▲東南西都有明確定位，城北如何發(fā)展？

圖片來源：杭州市城市規(guī)劃設(shè)計研究院

尋找價格洼地的維度也許有很多，最簡單的一個，就是距離：到市中心的距離，是衡量價值與價格的最顯性標準。

無論以武林廣場還是錢江新城，這兩個杭州的市中心作為圓心，畫一個12公里為半徑的圓，在東南西北四至范圍內(nèi)，僅剩的價格洼地，很快就能找到。

以市民中心為圓心的12公里范圍，大概東到蕭山科技城、東南到火車南站、南到湘湖、西到之江、北到桃源。

這個范圍內(nèi)，蕭山科技城目前高層的價格約在2.8萬/㎡，火車南站最新的樓面價近2萬/㎡，湘湖北岸無新盤，再遠3公里的南岸，保億·湘湖和院的價格約2.68萬/㎡，之江最新的祥生·云境價格約3.86萬/㎡，而桃源板塊臻藍府的均價約為3.1萬，剛剛掛出的土地政府指導價為3.4萬/㎡。

而以武林廣場為圓心的12公里范圍，大概東到九堡大橋、東南到蕭山市北西、南到濱江、西到蔣村、西北到三墩、北到崇賢、東北到丁橋。

這個范圍里，九堡大橋不到一點的德信·錢塘云莊，預期售價4萬+/㎡，市北西板塊濱江最新拿地的限價是3.75萬/㎡，蔣村暫無新盤，龍湖葛洲壩·中國府的樓面價是31698元/㎡，三墩近期也沒什么新盤，三墩北綠都·云和湖最后兩幢高層的預期售價約2.8萬/㎡，丁橋的價格已突破3萬/㎡。

而大城北的崇賢，帶精裝修的價格只有2萬出頭。哪怕市民中心12公里半徑內(nèi)最便宜的蕭山科技城，也比崇賢的價格大約高了40%；市民中心南15公里的南部臥城，也比崇賢高約30%。

性價比，主要靠比。大城北，成為了最后的價格洼地。

Part 1丨壹

兩年前我就寫過：感謝這座城市發(fā)展的不均衡，讓它在飛速前進的時候，還能保留部分的價格洼地，成為剛需最后的庇護。

按照開篇梳理范圍內(nèi)的價格分布，以一套90方的總價而言，大城北區(qū)域的崇賢，是唯一一個能夠大量控制在200萬以內(nèi)的板塊，而且沒有之一。

崇賢，已是距離城市中心最近的那個留給剛需的最后庇護。

為什么是崇賢？

因為它是多個維度的交界之地，也就是俗稱的“三不管”地帶。

首先，它是拱墅區(qū)與余杭區(qū)的交界之地，這里，拱墅區(qū)的發(fā)展重心最近幾年才移到石祥路以北，余杭區(qū)的重點最近一直在未來科技城，兩個區(qū)的發(fā)展，暫時都不在它身上；

其次，它是主城區(qū)和余杭區(qū)的交界之地，對于主城區(qū)的很多客戶來說，選擇余杭多少有些將就，而對于余杭的客戶來說，他們更愿意到未來科技城、良渚和臨平去安家，那里配套等更好；

而杭州的城市發(fā)展，東有智造大走廊，南有擁江發(fā)展，西有科創(chuàng)大走廊，唯獨城北的發(fā)展一直定位不明確，導致暫時的落后；

最后，它還是余杭“三城一區(qū)”規(guī)劃的中間地帶，臨平副城、良渚新城、未來科技城和大徑山生態(tài)保護區(qū)的規(guī)劃里，臨平和良渚之間，留下了一個叫做崇賢的地方。

