艷姐說(shuō)

談起古代戰(zhàn)爭(zhēng)歷史，離不開(kāi)“軍陣”這個(gè)詞，這個(gè)詞說(shuō)白了就是“戰(zhàn)斗隊(duì)形”。

在房地產(chǎn)江湖里，每家房企都有自己的“陣法”，運(yùn)籌帷幄，決勝千里，一套嚴(yán)密的組織構(gòu)架圖，能幫助房企戰(zhàn)必勝，攻必取。

碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、新城、華潤(rùn)、金茂這些明星房企的組織構(gòu)架里，藏著哪些玄機(jī)？在行業(yè)步入新的發(fā)展形勢(shì)下，這些明星房企又將組織架構(gòu)做了哪些梳理和重構(gòu)？這些架構(gòu)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵意義又在哪兒？艷姐今天和大家一起來(lái)探討下。

碧桂園集團(tuán)

關(guān)鍵詞：拆掉部門(mén)墻，精簡(jiǎn)總部

事實(shí)上在春節(jié)前碧桂園已經(jīng)開(kāi)始著手梳理內(nèi)部架構(gòu)，今年3月，碧桂園對(duì)外界表示將對(duì)總部組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，通過(guò)組織優(yōu)化、人員向區(qū)域下沉，來(lái)拆除部門(mén)墻，讓有才能的人發(fā)揮自己的價(jià)值。

碧桂園最新的組織架構(gòu)調(diào)整聚焦在“總部精干高效”、“成熟區(qū)域大區(qū)化試點(diǎn)”、“成熟城市公司區(qū)域化”這三個(gè)方面。一方面碧桂園將對(duì)公司總部的所有部門(mén)進(jìn)行精簡(jiǎn)合并；另一方面也將進(jìn)一步下放總部權(quán)限，精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)流程，進(jìn)一步向區(qū)域放權(quán)。

過(guò)去碧桂園主要依靠集團(tuán)集中式強(qiáng)管控來(lái)取得成績(jī)的，碧桂園集團(tuán)總部定位于資源整合平臺(tái)、重大決策平臺(tái)以及服務(wù)支撐平臺(tái)。這一定位也是基于碧桂園“總部精干高效、區(qū)域做實(shí)做強(qiáng)、項(xiàng)目責(zé)任到人”的發(fā)展戰(zhàn)略契合的。

△碧桂園集團(tuán)總部組織架構(gòu)圖

在這一架構(gòu)下，各個(gè)中心部門(mén)需要擔(dān)負(fù)起制度建設(shè)、計(jì)劃管理、日常管理、知識(shí)管理及協(xié)作配合等職責(zé)。

以碧桂園三級(jí)管控營(yíng)銷(xiāo)體系為例：

營(yíng)銷(xiāo)中心總部定位為營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)方法論和營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)支持的服務(wù)平臺(tái)。主要負(fù)責(zé)研究前瞻性的戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)方向，優(yōu)化專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方法論和工具，以及搭建服務(wù)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)支撐平臺(tái)。

營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)大區(qū)定位為調(diào)配營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)能力以達(dá)成營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)目標(biāo)的管理平臺(tái)。承擔(dān)“資源整合平臺(tái)和重大決策平臺(tái)”的角色，同時(shí)對(duì)區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)行管控、監(jiān)督、考核。區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部定位為接近市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)。區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)對(duì)接區(qū)域總裁，在專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)大區(qū)總的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)多方資源開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作。

銷(xiāo)售中心定位為項(xiàng)目的業(yè)務(wù)部門(mén)，是業(yè)界創(chuàng)造的主題，各類(lèi)案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作的執(zhí)行者，市場(chǎng)反饋的最前端。

在區(qū)域公司上，基于項(xiàng)目成熟度及地理位置不同，總部對(duì)不同類(lèi)型下屬公司采用不同的管控方式。

廣東省外區(qū)域公司，包括7個(gè)職能部門(mén)（不含設(shè)計(jì)分院）和N個(gè)項(xiàng)目部。區(qū)域公司可自行決定是否成立投拓部門(mén)。在管理、采購(gòu)、造價(jià)、人資、財(cái)務(wù)等部門(mén)及人員，實(shí)行區(qū)域與集團(tuán)總部對(duì)應(yīng)職能部門(mén)雙重考核的管理體系。

廣東省內(nèi)區(qū)域公司，包括5個(gè)職能部門(mén)和N個(gè)項(xiàng)目部。不設(shè)區(qū)域采購(gòu)部和區(qū)域造價(jià)合約部，相關(guān)職能由總部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)部門(mén)及人員，實(shí)行區(qū)域與集團(tuán)總部對(duì)應(yīng)職能部門(mén)雙重考核的管理體系。

萬(wàn)科集團(tuán)

