近兩年，南京住宅市場熱度居高不下，玩出了“賣包”、“提首付”的新花樣，成交量價穩(wěn)中有升。而與住宅市場相比，南京的公寓市場近幾年降溫明顯。

從市場數(shù)據(jù)來看，南京的公寓市場在2017年迎來了供求高峰期。當(dāng)時的投資熱火爆，新房市場一房難求，投資客進入不限購、低總價的公寓市場。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2017年，南京公寓（含備案為辦公當(dāng)辦公出售的公寓）成交量達到了25205套。

不過，隨著市場大熱，公寓也迎來了樓市風(fēng)口，同年，南京連續(xù)出臺政策調(diào)控商辦市場，嚴禁商改住。從市場反應(yīng)來看，調(diào)控效果很明顯，2018年之后，供應(yīng)端呈現(xiàn)大幅度回落。之后在2020年2月、2021年3月，”嚴禁商改住”被反復(fù)提出，公寓市場量價走低。2021年至今成交3538套，同比去年成交量下降39%。

酒店式公寓近幾年明顯供大于求，市場積壓庫存量150.58萬方，按照近12個月月均去化計算，還需要43.3個月才能去化完。而住宅去化周期僅需要5.7個月。

2010-2021年40年公寓供求量價

政策+市場雙重影響下 酒店式公寓進入降溫通道

酒店式公寓本質(zhì)上可以說是一個理財產(chǎn)品，同時兼具了類住宅和投資兩種特性。在新房房價高、搖號難的市場環(huán)境下，一部分投資客選擇低總價的公寓，用于出租收獲長期租金。但隨著市場環(huán)境變化，南京的酒店式公寓進入了降溫通道。

降溫的原因，一部分來自于政策層面，新政要求長酒店式公寓面積不得小于45㎡，而此前，南京市場有很多30-40平米左右的小面積、低總價產(chǎn)品，新政出臺后，提升了酒店式公寓的投資門檻。

另一方面，近幾年南京長租公寓崛起，貝殼、銀城千萬間、冠寓、朗詩未來寓的品牌公寓產(chǎn)品占領(lǐng)了部分租賃市場，其統(tǒng)一管理、提供物業(yè)服務(wù)等優(yōu)勢，迅速吸納了一波對居住品質(zhì)有一定要求的白領(lǐng)，對個人租賃市場造成一定沖擊。

政策和市場雙重影響下，酒店式公寓市場進入低迷期。當(dāng)然，這樣的市場行情下，并不是酒店式公寓不值得入手，當(dāng)下的南京市場依然會有一些值得入手的公寓。

地段+綜合體提升酒店式公寓抗風(fēng)險能力

從市場表現(xiàn)來看，南京南站、江北核心區(qū)、城北、河西等交通樞紐、城市金融聚集區(qū)的酒店式公寓市場熱度高，是目前的主力成交區(qū)域。

2020-2021年各片區(qū)酒店公寓供求套數(shù)

這背后蘊含了酒店式公寓的投資邏輯——地段。交通樞紐可以為酒店式公寓提供客源，南京南站的酒店式公寓，很多業(yè)主購置后托付給酒店運營，按年收取租金。而金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，周邊的產(chǎn)業(yè)、寫字樓白領(lǐng)人群、商戶都有可能成為潛在租戶，且這部分人群收入高，愿意支付高租金享受更好的居住環(huán)境。

因此，判斷一個酒店式公寓是否值得入手重要因素就是地段，只有優(yōu)質(zhì)的地段，才能為后期收益帶來一定保障。

從今年的酒店公寓排行榜來看，TOP3的項目均符合這一特點。榜首的萬科都薈天地位于南京南站，而綠地金茂國際金融中心位于江北核心區(qū)，是江北核心區(qū)的天際線項目，周邊未來將聚集大量的總部經(jīng)濟寫字樓。

40年酒店式公寓TOP10（2021,1,1-2021,6,21）

除了地段之外，酒店式公寓的另一個投資邏輯就是是否是綜合體上蓋。一般綜合體都是區(qū)域地標(biāo)建筑，是人流聚集區(qū)域，寫字樓綜合體的成功開發(fā)運作，不僅能為區(qū)域提供更為集中、完善的配套，同時其業(yè)主員工也是酒店式公寓潛在租戶，綜合體體量越大，能級越高，酒店式公寓后期的潛在租客厚度越高。

排行榜TOP3均是綜合體項目的酒店式公寓，且規(guī)劃能級較高，均是集住宅、甲級辦公、主題商業(yè)、酒店式公寓四位一體的項目，薈萃商務(wù)、居住、商業(yè)、休閑、娛樂、文化等多元功能。

而同時具備了地段+綜合體兩大附加值的酒店式公寓，會具有較強的抗風(fēng)險能力。是投資公寓產(chǎn)品的首選。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點 

以上內(nèi)容來自易居克而瑞