構(gòu)后才能放款，也即提供土地款融資的機(jī)構(gòu)要先把股權(quán)釋放并轉(zhuǎn)到我們名下，如果這個(gè)機(jī)構(gòu)在沒(méi)拿到本息之前拒絕釋放股權(quán)或拒絕配合，則我們后端的融資款也很難進(jìn)入，這也是為什么我們喜歡找江浙的私人老板配合我們做前端融資的真正原因，畢竟各方之間都已經(jīng)有充分的默契和信任。

開(kāi)發(fā)商繳完土地款后，很多機(jī)構(gòu)的錢(qián)都已經(jīng)可以進(jìn)入，主要的比如信托資金（主要是股權(quán)類(lèi)）、私募基金、國(guó)企類(lèi)機(jī)構(gòu)的資金以及其他金控等機(jī)構(gòu)的資金。開(kāi)發(fā)商繳完土地款后的前融方面，目前各機(jī)構(gòu)之間主要是融資成本方面的競(jìng)爭(zhēng)，比如我們的“信托 基金/有限合伙”的前融產(chǎn)品，我們給到前二十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的放款成本最低只能做到年化9.5%的樣子，但還是有機(jī)構(gòu)年化9%就能做，因此融資成本方面的競(jìng)爭(zhēng)也造成了很?chē)?yán)重的內(nèi)卷，我們目前也和很多機(jī)構(gòu)一樣把“搶到業(yè)務(wù)”的重要性放到了賺錢(qián)的前面。

需注意的是，從交易對(duì)手的區(qū)分來(lái)看，對(duì)于拿地以后或者繳完土地款后的前融業(yè)務(wù)（也指“432”開(kāi)發(fā)貸前的前融業(yè)務(wù)），信托公司的交易對(duì)手主要是百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商，給到開(kāi)發(fā)商的融資成本較低，一般為年化9%-13%不等；國(guó)企類(lèi)機(jī)構(gòu)以及其他民營(yíng)金控等的交易對(duì)手主要是地方龍頭房企以及其他實(shí)力較好的中小房企，給到開(kāi)發(fā)商的融資成本稍高，一般為年化13%-18%不等；私募機(jī)構(gòu)的交易對(duì)手則因機(jī)構(gòu)間的分化問(wèn)題有較大差異，與銀行、信托等合作密切的，交易對(duì)手以百?gòu)?qiáng)房企居多，給到開(kāi)發(fā)商的融資成本較低，而靠自己的財(cái)富端募集資金的，則交易對(duì)手以中小房企居多，但給到開(kāi)發(fā)商的融資成本卻高出很多；至于小貸公司、保理公司以及其他民間資金等，則基本都偏向做實(shí)力還過(guò)得去的中小房企的業(yè)務(wù)，不過(guò)年化成本很多都到了15%-20%左右。

受銀行貸款集中度“兩道紅線”的監(jiān)管影響，目前有很多開(kāi)發(fā)商已很難取得銀行的開(kāi)發(fā)貸款，其中百?gòu)?qiáng)房企也不例外。目前國(guó)有制銀行和城商行等基本都將交易對(duì)手壓縮在前三十或五十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商范圍內(nèi)，而股份制銀行的開(kāi)發(fā)貸審批權(quán)限基本都收縮到了總行，基本上沒(méi)有了操作業(yè)務(wù)的空間，另外銀行的貸款額度也是目前最大的問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商也都面臨銀行放款慢等難題。除銀行的開(kāi)發(fā)貸難以獲取之外，信托的開(kāi)發(fā)貸也面臨著同樣的問(wèn)題，自從融資類(lèi)信托規(guī)模壓降以及資金信托管理辦法（征求意見(jiàn)稿）等新規(guī)發(fā)布以來(lái)，信托開(kāi)發(fā)貸已急劇減少，融資類(lèi)信托的額度對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也成了稀缺產(chǎn)品的代表?？傮w來(lái)說(shuō)，目前銀行開(kāi)發(fā)貸和信托開(kāi)發(fā)貸都基本在往國(guó)央企背景的房企或其他排名靠前的房企傾斜，對(duì)中小房企則很不友好。

因很多排名靠后的房企以及大部分的中小房企都已很難拿到開(kāi)發(fā)貸，因此這些房企拿到土地證后一般都會(huì)早早地尋找一些抵押融資的產(chǎn)品，而這些融資產(chǎn)品在一定程度上也取代了銀行和信托開(kāi)發(fā)貸的功能，目前較為常見(jiàn)的產(chǎn)品形式主要是如下三種：

1. “保理 抵押”的產(chǎn)品：比如我們給房企的總包單位就其對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款提供保理融資，并由項(xiàng)目公司提供土地抵押和股權(quán)質(zhì)押。

2. 抵押融資：目前主要是一些小貸公司在操作，有些是直接對(duì)項(xiàng)目公司辦理抵押貸款的，有些是通過(guò)房企設(shè)立或?qū)ふ曳欠恐黧w作為融資主體，資金再由非房主體流入項(xiàng)目公司的，當(dāng)然土地自然須抵押在小貸公司名下。

3. 金交所產(chǎn)品：目前主要是一些金控平臺(tái)、資管公司等通過(guò)在金交所發(fā)行非公開(kāi)定向融資計(jì)劃等為開(kāi)發(fā)商提供融資，不過(guò)很多時(shí)候都會(huì)引入擔(dān)保公司，并要求房企的項(xiàng)目公司辦理土地抵押和股權(quán)質(zhì)押至擔(dān)保公司名下。值得注意的是，監(jiān)管部門(mén)對(duì)金交所方向的融資產(chǎn)品一直都保持高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)，因此后續(xù)是否會(huì)遇到合規(guī)問(wèn)題還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

從上半年的融資數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模在持續(xù)下降，其中信用債融資規(guī)模顯著下降，傳統(tǒng)融資模式累計(jì)融資額也均下跌明顯。

2021年的下半年，房企融資將越來(lái)越難。