關(guān)鍵詞：三大中心三足鼎立，四級(jí)合伙人志在四方

萬(wàn)科于2018年9月份對(duì)內(nèi)宣布調(diào)整總部組織架構(gòu)，撤銷(xiāo)萬(wàn)科總部全部部門(mén)設(shè)置，另成立三大中心，分別是：事業(yè)發(fā)展中心、管理中心、支持中心。

萬(wàn)科總部新成立的三大中心都設(shè)置了合伙人，共分四個(gè)層級(jí)。

這樣一來(lái)，萬(wàn)科總部形成了一個(gè)新的決策體系：萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮——總裁祝九勝——3大中心負(fù)責(zé)人等高管——中心合伙人——26位執(zhí)行合伙人。

萬(wàn)科三大中心的設(shè)置，消減了以往平級(jí)部門(mén)的隔閡與約束，增加了集團(tuán)的權(quán)威性和約束力。根據(jù)郁亮的說(shuō)法，總部調(diào)整完畢后，未來(lái)還會(huì)開(kāi)展第二步深化，各事業(yè)部和一線(xiàn)團(tuán)隊(duì)還會(huì)繼續(xù)深化調(diào)整。

而萬(wàn)科三級(jí)架構(gòu)體系：戰(zhàn)略總部——專(zhuān)業(yè)區(qū)域——實(shí)施一線(xiàn)，第一層是集團(tuán)總部；第二層是集團(tuán)總部下面的4個(gè)區(qū)域本部，作為派出機(jī)構(gòu)；第三層是按照城市設(shè)置公司。

萬(wàn)科集團(tuán)總部在戰(zhàn)略、品牌、融資、研發(fā)和流程上對(duì)一線(xiàn)公司的支持，同時(shí)在投資、財(cái)務(wù)管控、人事這三個(gè)方面對(duì)一線(xiàn)公司進(jìn)行管控。

而萬(wàn)科一線(xiàn)公司的運(yùn)營(yíng)自由度相當(dāng)大，以萬(wàn)科某分公司的組織構(gòu)架為例，萬(wàn)科各區(qū)域及城市公司采用介于職能與矩陣管理之間的弱矩陣管理模式，沒(méi)有采用項(xiàng)目管理模式。

龍湖集團(tuán)

關(guān)鍵詞：“戰(zhàn)略大腦”指揮四肢靈活行動(dòng)

龍湖集團(tuán)的管理框架根據(jù)各個(gè)時(shí)期企業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)行了三次大的調(diào)整，目前呈現(xiàn)出“一室四部十七中心”的總線(xiàn)只能式組織體系，組織架構(gòu)條線(xiàn)分明。

集團(tuán)幾圈管控各個(gè)城市/區(qū)域公司，區(qū)域公司設(shè)立完備的采購(gòu)、研發(fā)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)，但重要節(jié)點(diǎn)通過(guò)PMO體系由集團(tuán)總部管控。

PMO是Project ManagementOffice（項(xiàng)目管理辦公室） ，是龍湖矩陣式運(yùn)營(yíng)管理體系的核心。PMO定位為管理與協(xié)調(diào)中心、技術(shù)與資源中心，PMO將項(xiàng)目相關(guān)各職能部門(mén)召集在一起開(kāi)會(huì)，協(xié)調(diào)項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)程，減少項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)摩擦，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率。

從管理層面看，PMO系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)對(duì)各地項(xiàng)目的有效監(jiān)控；從運(yùn)作層面看，PMO系統(tǒng)大幅提高項(xiàng)目運(yùn)作的效率和各方協(xié)調(diào)性。

龍湖組織管控呈現(xiàn)強(qiáng)矩陣式的管控模式，職能部門(mén)是技術(shù)和資源中心；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是一個(gè)高效執(zhí)行機(jī)構(gòu)；職能要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、技術(shù)研究并模塊化，高效吸附和管控資源，力爭(zhēng)成為地區(qū)和行業(yè)領(lǐng)先者，并強(qiáng)化強(qiáng)化服務(wù)項(xiàng)目已是；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)PMO組織體系，運(yùn)用運(yùn)營(yíng)體系，調(diào)動(dòng)職能和資源，達(dá)到項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)成運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

中海地產(chǎn)

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)“黃埔軍校”的架構(gòu)美學(xué)

從2013年年底開(kāi)始，中海地產(chǎn)舍棄實(shí)行了多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理。由區(qū)域管理模式轉(zhuǎn)為總部集權(quán)的垂直管理模式，分別成立了銷(xiāo)售公司、工程公司和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，三家公司各司其職，由總部直轄。

中海地產(chǎn)總部將負(fù)責(zé)前期拿地、報(bào)建、融資等工作，而新成立的工程公司、營(yíng)銷(xiāo)公司將專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)后期的工程、營(yíng)銷(xiāo)工作。這意味著管理決策直接收攏到了公司總部與核心管理層。

