撰文/楚風(fēng)
出品/每日財報
4月26日晚間，中洲控股發(fā)布2021年一季度報告顯示，其實現(xiàn)營收為18.28億元，同比增長168.51%；實現(xiàn)凈利潤為虧損1.251億元，同比下降67.13%；實現(xiàn)扣非凈利潤為虧損1.284億元，同比下降96.07%；基本每股收益-0.1882元。
事實上，中洲控股在2020年就陷入業(yè)績“增收不增利”怪圈，而至2021年一季度營收與凈利潤的差異進(jìn)一步擴大。2020年中洲控股完成全年業(yè)績目標(biāo)，營收明顯增長，但凈利潤卻大幅下降，使得整體的盈利能力較差。
在此背后，中洲控股營收雖然增長較快，但營收增幅大幅低于營業(yè)成本增速，再加上毛利率逐年下滑，從而導(dǎo)致凈利潤下降。與此同時，其存貨持續(xù)高企，并在2020年計提了存貨減值準(zhǔn)備及合同取得成本減值準(zhǔn)備1.62億元。近幾年來，中洲控股拿地規(guī)模逐年下降，累計銷售比例較低，存貨或出現(xiàn)“消化不良”的現(xiàn)象。
除了2021年一季度外，中洲控股在2020年業(yè)績“增收不增利”現(xiàn)象同樣嚴(yán)重。2020年年報顯示，其實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積72萬平方米，銷售金額139.91億元，完成年度目標(biāo)的105.20%；實現(xiàn)營業(yè)收入106.97億元，同比增長48%。營收實現(xiàn)明顯增長，而2020年凈利潤卻大幅下降64.26%至2.814億元。
在此之間，中洲控股2020年經(jīng)營凈利潤為1.60億元，由此可計算出營業(yè)凈利潤率為1.50%，這導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率從2019年的10.56%下降至2020年的3.60%。再疊加2021年一季度業(yè)績虧損，中洲控股可持續(xù)盈利能力存疑。
對此，中洲控股回復(fù)《每日財報》表示，近年來，房地產(chǎn)整體利潤增速降幅已成為普遍現(xiàn)象。其2021年一季度業(yè)績虧損主要系受房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算排期的影響，房地產(chǎn)公司利潤存在季度間的不均衡性屬于行業(yè)特征。
值得注意的是，中洲控股在2021年一季報中已預(yù)告2021年上半年業(yè)績，其預(yù)計上半年凈利潤約1.89億元至2.84億元，同比增長22.03%至83.05%，主要原因系上半年結(jié)算的房地產(chǎn)項目收入較上年同期增加。
經(jīng)《每日財報》研究發(fā)現(xiàn)，中洲控股陷入“增收不增利”怪圈，與毛利率逐年下降有重大關(guān)系。2018年至2020年，中洲控股毛利率分別為47.08%、39.96%和27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至15.83%。其毛利率下降主要集中在廣東與四川地區(qū)，同時上海和成都兩地項目也持續(xù)較低毛利率。
從地區(qū)分布來看，廣東地區(qū)營收占比46.69%，利潤占比50.98%；上海地區(qū)營收占比29.88%，利潤占比14.56%；成都地區(qū)營收占比16.71%，利潤占比8.19%；山東地區(qū)營收占比13.75%，利潤占比26.27%。其中，廣東地區(qū)、四川地區(qū)和上海地區(qū)毛利率分別下降13.41%、19.61%和4.96%。
上海地區(qū)和四川地區(qū)貢獻(xiàn)營收占比雖然較高，但毛利率較低，導(dǎo)致兩地利潤還不如營收占比更低的山東地區(qū)。上海地區(qū)和四川地區(qū)毛利率分別為13.74%、13.81%，明顯低于山東地區(qū)的53.86%。
中洲控股回復(fù)《每日財報》表示，2020年度上海和四川地區(qū)結(jié)算的房地產(chǎn)項目主要為2016至2018年招拍掛的項目，項目獲取成本較高，且受國家對房地產(chǎn)行業(yè)因城施策各種管理措施影響，項目毛利率水平較低。
中洲控股陷入“增收不增利”怪圈，另一大原因是營業(yè)成本大幅增長。其營業(yè)雖然增速顯著，但營收成本增速更大，成本大幅吞噬凈利潤。2020年，營收同比增長48%，而營業(yè)成本同比增長79.71%。
