從1萬(wàn)漲到2萬(wàn)，楊汛橋只用了兩年丨環(huán)杭置業(yè)系列②

葉帥起高樓 2021-04-27

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繼上期走訪海寧長(zhǎng)安之后，這一期我們來(lái)到了位于柯橋的楊汛橋。

點(diǎn)擊查看上期長(zhǎng)安篇：【離杭10公里，均價(jià)1萬(wàn)7，杭海城際線上的這個(gè)小鎮(zhèn)竟然藏著星巴克丨環(huán)杭置業(yè)系列①】

同樣1.7萬(wàn)的均價(jià)，楊汛橋和長(zhǎng)安有什么差別？

一、離杭更近，楊汛橋位于杭州中環(huán)內(nèi)，與蕭山僅隔了一條西小江，距離杭州南站約6公里。

二、價(jià)差更大，楊汛橋目前均價(jià)1.7萬(wàn)，蕭山南部新城板塊2.98萬(wàn)，價(jià)差超1萬(wàn)/㎡

三、同有小戶型，但更擁有杭州絕跡的躍層產(chǎn)品，得房率極高。

四、新房選擇更多，但多為退二進(jìn)三用地。

五、綜合配套不及長(zhǎng)安，無(wú)大型商業(yè)綜合體。

楊汛橋位于柯橋的西北部，與蕭山僅隔了一條西小江，因此從上至下的融杭理念深入人心，或者說(shuō)地緣上更加親近蕭山，而非柯橋。

△楊汛橋區(qū)位示意，圖源網(wǎng)絡(luò)

在蕭山的地鐵站、寫字樓電梯、地下車庫(kù)、公交車站臺(tái)上，我們總能看到楊汛橋樓盤的廣告；偶爾也會(huì)接到楊汛橋的樓盤銷售打來(lái)的電話，號(hào)碼還是0571開(kāi)頭；如果你跑過(guò)楊汛橋，你會(huì)發(fā)現(xiàn)售樓處門口停著的，在馬路上開(kāi)著的，不乏浙A車牌。

△楊汛橋城市干道

這說(shuō)明，除了本地購(gòu)房者之外，楊汛橋的購(gòu)房群體一大部分是蕭山新塘、衙前方向的剛需和杭州以及周邊的投資客，當(dāng)然也要以說(shuō)明，即使是當(dāng)?shù)氐耐林?，其?shí)也已經(jīng)杭州化。

這些人為什么選擇楊汛橋？無(wú)非就是3個(gè)維度：離杭近，交通方便，價(jià)格低。

以楊汛橋街道辦事處為原點(diǎn)測(cè)距，距離杭州南站7.6公里，距離蕭山機(jī)場(chǎng)11.4公里，距離杭州錢江新城不到20公里。

作一個(gè)對(duì)比，從地鐵16號(hào)線的臨安九州街站到杭州錢江新城的直線距離是50公里。

△在建中的楊汛橋站

等到杭紹城際鐵路的開(kāi)通，楊汛橋?qū)⒏斓亟榆壓贾?。從楊汛橋站出發(fā)，往西2站即可到達(dá)杭州5號(hào)線姑娘橋站，而5號(hào)線又是杭州地鐵的「換乘之王」，任何城市中心都能到達(dá)。

時(shí)間也不用等太久，之前紹興市委書記在民生訪談節(jié)目中提到：到2021年6月，杭州地鐵就可以開(kāi)通到柯橋，而且可以享受到同樣的市民待遇。

最主要的一點(diǎn)是楊汛橋的房?jī)r(jià)與蕭山比，還存在不小的價(jià)差。

一是從地圖上看，蕭山城南的2.98萬(wàn)/㎡桂語(yǔ)朝陽(yáng)和楊汛橋均價(jià)1.7萬(wàn)的中南漫悅灣，直線距離約5.4公里，兩者價(jià)格相差1.28萬(wàn)/㎡；

二是沿地鐵線看，楊汛橋均價(jià)1.7萬(wàn)，姑娘橋站上蓋的萬(wàn)科彩虹天空之城限價(jià)2.56萬(wàn)/㎡，價(jià)差8600元/㎡；

三是從中環(huán)上看，杭州中環(huán)附近的臨平山北2.2萬(wàn)/㎡、富陽(yáng)高橋2.2萬(wàn)/㎡、余杭瓶窯2.4萬(wàn)/㎡、良渚新城3.05萬(wàn)/㎡，而被包含在中環(huán)內(nèi)的楊汛橋還在1.7萬(wàn)/㎡。

