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問 股權收購是否需要繳納土增稅？ 內容：擬一次性轉讓目標公司100%股權，目標公司的資產(chǎn)主要是房屋和土地構成，是否會視同轉讓房屋和土地從而被征收土地增值稅？目標公司依然存續(xù)，房屋及土地所有權仍屬于目標公司，只是股東發(fā)成變更。 答：企業(yè)股權變更一般不會發(fā)生土地權屬的轉移，同時，如企業(yè)的上述行為具有合理的商業(yè)目的，不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，根據(jù)相關規(guī)定可以不征土地增值稅。 國家稅務總局東莞市稅務局 問 轉讓購置的辦公樓申報土地增值稅時，其已實際支付的“取得土地使用權所支付的金額”如何扣除？ 內容：購入毛坯房，未另外支付土地價款，甲公司支付的購房價款4億元不包括土地價款，全部是房屋及建筑物的價款嗎？“取得土地使用權所支付的價款”是0元嗎？ 答：根據(jù)您的敘述，貴公司應按房屋及建筑物的評估價格和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。購入毛坯房時未另外支付地價款，轉讓時不另行計算扣除。 內容：甲公司2019年5月從乙房地產(chǎn)開發(fā)公司購入辦公樓一棟總價款4億元（有購房發(fā)票）,購房契稅1200萬元。由于購入的是毛坯房，購入后在“在建工程”科目核算，為了使該辦公樓達到正常使用狀態(tài)，實際發(fā)生的裝修費支出1億元，占辦公樓總成本20%。甲公司按包含裝修費支出的固定資產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。2021年3月，甲公司欲以5.5億元的價格出售該辦公樓。根據(jù)財稅字〔1995〕048號第十條規(guī)定，按照提供評估價格法，甲公司實際發(fā)生的裝修費支出包含在“舊房及建筑物的評估價格”中予以扣除，請問：包含在購房價款中的且實際已經(jīng)支付但未分開的“取得土地使用權所支付的金額”如何扣除？如無公布的基準地價，請問是否允許按房地產(chǎn)評估機構評估的取得土地使用權日的基準地價扣除？ 答：貴公司購入毛坯房，未另外支付土地價款，現(xiàn)發(fā)生舊房轉讓情形，應按房屋及建筑物的評估價格和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 文件依據(jù)： 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號 ）規(guī)定：“十、關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額?！?/span> 福建省稅務局 問 代建管理費能否在土地增值稅前扣除？ 內容：我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，委托綠城建設代建開發(fā)，我司支付代建費，其中包括工程管理費用且可明確區(qū)分，綠城建設開給我司工程管理費發(fā)票，該費用能否在土地增值稅清算時作為開發(fā)間接費用列支？ 答復：1、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；? （二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！?br> 2、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：...... （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。...... 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。” 浙江12366中心 問 政府拆遷時收回土地使用權，對地上建筑物及附著物給予一定賠償，對建筑物或附著物的賠償金是否免征被拆遷人的各項稅費？對政府是否征收契稅？ 答：根據(jù)河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之七） 二十、關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費免征增值稅問題 國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。單位和個人取得的上述補償費免征增值稅。 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規(guī)定： 第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅： 2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）規(guī)定： 第六條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：(一)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征。 河北省稅務局 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為銷售計劃原因，將待售商品房辦理在自身名下用于抵押，但不涉及使用，自用，出租等情形，未來仍將對外銷售，是否符合：屬于正常銷售，不屬于自持物業(yè)，免交房產(chǎn)稅和土地增值稅等。 答：一、根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用作抵押后，仍作為新建商品房銷售，也未實際使用或出租、出借的，則不征收房產(chǎn)稅;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房自用、出租、出借，或轉為自持物業(yè)的，不論是否抵押，都應當按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅?！军c擊學習：抵押給銀行的企業(yè)房產(chǎn)司法拍賣后辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅，如需繳納，由誰承擔？】 二、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“二、土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;3.直接轉讓土地使用權的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。” 國家稅務局珠海市香洲區(qū)稅務局 來源:土地增值稅金穗源、在此致謝！ |
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