似乎看上去，這里有許多不足的地方。

▲大城北在杭州的位置

圖片來源：大運河新城核心區(qū)城市設(shè)計（草案）

可是偏偏城市發(fā)展有它詭異的邏輯，特別是板塊、城區(qū)交界的地方，往往在形成價格洼地的同時，會給未來留足巨大的增長空間。

主城區(qū)，幾乎每個板塊交界處，都產(chǎn)生過類似的奇跡：

三橋東西兩側(cè)，上城區(qū)和江干區(qū)交界的地方，誕生了杭州全新的市中心：錢江新城，杭州首個成片的豪宅區(qū)，就出現(xiàn)在這里；

七甲河東西兩岸，濱江和蕭山交界的地方，誕生了杭州一個被稱為“宇宙中心”的地方：奧體；再往南，濱江和蕭山交界處的市北西，已經(jīng)從不久前的剛需、近兩年的改善，開始向著豪宅板塊邁進；

運河東西兩岸，錢江新城1.0和2.0交界的地方，誕生了令人期待和向往的江河匯流板塊，新鴻基&平安剛剛以132.6億拿下三塊寶地，將建造一個體量82.7萬㎡的城市新地標；

莫干山路兩側(cè)，東為武林，西為黃龍，這是杭州最早的兩大高端商務區(qū)；隨著城市發(fā)展的北延，東橋西、西申花的兩大豪宅板塊崛起，一度成為杭州樓市的奇觀。

許許多多當年都不要管、隨著城市擴張和土地越來越稀缺，變成了誰都搶著要，于是，洼地很快就成為了高地，甚至會反超之前的高地：

江河匯曾經(jīng)的售價遠低于南星橋，如今最新的指導售價，已追平南星橋；時代奧城時期奧體的價格，遠低于濱江金茂府，如今澄品、杭州壹號院等都已追平濱江；申花的房價，一度也是遠遠落后于橋西，如今已趕超橋西；而市北西，也越來越接近奧體……

3萬+的桃源，和僅僅只有2萬的崇賢，未來價差縮小，是必然的事。

Part 2丨貳

崇賢的未來，開始可期。

首先，它是杭州“崛起大城北”戰(zhàn)略的重要組成部分。

“崛起大城北”戰(zhàn)略的范圍，東到滬杭高速，南到德勝、文一快速路，西到西湖區(qū)邊界，北到繞城高速。這個由下城、拱墅、余杭、江干和上城五區(qū)構(gòu)成的區(qū)域內(nèi)，崇賢是北大門，而且位處上塘高架、京杭大運河為主軸的城北中心線上。

“崛起大城北”戰(zhàn)略于2019年2月21日正式官宣，計劃年內(nèi)實施262項建設(shè)項目，其中開工68項，續(xù)建129項，完工65項。目前，開工37項，續(xù)建129項，完工27項，實現(xiàn)“時間過半、完成任務過半”預期目標。

城北舊貌換新顏，已經(jīng)開始，徹底改頭換面，從以前村落、廠房為主的界面變身現(xiàn)代化大都市，指日可待。

其次，它是大運河新城與良渚新城雙向驅(qū)動的輻射板塊。

在整個大城北戰(zhàn)略的指導之下，良渚新城整體東移，杭州全面北上，雙重規(guī)劃和利好疊加之下的新城北，將會崛起為杭州北大門。特別是，以地鐵4號線儲運路站、杭行路站、勾陽路站和地鐵10號線吳家墩站的四大TOD開發(fā)，將全面提升城北的配套價值。

▲大運河新城配套規(guī)劃圖

杭行路站的萬象城已經(jīng)到了，勾陽路站體量甚至超過萬象城的大綜合體招商也在推進，一個全新的商業(yè)綜合體即將亮相杭州。

還有大運河新城的招商和建設(shè)都在如火如荼推進，商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、學校等配套全面在開工，道路也在努力改善。

相信崇賢人民最關(guān)心的地鐵，預計很快就會到來。

▲在現(xiàn)有4/14號線的基礎(chǔ)上，預計增加3/10號線支線和北環(huán)快線

圖片來源：大運河新城核心區(qū)城市設(shè)計（草案）

大城北的規(guī)劃囊括了崇賢，大運河新城發(fā)展到了崇賢門口，良渚新城的重心搬到了崇賢隔壁，三重利好之下，崇賢的新一輪發(fā)展，已經(jīng)開始。