雖然說(shuō)楊汛橋與蕭山城南，與5號(hào)線沿線板塊，與中環(huán)周邊城市都存在著價(jià)格差，但是楊汛橋從去年開(kāi)始就迎來(lái)了一波明顯的漲勢(shì)。

2019年2月，當(dāng)時(shí)綠城學(xué)府新城高層均價(jià)才1.25萬(wàn)/㎡左右，到4月、5月逐漸漲到1.4萬(wàn)/㎡，7月，元壟紫薇府高層賣到1.5-1.7萬(wàn)/㎡。

要知道，2017年左右楊汛橋房?jī)r(jià)僅5000-6000元/㎡。

從同個(gè)樓盤看，這種漲價(jià)的感受更加明顯！

2020年1月，永利·天澤府首開(kāi)，成為楊汛橋板塊2020年首個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目。高層備案均價(jià)約17100元/㎡，算上項(xiàng)目首開(kāi)優(yōu)惠，單價(jià)約1.65萬(wàn)/㎡。

3月，永利天澤府第二次領(lǐng)出預(yù)售證，高層備案均價(jià)約17900元/㎡。

5月，永利天澤府第三次領(lǐng)出預(yù)售證，高層備案均價(jià)約16900元/㎡。

10月，永利·天澤府第四次領(lǐng)出預(yù)售證，高層備案均價(jià)約20000元/㎡，相比年初漲了約3000元/㎡，漲幅約17.6%。

有人說(shuō)這是透支，有人說(shuō)這是補(bǔ)漲。都有道理，楊汛橋是一個(gè)危機(jī)并存的板塊。

危險(xiǎn)是，投資客的占比太多，明年楊汛橋不少項(xiàng)目交付之后，投資客集體出逃，誰(shuí)來(lái)接盤是個(gè)問(wèn)題。

機(jī)遇是，杭紹城際鐵路的通車勢(shì)必對(duì)板塊的提升大有幫助，而且在融杭的主旋律下，楊汛橋相比其他城市始終有距離優(yōu)勢(shì)，更容易接受杭州的輻射。

△楊汛橋?qū)嵕?/span>

2007年，紹興提出「錢楊新城」概念，即由楊汛橋鎮(zhèn)、錢清鎮(zhèn)、夏履鎮(zhèn)共同組成，但掣肘于當(dāng)時(shí)的發(fā)展環(huán)境就慢慢沒(méi)了聲響。

2018年，錢楊新城的戰(zhàn)略規(guī)劃初稿在網(wǎng)上流傳，其中提到楊汛橋作為（人居）副中心，以楊汛橋站為核心，重點(diǎn)承擔(dān)高品質(zhì)生活服務(wù)、商務(wù)商業(yè)等功能。

雖然錢楊新城的規(guī)劃還未正式出爐，但楊汛橋的樓市氛圍已經(jīng)十分濃厚，在售樓盤有水韻藍(lán)灣、海波名苑、永利天澤府、元壟紫薇府、中南漫悅灣等。

值得注意的是，楊汛橋近幾年僅有一宗宅地通過(guò)招拍掛方式出讓，其他的涉宅用地大多為「退二進(jìn)三」屬性，因此以本地開(kāi)發(fā)商為主。

另外，板塊內(nèi)部新房的差異很大，例如永利天澤府最新備案價(jià)超過(guò)2萬(wàn)/㎡，而有的樓盤均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡。一個(gè)重要因素是，永利天澤府是距離楊汛橋站最近的樓盤，約320米。

若比較產(chǎn)品，最亮眼的莫過(guò)于海波名苑90方躍層產(chǎn)品。

△海波名苑90㎡躍層戶型圖

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該90方躍層為主力戶型，未來(lái)將以毛坯交付，挑高6米層高，二層可自行澆筑，實(shí)際使用面積約130多方。

該戶型價(jià)格比較同項(xiàng)目124方及以上面積段的戶型，價(jià)格也貴一些，目前有少量的頂?shù)讓?0方房源在售。

另外，也有像水韻藍(lán)灣的75㎡小戶型，拉低門檻仿佛為投資客設(shè)置。

配套方面，主要有尚優(yōu)購(gòu)物廣場(chǎng)、紫薇廣場(chǎng)、楊汛橋小學(xué)、楊汛橋初中等，浙江樹(shù)人大學(xué)的新校區(qū)也搬到了這里。

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△楊汛橋配套

最缺乏的，無(wú)疑是一個(gè)大型的商業(yè)綜合體，目前距離柯橋萬(wàn)達(dá)約15公里，不過(guò)未來(lái)可以享受到錢清星瀾城以及蕭山城南的銀泰城。此外，諸如永利天橋府的幸福里、政府建造的鄰里中心等也將彌補(bǔ)了商業(yè)的不足。

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