目錄

一、常見融資架構(gòu)搭建模式及交易流程

二、項(xiàng)目公司土地價(jià)款的扣除

三、核查競(jìng)拍保證金是否為自有資金的問題

四、關(guān)于拍地平臺(tái)公司股權(quán)比例的設(shè)置

五、相關(guān)稅費(fèi)問題及優(yōu)化策略

六、關(guān)于增信擔(dān)保措施的設(shè)置

七、后續(xù)融資接力安排及貸款置換

筆者按：

自發(fā)布關(guān)于土地保證金資金池及土地款融資業(yè)務(wù)的系列文章以來(lái)，不少前融同行和開發(fā)商都經(jīng)常問及相關(guān)業(yè)務(wù)操作細(xì)節(jié)及業(yè)務(wù)操作的核心關(guān)注要點(diǎn)。對(duì)于未操作過或擬涉獵土地保證金融資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)主體而言，該類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是首要的關(guān)注點(diǎn)。根據(jù)我們操作相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，在未獲得土地證之前，土地保證金及土地款的融資宜采用偏信用類融資的方式。另外從風(fēng)險(xiǎn)與收益相掛鉤的角度來(lái)看，土地保證金資金池及土地款融資業(yè)務(wù)的開展最為關(guān)鍵的是選定好優(yōu)質(zhì)的交易對(duì)手，并確保業(yè)務(wù)閉環(huán)（即貸款置換），以實(shí)現(xiàn)前期資金的順利退出。對(duì)此，我們財(cái)富中心特整理土地保證金融資業(yè)務(wù)的核心操作要點(diǎn)，以供同業(yè)人士合作、參考。

一、常見融資架構(gòu)搭建模式及交易流程

1. SPV1（最好為不含基金、資本、資產(chǎn)管理等名稱字樣，并可能讓國(guó)土部門審查時(shí)認(rèn)為其具備融資機(jī)構(gòu)性質(zhì)的主體）與開發(fā)商共同成立拍地平臺(tái)公司SPV2，考慮到未來(lái)項(xiàng)目的開發(fā)貸申請(qǐng)，申請(qǐng)機(jī)構(gòu)需滿足432的條件，為了滿足二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的認(rèn)定，可約定由開發(fā)商在表面上持大股，即在配資比例內(nèi)的部分股權(quán)比例設(shè)置開發(fā)商的代持。

2. SPV1通過小股 大債的方式對(duì)SPV2進(jìn)行投資（也即向資金池注入資金），SPV2參與土地競(jìng)拍并向國(guó)土部門繳納競(jìng)拍保證金。若未拍得土地，則土地保證金原路返回至SPV2公司；若拍得土地的，則成立全資項(xiàng)目公司。此時(shí)：

（1）SPV1不同意跟進(jìn)標(biāo)的項(xiàng)目后續(xù)投資的，開發(fā)商承諾在SPV1發(fā)出返還保證金申請(qǐng)的X天內(nèi)，通過集團(tuán)補(bǔ)足或其他融資等方式將SPV2已支付的競(jìng)拍保證金返還至SPV2，SPV2繼續(xù)參與其他項(xiàng)目的競(jìng)拍；

（2）SPV1同意跟進(jìn)標(biāo)的項(xiàng)目后續(xù)投資的，由資金池繼續(xù)支付剩余土地款，具體為SPV2以股東借款形式向項(xiàng)目公司提供資金，進(jìn)行資金的循環(huán)投資：

a. 土地成交價(jià)格在SPV1認(rèn)可的價(jià)格上限A以內(nèi)：

平臺(tái)公司可以按不超過總土地款70%的出資比例追加后續(xù)尾款投資，并由小貸公司進(jìn)行放款。

b. 土地成交價(jià)格超出SPV1認(rèn)可的價(jià)格上限A且小于上限B：

平臺(tái)公司可以按不超過A的70%追加后續(xù)尾款投資，并由小貸公司進(jìn)行放款。

c. 若摘得地塊后，開發(fā)商未按約定繳納土地尾款，相關(guān)違約責(zé)任由開發(fā)商單方面承擔(dān)，SPV1有權(quán)要求開發(fā)商回購(gòu)平臺(tái)公司持有項(xiàng)目公司的股權(quán)及債權(quán)。

二、項(xiàng)目公司土地價(jià)款的扣除

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

因此，為了確保項(xiàng)目公司可按規(guī)定扣除土地價(jià)款，一般在拍地平臺(tái)公司支付拍地保證金并拍得土地后，由拍地平臺(tái)公司成立100%控股的項(xiàng)目公司，并由支付保證金的拍地平臺(tái)公司與國(guó)土部門、項(xiàng)目公司簽署補(bǔ)充協(xié)議，該土地價(jià)款方能扣除。

三、核查競(jìng)拍保證金是否為自有資金的問題

因各地的操作要求不同，有的地方會(huì)穿透核查支付保證金的主體的股東的性質(zhì)，若名稱中含有資產(chǎn)管理、投資管理等字樣的，有可能被認(rèn)定為募集資金。因此我們前融機(jī)構(gòu)在以明股實(shí)債或股加債形式投放土地保證金或土地款的背景下，一般都得考慮是否用實(shí)業(yè)或商貿(mào)企業(yè)等主體與開發(fā)商進(jìn)行拍地平臺(tái)公司的搭建。