而崇賢自身，變化也是每天都在發(fā)生。

作為崇賢橫向主軸線的崇杭街，已經(jīng)完全不是兩三年前的模樣。

從秋石高架一路往北，過了半山隧道下高架，左拐，就是石塘公園、崇杭街。沿著長約5.5公里的崇杭街一路向西，上河宸章、時代城、上億廣場、綠都·東瀾府、拱宸外灘、翡翠半島、群賢府，一直到接近運河的旭輝府、運河悅章，這條街道的城市界面已經(jīng)開始向市中心的有些道路看齊。

甚至，因為幾乎都是近幾年的新樓盤，立面也大都干凈簡潔，它的天際線，甚至超過市中心的很多以老房子為主的格局。

而在崇杭街拱康路口往南，到達金昌路，右拐開到杭行路再右拐，沒幾步，眼前立馬就會浮現(xiàn)城北萬象城。

而地上加地下三層通道的麗水路，已開始施工。地下一層隧道與運河灣區(qū)塊內(nèi)的地下空間連通，地下二層隧道穿過管家漾，打通管家漾南北兩側(cè)道路。未來，沿麗水路向北，車子穿過石祥路，便駛?cè)肓送ㄍ\河新城的大門。

而在運河新城的北端，正在崛起的大城北，越來越好的崇賢，歡迎您！

Part 3丨叁

一開始很多人排斥崇賢，許多人甚至到現(xiàn)在都改變不了內(nèi)心的成見，可是最近幾年才發(fā)現(xiàn)，崇賢幾乎個個都是紅盤。

不管是最近萬人搖的上河宸章，還是前兩年被搶空的其他項目，清一色都是一房難求。

因為，資本的流動總是先于人的判斷，善于發(fā)現(xiàn)機會的頭腦和聰明的投資者，往往快人一步。

而就在前天，隨著崇賢南邊不遠、運河新城最新的土地掛牌，運河新城（謝村）的最新的新房指導價，被定格在均價3.95萬/㎡，幾乎是崇賢的兩倍。

運河新城的全新板塊價值，正在被重估，一衣帶水的崇賢，自然水漲船高。

前兩年，在所有人的質(zhì)疑聲中買進崇賢的人，成為了贏家。

如今，買進崇賢的機會，已是少之又少了。特別是崇賢的中心，崇杭街的兩側(cè)，可以選擇的項目，除了綠都·東瀾府等個別項目，幾乎找不到機會。

而且，全都暫時無房可買。是真的無房可買，因為出來即售罄。

幸運的是，機會將再一次光臨。

▲綠都·東瀾府區(qū)位鳥瞰圖

現(xiàn)房銷售綠都·東瀾府，將一次性推出1400套房源。全部為精裝修，按照上河宸章最新的限價，預計均價也只有2萬出頭。

容積率2.2、建筑面積超20萬方、全部規(guī)劃為21-22層高層房源的綠都·東瀾府，采用充滿現(xiàn)代大都會風格的高層建筑，東西對稱布局，樓間距開闊。

在小區(qū)的景觀打造上，通過城市廣場、城市客廳、下沉式廣場、星河之境主景觀軸，形成地下、地面、社區(qū)空間的三重立體人居中軸空間，園區(qū)舒適度，已經(jīng)達到了改善社區(qū)的標準。

自帶的5000方商業(yè)和闊綽的街區(qū)廣場，在寸土寸金且限價的當下，為了空間舒適，幾乎等于奢侈的浪費。

而整個杭州主城區(qū)正在斷供的稀缺89方的正三房，預計起價160萬就夠了。

▲綠都·東瀾府效果圖

限價之下，這也是抓住整個杭州武林廣場、錢江新城雙中心12公里范圍內(nèi)，最后的洼地里的最后機會之一。

此處不接受反駁。

我們要感謝崇賢暫時的不完美，正是因為其不完美，才有了未來發(fā)展的巨大空間，才會在當下成為洼地，造富那些僅有一兩百萬總價預算、被迫隨著城市一起外溢、只能買到臨安、富陽、義橋、仁和等等地方去的剛需們。

因為這些比崇賢遠一倍、兩倍甚至三倍的地方，都和它一個價了。