從營業(yè)成本結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本達(dá)到73.96億元，占營收成本比重95.04%，相較2019年的38.90億元大幅增長90.13%。另外，施工成本同比增長323.91%。
其中，上海地區(qū)項目營業(yè)成本上漲令人矚目。2019年上海地區(qū)貢獻(xiàn)營收僅有2.70億元，占營收比重3.75%，至2020年貢獻(xiàn)營收31.96億元，同比增長1082.81%，但營業(yè)成本達(dá)到27.57億元，同比增長1154.93%。
與此同時，中洲控股存貨持續(xù)高企。2018年至2020年，其存貨分別為257.9億元、325.5億元和308.8億元，占總資產(chǎn)比例分別為56%、72.11%和69.48%。中洲控股對此表示，公司以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主營業(yè)務(wù)，存貨充足有利于支撐公司的可持續(xù)發(fā)展。
不過，中洲控股在2020年計提了存貨減值，讓本就不高的利潤進(jìn)一步縮水。其計提資產(chǎn)減值1.62億元，主要系計提存貨跌價準(zhǔn)備及合同取得成本減值準(zhǔn)備。
2020年中洲控股還計提了8.22億元的存貨跌價準(zhǔn)備。其存貨主要分別為76.14億元的擬開發(fā)土地，183.08億元的在建開發(fā)產(chǎn)品，57.67億元的完工開發(fā)產(chǎn)品，其中在建開發(fā)產(chǎn)品計提跌價準(zhǔn)備6.99億元，完工開發(fā)產(chǎn)品計提跌價準(zhǔn)備9962萬元。
拿地規(guī)模逐年下降，銷售率低或因“消化不良”中洲控股前身是創(chuàng)立于1984年的深圳市長城投資控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成為上市公司，為國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。其從深圳起家，經(jīng)過多年發(fā)展，業(yè)務(wù)逐步布局粵港澳大灣區(qū)、成渝都市圈、大上海都市圈及青島區(qū)域。
近幾年來，中洲控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展降速，拿地規(guī)模也持續(xù)下降。2015年至2019年，其新增土地分別為147.06萬平方米、20.73萬平方米、98.78萬平方米、24.49萬平方米、13.62萬平方米；計容率建筑面積依次為214.57萬平方米、51.48萬平方米、163.84萬平方米、38.56萬平方米。
中洲控股表示，公司累計土地儲備達(dá)239.10萬平方米，且每年通過不同方式積極獲取新項目，持續(xù)盈利能力不存在問題。實際上，其2020年僅新增一個土地儲備項目，為惠州的迪亞項目，面積5.22萬平方米，計容建筑面積19.04萬平方米。
2016年至2019年，中洲控股的新開工建筑面積分別為59.42萬平方米、135.39萬平方米、133.18萬平方米、98.9萬平方米；分別同比增長-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。至2020年，其新開工面積為82.06萬平方米，同比下降17.03%。
拿地規(guī)模與新開工面積下降，疊加存貨高企等因素，中洲控股或陷入“消化不良”的困境。經(jīng)《每日財報》統(tǒng)計，截止2020年末，中洲控股旗下主要項目共計26個，可售面積為7135083平方米，累計銷售面積4320191平方米，以此計算，銷售比例為60.55%。
中洲控股回復(fù)《每日財報》表示，房地產(chǎn)項目分期開發(fā)，分批銷售屬于正常情況，且產(chǎn)品去化周期受多方面因素影響，銷售比例隨著各項目的進(jìn)一步推盤銷售會不斷上升。
中洲控股作為粵派老牌房企之一，曾經(jīng)因為擁有多塊優(yōu)質(zhì)土地項目而被看好，但近幾年來，其房地產(chǎn)發(fā)展不力，營業(yè)成本明顯上升，使得毛利率大幅下降。老牌房企未來如何煥發(fā)新春呢？《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。
