轉自遼寧省地方稅局

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，地下車位的處理一直是各界爭論的焦點，營改增后，地下車位的增值稅如何處理呢？以下是筆者對房地產(chǎn)企業(yè)地下車位的增值稅處理建議，與大家一起討論：

一、地下車位的分類

1、非人防地下車位：業(yè)界對其權屬一直有爭議，稅法上暫不考慮其法律權屬，按收益人判定如何征稅。

2、人防地下車位：產(chǎn)權歸人防辦所有，“誰投資誰收益”。

二、地下車位的不同處理辦法

（一）非人防地下車位

1、地下車位可以辦理產(chǎn)權證：房開企業(yè)對該地下車位進行出售，按銷售開發(fā)產(chǎn)品計算繳納增值稅。

2、地下車位不可以辦理產(chǎn)權證：房開企業(yè)對地下車位進行長期出租，租期為70年，即轉讓永久使用權。雖然合同只有20年的時效，但一般開發(fā)商約定20年后購買房（或長期租賃方）擁有使用權，這雖然在法律界的爭議比較大，但稅法上按照轉讓永久使用權，即應按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，房開企業(yè)銷售自行開發(fā)的地下車位應按照銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。

3、地下車位用于出租：地下車位在出售（包括轉讓永久使用權）前用于出租的，則應按動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

（二）人防地下車位

1、人防地下車位用于出租：按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

2、人防地下車位用于轉讓：房開企業(yè)單獨作價轉讓其永久使用權，按銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。

3、人防地下車位移交給業(yè)主：無償移交給業(yè)主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費用，進項稅額允許抵扣。

（三）政策鏈接（36號文）

1、轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

2、車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

三、單獨作價的地下車位是否作可售面積扣除土地價款？

1、18號公告第五條第三款：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

2、所謂單獨作價，應該理解為單獨簽訂銷售或轉讓使用權的合同，并收款價款或永久使用費。

3、上述第1條可以理解為：房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，包括單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

4、地下車位的銷售或轉讓永久使用權，則應按“當期允許扣除的土地款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價款”公式計算允許扣除的土地價款。