四、關(guān)于拍地平臺(tái)公司股權(quán)比例的設(shè)置

股權(quán)比例的設(shè)置要考慮到開發(fā)商是否存在并表需求以及項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)貸的申請(qǐng)問題。若開發(fā)商存在并表的需求，則根據(jù)開發(fā)商對(duì)并表認(rèn)定的要求，在設(shè)置拍地平臺(tái)公司的股權(quán)時(shí)，由開發(fā)商代持資金機(jī)構(gòu)在配資比例對(duì)應(yīng)股權(quán)比例范圍內(nèi)的部分股權(quán)。另外，考慮到項(xiàng)目未來(lái)申請(qǐng)開發(fā)貸的需求，在拍地平臺(tái)公司股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)上亦需要做相應(yīng)的調(diào)整，比如確保項(xiàng)目公司及平臺(tái)公司的控股股東具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，也即通過代持的方式解決開發(fā)商的控股地位問題。實(shí)務(wù)中關(guān)于二級(jí)開發(fā)商資質(zhì)的認(rèn)定如下：

在申請(qǐng)銀行或信托的432開發(fā)貸時(shí)，目前銀保監(jiān)認(rèn)可的二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)僅限如下四種，除以下四種情形或允許的穿透外，其他的情形和穿透都不行：

1. 項(xiàng)目公司具有二級(jí)資質(zhì)；

2. 項(xiàng)目公司的直接控股股東具有二級(jí)資質(zhì)，直接控股股東不能往上穿透；

3. 項(xiàng)目公司的100%全資控股股東具有二級(jí)以上資質(zhì)，是指在項(xiàng)目公司只有一個(gè)股東的情形下，可以往上穿透，穿透層數(shù)沒有限制，但穿透的時(shí)候，上層必須都只有一個(gè)股東，直至最上層的股東具有二級(jí)資質(zhì)；

4. 項(xiàng)目公司所有直接股東的控股股東具有二級(jí)資質(zhì)，是指在項(xiàng)目公司所有直接股東都不是控股股東的情形下，要求項(xiàng)目公司所有直接股東的上一層控股股東都要具備二級(jí)資質(zhì)，且只允許往上穿透一層，即穿透到項(xiàng)目公司直接股東的控股股東層面。

五、相關(guān)稅費(fèi)問題及優(yōu)化策略

對(duì)于我們前融機(jī)構(gòu)而言，在本文設(shè)置的交易架構(gòu)背景下，稅費(fèi)的產(chǎn)生主要有兩方面：1. 項(xiàng)目公司、拍地平臺(tái)公司或開發(fā)商其他關(guān)聯(lián)主體按月或按季度支付固定收益（若未進(jìn)行籌劃，則對(duì)于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的征收率或稅率繳納增值稅，同時(shí)作為企業(yè)收入，需按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅）；2. SPV1若溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出時(shí)，則存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅等稅費(fèi)問題。

更多內(nèi)容可參考西政財(cái)富2020年5月26日推文《外資機(jī)構(gòu)境內(nèi)陸產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的架構(gòu)設(shè)計(jì)與涉稅籌劃》以及西政資本公眾號(hào)的系列文章。

六、關(guān)于增信擔(dān)保措施的設(shè)置

由于土地保證金資金池融資業(yè)務(wù)或土地款融資業(yè)務(wù)前期均無(wú)相應(yīng)的“抓手”或強(qiáng)擔(dān)保措施，也即屬于對(duì)開發(fā)商的信用融資，因此在挑選交易對(duì)手及項(xiàng)目時(shí)需更為審慎。另外，在增信擔(dān)保措施的設(shè)置上目前主要有如下幾種方式：

1. 集團(tuán)的差額補(bǔ)足、流動(dòng)性支持或相關(guān)發(fā)債主體、上市主體擔(dān)保；

2. 設(shè)置開發(fā)商上市主體子公司作為擔(dān)保主體，上市公司在對(duì)其子公司認(rèn)繳注冊(cè)資本后，當(dāng)上市公司的子公司違約時(shí)則觸發(fā)開發(fā)商上市主體的實(shí)繳義務(wù)，由上市主體間接承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；

3. 拍地平臺(tái)公司股權(quán)質(zhì)押；

4. 在架構(gòu)設(shè)置上，可由開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)或者將開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)質(zhì)押給我們前融機(jī)構(gòu)；

5. 實(shí)控人擔(dān)保等等。

更多內(nèi)容可參考西政資本2020年7月31日的推文《百?gòu)?qiáng)房企的土地保證金融資》。

七、后續(xù)融資接力安排及貸款置換

誠(chéng)如上文所述，對(duì)于土地保證金及土地款融資業(yè)務(wù)最關(guān)鍵的是要確保業(yè)務(wù)的閉環(huán)，也即能有有效的融資退出渠道。比如為了保障我們西政能順利退出相關(guān)前融業(yè)務(wù)，在后續(xù)融資操作中，除可申請(qǐng)開發(fā)貸外進(jìn)行置換外，我們亦可考慮采取“信托 有限合伙”的優(yōu)先股模式進(jìn)行合作。當(dāng)然，為盡量消除未來(lái)退出的不確定性，建議在介入土地保證金或土地款融資業(yè)務(wù)之前即與開發(fā)商前期溝通相關(guān)業(yè)務(wù)模式，以免錯(cuò)失退出的最佳時(shí)機(jī)。

因篇幅限制，本文對(duì)優(yōu)先股的相關(guān)業(yè)務(wù)模式不再贅述，更多關(guān)于優(yōu)先股融資的內(nèi)容可參考西政財(cái)富2020年7月7日推文《地產(chǎn)基金的真股投資如何操作》、西政資本2020年7月8日推文《202007：信托機(jī)構(gòu)如何做地產(chǎn)真股投資》；西政資本2020年8月17日推文《開發(fā)商取得高成本的土地款融資后如何尋找低成本資金完成置換》等。

房地產(chǎn)金融課堂：本文源自西政財(cái)富，歡迎關(guān)注交流。

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