2017年，中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)顏建國(guó)在總部層面新成立海外事業(yè)部與創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展部，同時(shí)撤銷(xiāo)企業(yè)傳訊部（內(nèi)陸），將品牌宣傳、公共關(guān)系管理等職能并入綜合管理部。顏建國(guó)本人開(kāi)始主管監(jiān)察審計(jì)部、創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展部和企業(yè)傳訊部。

△中海地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部管理架構(gòu)

新城控股

關(guān)鍵詞：“雙輪驅(qū)動(dòng)”共振產(chǎn)生合力

住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部、商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部、商業(yè)管理事業(yè)部是新城下設(shè)的三大事業(yè)部。在2018年，新城又在此基礎(chǔ)上新增建筑設(shè)計(jì)公司和營(yíng)銷(xiāo)公司。

建筑設(shè)計(jì)公司納入新城體系后，未來(lái)將承接更多來(lái)自新城的業(yè)務(wù)。新成立的營(yíng)銷(xiāo)公司將統(tǒng)一管理住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作，總經(jīng)理為集團(tuán)副總裁郭楠楠。

同時(shí)，新城住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)管理事業(yè)部也調(diào)整了組織架構(gòu)。

值得一提的是，新城商業(yè)管理事業(yè)部新劃分的6個(gè)區(qū)域，區(qū)域再下設(shè)招商、營(yíng)運(yùn)和企劃三大重要職能部門(mén)。在做區(qū)域化管理之前，新城旗下項(xiàng)目由事業(yè)部直管。南區(qū)及北區(qū)項(xiàng)目相對(duì)更多。北區(qū)負(fù)責(zé)人為原商業(yè)管理事業(yè)部分管招商的助理總裁錢(qián)文虹；南區(qū)負(fù)責(zé)人為商業(yè)管理事業(yè)部分管營(yíng)運(yùn)助理總裁唐劍鋒。

“住宅 商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式是新城的一大特色。從部門(mén)管控和分工上來(lái)看，住宅和商業(yè)之間也是相對(duì)獨(dú)立的。新城的商業(yè)板塊并不依賴(lài)于住宅板塊進(jìn)行補(bǔ)血發(fā)展。

華潤(rùn)置地

關(guān)鍵詞：資源輕松實(shí)現(xiàn)高效配置

華潤(rùn)置地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)由六大區(qū)構(gòu)成——華北、華東、華南、華西、東北和華中，統(tǒng)一采用總部——大區(qū)——項(xiàng)目三級(jí)管理架構(gòu)。

華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部與開(kāi)發(fā)事業(yè)部平級(jí)，同樣采用總部——大區(qū)——項(xiàng)目三級(jí)管理架構(gòu)，事業(yè)部下設(shè)6個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)和1個(gè)支持性部門(mén)。華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)包括三條產(chǎn)品線(xiàn)，高端的萬(wàn)象城、區(qū)域商業(yè)中心的萬(wàn)象匯/五彩城以及社區(qū)商業(yè)。

華潤(rùn)置地大區(qū)總部組織架構(gòu)設(shè)置基本與總部對(duì)應(yīng)，主要分為投資運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)管理、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)管理等10大組織機(jī)構(gòu)。

華潤(rùn)置地項(xiàng)城市公司同樣設(shè)有職能部門(mén)跟大區(qū)公司相互對(duì)接。

其中，城市公司住宅項(xiàng)目在具體項(xiàng)目執(zhí)行中采用矩陣式管理模式，對(duì)于運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施靈活管理。營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)服務(wù)的協(xié)調(diào)與執(zhí)行等工作；設(shè)計(jì)部支持總部、大區(qū)層面項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)、研發(fā)工作；工程技術(shù)部控制工程中質(zhì)量、進(jìn)度與成本；物管部負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期管理。

中國(guó)金茂

關(guān)鍵詞：“雙輪兩翼”，兩驅(qū)動(dòng)兩升級(jí)

中國(guó)金茂實(shí)行的也是標(biāo)準(zhǔn)的集團(tuán)——城市公司——項(xiàng)目三級(jí)管理體制。

除了北京、上海、長(zhǎng)沙、廣州、重慶、南京、西安、三亞、太原九大分布在一二線(xiàn)的城市公司外，金茂酒店、金茂商業(yè)、金茂物業(yè)、金茂綠建、金茂裝飾和金茂資本齊頭并進(jìn)。

這是中國(guó)金茂基于“城市運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位，在夯實(shí)開(kāi)發(fā)和持有兩大業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，圍繞資產(chǎn)盤(pán)活、私募平臺(tái)搭建推動(dòng)金融創(chuàng)新，聚焦綠建服務(wù)及多維客戶(hù)服務(wù)體系，加速服務(wù)創(chuàng)新；實(shí)現(xiàn)“雙輪兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)。

主編：張艷

編輯：耿牧風(fēng)