中國地產(chǎn)界歷來不缺乏投資故事，故事背后則是這個行業(yè)跌宕起伏的周期。

當(dāng)年“寶萬之爭”讓大家熟知了一個名詞，“門口的野蠻人”。

近兩年高杠桿房企債務(wù)壓力巨大，主動引進(jìn)戰(zhàn)投來輸血，這是關(guān)于白衣騎士的故事。

最近地產(chǎn)界發(fā)生的一筆收購跟上面兩種情況都不同，黑石收購SOHO中國，后者并沒有陷入債務(wù)危機(jī)，相反財務(wù)狀況良好，只不過潘石屹主動尋求收購。

消息出來，大家都在說潘石屹要套現(xiàn)離場，較少有從買家角度談?wù)撨@筆交易的。

褒貶是買家，喝彩是閑人。尤其像黑石集團(tuán)這樣的職業(yè)買家，選擇的收購標(biāo)的、價格和時機(jī)，對地產(chǎn)市場有著風(fēng)向標(biāo)作用。

我們來看看，這個號稱華爾街資本之王的巨頭，在中國的地產(chǎn)收購之路，看看黑石在中國買了什么，賺了多少。

黑石投資中國地產(chǎn)近300億，多數(shù)在近兩年布局

作為一家私募，黑石集團(tuán)的很多信息是不公開的，但是我們?nèi)匀荒苷业揭恍┖谑瘓F(tuán)在中國的投資案例。

其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的累計投資額已經(jīng)接近300億元，包括寫字樓、購物中心、綜合體和物流地產(chǎn)多種類型，2018年以后更是加速了投資步伐。

不僅投的多，盡管持有的時間普遍不長，但投資收益可觀。這些成功套現(xiàn)退出項目情況，可以通過目前能找到公開資料的三個來作為參考。

為了進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)，黑石集團(tuán)在2008年創(chuàng)建了經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)盈石資產(chǎn)管理有限公司，該公司目前運營管理服務(wù)的項目總資產(chǎn)價值近120億。

黑石在中國的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，就是通過盈石資產(chǎn)管理收購的。

2008年黑石以10億元收購上海普陀區(qū)長壽路Channel1（調(diào)頻壹廣場）購物中心，持有期間黑石通過強(qiáng)大的運營能力，把出租率提高到了90%以上，三年后以14.6億元出手，賣給了香港新世界發(fā)展有限公司。

在另一個案例中，黑石集團(tuán)在2010年9月從美林收購了一些房地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，通過這種轉(zhuǎn)手的方式，間接獲得了恒大全資子公司雅立集團(tuán)（持有廣州御景半島項目）40%的股權(quán)。

2012年1月，恒大回購這部分股權(quán)，黑石套現(xiàn)12.6億港元。

第三個可謂是黑石投資中國地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

在2013年，黑石斥資4億美金收購了經(jīng)營不善的深國投商用置業(yè)集團(tuán)（后更名為“印力集團(tuán)”），在其加持下，印力集團(tuán)開始轉(zhuǎn)虧為盈，并且大規(guī)模擴(kuò)張。

到2016年，萬科聯(lián)合招商銀行以128.7億元人民幣收購印力集團(tuán)，黑石完成套現(xiàn)退出。

不僅是商業(yè)地產(chǎn)，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石也一直在悶聲發(fā)大財。

自2013年起，黑石就在中國市場布局物流地產(chǎn)，并作為其在中國投資的重點方向。

這兩年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，也讓黑石更加重視物流地產(chǎn)的收購。

去年11月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將所持廣州國際機(jī)場富力綜合物流園的70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石，該物流園是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

最終黑石集團(tuán)在今年1月，以11億美元（約合人民幣71億元）完成了這筆收購。

交易完成后，黑石集團(tuán)在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，倉儲總面積達(dá)到5300萬平方英尺，遍布中國23個城市，主要集中在大灣區(qū)、長三角、京津冀等地區(qū)的核心城市。

若只計算大灣區(qū)，黑石目前有5個園區(qū)在運營中，2個園區(qū)在東莞，另外有3個園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率在98%。

從黑石集團(tuán)在中國的收購案例可以看出，其在中國早有布局，主要涉及商業(yè)、物流地產(chǎn)及寫字樓，最近兩年更是在加速重倉中國地產(chǎn)。

而且從退出情況也能看出，資本之王黑石集團(tuán)在中國地產(chǎn)領(lǐng)域的投資都取得了不錯的收益。

看起來溢價買入SOHO中國，其實還是一次不錯的抄底

回過頭來看黑石收購SOHO中國這筆投資，就會發(fā)現(xiàn)這仍然是黑石抄底好資產(chǎn)的慣常操作。

2020年3月市場就有傳聞稱，黑石集團(tuán)與SOHO中國就私有化進(jìn)行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化價格為每股6港元。后來由于疫情和價格問題，談判終止。

