01

每逢月末，作為地產(chǎn)媒體人，我最重要的一件事便是查閱房企操盤(pán)的最新榜單。

一般而言，如果房地產(chǎn)局勢(shì)穩(wěn)定，TOP100格局不會(huì)發(fā)生太大的變化，不會(huì)像2015-2017年那樣，出現(xiàn)閩系崛起，浙系、西南、河南房企其后的大震蕩。

然而，近兩年因?yàn)橐咔楹蛧?guó)家宏觀層面對(duì)樓市，特別是對(duì)房企調(diào)控的關(guān)系，不經(jīng)意間，TOP100格局已經(jīng)出現(xiàn)巨大改變，甚至于可以說(shuō)，翻天覆地。

以下是TOP20房企今年4月與去年4月排名的對(duì)比（操盤(pán)榜單）：

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

為什么選擇操盤(pán)榜，而不是權(quán)益榜或者全口徑榜單呢？

因?yàn)槿趶桨駟沃羞€包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)，反應(yīng)的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展能力，比較宏觀；

而權(quán)益榜是以股權(quán)占比為口徑，反映的是企業(yè)的資金實(shí)力和投資能力，比較微觀；

而操盤(pán)榜則是以企業(yè)操盤(pán)能力為口徑，反映的是企業(yè)營(yíng)銷和操盤(pán)能力，宏觀微觀各占一半，個(gè)人認(rèn)為更為允當(dāng)。

從操盤(pán)榜的排名看，TOP20以后的房企，業(yè)績(jī)互相咬得很“緊”，差額大都在幾億幾十億以內(nèi)，解析意義不大。暗流涌動(dòng)的是TOP20以內(nèi)的龍頭房企。

02

其實(shí)仔細(xì)看看榜單就知道，前10強(qiáng)房企中，除了碧桂園、恒大和融創(chuàng)是國(guó)企外，其余都是根正苗紅的央企、國(guó)資及其控股企業(yè)。10名以外的中國(guó)金茂，業(yè)績(jī)也大幅上漲。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？其實(shí)回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)前針對(duì)房企的政策調(diào)控，對(duì)央企國(guó)資構(gòu)成利好。

例如集中拍地政策，招商蛇口、保利、中海等房企負(fù)責(zé)人喜上眉梢，為了騰挪出更多的資金拿地，自然也就加急推售項(xiàng)目；例如三道紅線，國(guó)企地產(chǎn)商一向比較重視風(fēng)險(xiǎn)和降杠桿，加上融資成本也一直較低，事實(shí)上對(duì)國(guó)企影響并不大。

而更為重要的是，2021年開(kāi)始，央企、國(guó)資開(kāi)始發(fā)力了。

其中最典型的就是華潤(rùn)。從去年11月起，華潤(rùn)接連奪得武漢江岸濱江地王、沈陽(yáng)五里河地王、西安灃西地王、佛山陳村地王、廣州白云金沙洲地王....可謂動(dòng)作迅猛，令人嘆為觀止。

除了全力拿地之外，華潤(rùn)還正在全面進(jìn)行內(nèi)部摸底和對(duì)標(biāo)。此前就有媒體報(bào)道，華潤(rùn)已經(jīng)在內(nèi)部號(hào)召全面學(xué)習(xí)、對(duì)標(biāo)龍湖。從集團(tuán)、大區(qū)到城市，都在層層響應(yīng)。這也意味著，華潤(rùn)總部開(kāi)始釋放做大百億級(jí)城市公司的野心，誓要把2021年，變成業(yè)績(jī)追趕年，同時(shí)做大地產(chǎn)和商業(yè)兩條業(yè)務(wù)線。

03

就拿龍湖來(lái)說(shuō)，目前龍湖賬上現(xiàn)金流，可謂業(yè)界第一，旗下龍湖物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)龍湖天街齊頭并進(jìn)，已經(jīng)擺脫了單一地產(chǎn)模式；

而再看龍湖的綜合融資成本，龍湖居然比萬(wàn)科、保利還低，市值僅次于萬(wàn)科，排名全行業(yè)第二，如果還看市值銷售比，龍湖甚至還能遙居第一。

因此，站在當(dāng)前三道紅線、供地兩集中、限價(jià)限融資的政策背景下，龍湖表面的銷售額排名雖然跌了，但賬上現(xiàn)金流、融資成本等指標(biāo)都比較優(yōu)秀，稱得上是房企的穩(wěn)健派代表；

而再來(lái)看看銷售排名下滑最嚴(yán)重的新城。翻閱新城最近兩年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們可以說(shuō)，新城的銷售規(guī)模、毛利率、凈利率，確已出現(xiàn)增長(zhǎng)疲態(tài)。2020年，新城的銷售額較2019年下降7.33%，銷售面積同比下降3.42%，毛利率同比下降9.14%，凈利率同比下降4.21%。

而從另一方面看，新城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)又在快速增長(zhǎng)：2019年，新城開(kāi)業(yè)63座吾悅廣場(chǎng)；2020年，新城開(kāi)業(yè)100家吾悅廣場(chǎng)；2021年，新城目標(biāo)新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座。其中，新城物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到70.8%，表現(xiàn)明顯優(yōu)于住宅銷售。

04

05