現(xiàn)在這筆收購交易，黑石每股5港元，總額236.58億港元收購SOHO中國股份，按照最后交易日收市價每股3.80港元算，溢價約31.6%。

按照SOHO中國2020年盈利標(biāo)準(zhǔn)計算，黑石集團(tuán)的30億美元想要回本約需要近36年時間。

看起來是一筆虧本的溢價收購，其實黑石仍然是在抄底。

首先，SOHO中國的市值是被低估的，市值只有凈資產(chǎn)的二分之一，估值在同行業(yè)中是比較低的。

更重要的是，黑石收購的主要資產(chǎn)是SOHO中國持有的物業(yè)。

根據(jù)最新披露，SOHO中國持有130萬平方米的物業(yè)，粗略計算一下：52億股以每股5港幣收購，總市值為260億港幣，折合人民幣是214.3億元。

也就是說黑石用214億元人民幣收購了位于北京、上海核心位置130萬平方米商辦類物業(yè)，平均每平方米才1.65萬，可以說是非常劃算了。

而且由于雙方交易的是股權(quán)，并非地產(chǎn)項目本身，這樣就避免了天價的土地增值稅，再加上是在香港交易，稅費也更低。

另外，從資產(chǎn)組合的角度來說，這種高品質(zhì)的項目還可以對沖其他非核心區(qū)域高風(fēng)險的物業(yè)投資。

經(jīng)過黑石在經(jīng)營管理上的加持，以及中國疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)率先恢復(fù)并且發(fā)展后，未來黑石再出售退出，很大概率獲得不錯的項目增值回報。

黑石集團(tuán)收購地產(chǎn)的套路：投資市值低于實際價值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

包括這次對SOHO中國在內(nèi)的收購，黑石投資地產(chǎn)的一個核心打法就是，投資市值低于實際價值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

具體的操作策略是“買入、修復(fù)、賣出”：

1）以較低的價格抄底高品質(zhì)、地理位置優(yōu)越，但是目前價值被低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；

2）通過積極的資產(chǎn)管理解決資產(chǎn)或經(jīng)營問題，包括更換管理團(tuán)隊、提高財務(wù)杠桿、在細(xì)分領(lǐng)域的并購；

3）等到價值修復(fù)后，很快出售資產(chǎn)獲取回報。

這個方式可以簡單粗暴地理解為“低吸高拋”，但背后有黑石強(qiáng)大的融資能力、資源整合能力、風(fēng)控能力和運營管理能力作為支撐。

就資金而言，作為一家私募，黑石集團(tuán)主要采用封閉式基金方式投資房地產(chǎn)，投資期3-5年，總存續(xù)期在10年左右。

封閉式基金使得黑石在投資上的自主性更強(qiáng)，融資成本更低，這是黑石總能花巨資去收購的一個基礎(chǔ)。

同時，房地產(chǎn)板塊的永續(xù)資本規(guī)模達(dá)也占到黑石永續(xù)資本規(guī)模的一半。與普通基金相比，永續(xù)資本不設(shè)清算期，在正常業(yè)務(wù)過程中不需要通過贖回將資本返還給投資者。

永續(xù)資本是一個巨大的優(yōu)勢，能提高黑石資產(chǎn)及收入的穩(wěn)定性。

總的來說，房地產(chǎn)一直是黑石集團(tuán)投資的重要板塊，在規(guī)模和盈利上都是非常可觀的。

在黑石集團(tuán)每年募集的一千多億美元可收取管理費的資產(chǎn)規(guī)模中，房地產(chǎn)板塊占比過半。

其中的關(guān)鍵在于黑石的房地產(chǎn)基金規(guī)模大，品類全，在收益率外，更能滿足超大型投資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置需求。

有了足夠多，又足夠便宜的資金，黑石才能在機(jī)會來臨的時候抄底核心地產(chǎn)，并且耐心等待估值修復(fù)后套現(xiàn)退出。

基金給了投資者豐厚的回報，就會吸引更多資金進(jìn)來，形成了正向反饋。

黑石在地產(chǎn)投資領(lǐng)域就是風(fēng)向標(biāo)的作用

黑石投資中國地產(chǎn)到底賺了多少，目前沒有公開數(shù)據(jù)能說清楚。但從黑石的投資案例和策略來看，其收益是可觀的。

更重要的是在保證了不買貴、不虧錢的前提下，黑石讓自己一直留著市場上，不斷下注。

2020年6月，在“第14屆中國投資年會·年度峰會”上，黑石集團(tuán)董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民提到

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。說你對房地產(chǎn)不感興趣，也就相當(dāng)于說你對呼吸不感興趣。”

國內(nèi)房地產(chǎn)市場，尤其上海這樣的城市，正在從增量市場轉(zhuǎn)入存量市場，商業(yè)地產(chǎn)是這樣，住宅也是這樣。

核心地段已經(jīng)沒有地了，很多存量項目盡管老舊，但其本身是有巨大價值的，未來會有更多地產(chǎn)企業(yè)和資管公司通過城市更新和基金的方式去收購運營。

黑石集團(tuán)能夠頻頻精準(zhǔn)抄底并盈利套現(xiàn)，需要精準(zhǔn)的眼光、低成本的資金、強(qiáng)大的整合能力，這些不要說是個人，就是大多數(shù)的公司也不具備。

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首先，在中國地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期的時候，黑石卻在不斷加碼重倉，這足以說明房地產(chǎn)在中國仍然是非常重要的資產(chǎn)配置；

其次，抄底之所以能夠成功，最關(guān)鍵是還是把握好機(jī)會，遇到有價值卻被低估的資產(chǎn)果斷出手，耐心等待價值回歸；

最后，黑石在中國投資的倉儲物流類資產(chǎn)和商業(yè)類資產(chǎn)，并不是適合普通人，但是其重倉核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的策略，值得我們參考借鑒。

以上為正文，來自伊卡洛斯