文丨陳琪棟

地理上，板塊之間的碰撞擠壓會(huì)形成巨大山脈，印澳板塊與歐亞大陸板塊碰撞形成了喜馬拉雅山，亞歐板塊和非洲板塊碰撞擠壓形成阿爾卑斯山脈...

在城市的發(fā)展中，亦是如此。板塊的交融之處，今天來看，或許還是洼地，但也往往意味著能夠迸發(fā)出巨大的潛力。

一切只是在等待一個(gè)最好的時(shí)機(jī)。

今天聊聊地跨九堡、喬司的豐收湖板塊，也是類似的格局，位于余杭區(qū)、江干區(qū)、下沙的交界處，也到了要走上樓市舞臺(tái)中央的時(shí)候。

△圖源杭州錢塘智慧城

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「豐收湖板塊」這個(gè)說法之前，大家更習(xí)慣稱之為九喬板塊或者九喬數(shù)字商貿(mào)城板塊。名稱雖多，但區(qū)域就在九堡和喬司交界一帶。

由于行政區(qū)劃的不同，板塊內(nèi)部形成了兩個(gè)價(jià)格梯度，有3000元/㎡的定價(jià)之差。中南·春溪集（江干區(qū)）高層均價(jià)3.3萬/㎡，高于新希望美的·長(zhǎng)粼府（余杭區(qū)）高層均價(jià)3萬/㎡。

從周邊的二手房市場(chǎng)看，同樣存在這種的「價(jià)差邏輯」。羅蘭春天（江干區(qū)）最近成交的3套房源，均價(jià)約3.2萬/㎡；璞麗東方（余杭區(qū)）最近成交的三套房源，均價(jià)約2.5萬/㎡。（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房）

3-3.3萬/㎡這個(gè)價(jià)格區(qū)間，豐收湖板塊可謂坐實(shí)了主城區(qū)的價(jià)格洼地。錢江新城二期高層新房5-6萬/㎡，艮北高層新房4.24萬/㎡，筧橋高層新房4.08萬/㎡，離市中心更遠(yuǎn)的金沙湖，因?yàn)槭窍律持行?，價(jià)格更是要3.75萬/㎡。

給人一種感覺，在杭州城市向東發(fā)展的路徑上，到豐收湖這兒好像突然矮了一截。

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豐收湖板塊，為什么會(huì)成為價(jià)格洼地？我們認(rèn)為，其背后主要有5點(diǎn)原因。

第一點(diǎn)，豐收湖板塊分屬江干和余杭兩區(qū)，一部分屬于九堡，一部分屬于喬司，缺乏統(tǒng)一性。早幾年，臨平的發(fā)展重心放在了臨平新城，而江干區(qū)也是無暇顧及。像奧體分屬蕭山、濱江兩個(gè)行政區(qū)，能夠統(tǒng)一規(guī)劃推進(jìn)實(shí)施，也是非常難得的事。

第二點(diǎn)，德勝高架，杭海路城鄉(xiāng)結(jié)合風(fēng)貌和九堡老街，阻礙了市中心的的外溢與板塊間的互動(dòng)。南有德勝高架、北有杭州繞城高速、西有杭甬高速、東有東湖高架，豐收湖板塊像一只「困獸」，與周邊產(chǎn)生隔閡。

第三點(diǎn)，板塊商業(yè)配套薄弱，缺乏大型商業(yè)綜合體。主要依靠中潤(rùn)中心和九堡地鐵東城廣場(chǎng)和金海城，但運(yùn)營(yíng)情況和日常流量都不太理想。教育配套上，目前已有杭州師范大學(xué)東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東城中學(xué)、東城小學(xué)等學(xué)校也不算出色。

第四點(diǎn)，豐收湖板塊缺少大牌房企領(lǐng)銜進(jìn)駐，之前幾年的宅地出讓也是斷斷續(xù)續(xù)，人居價(jià)值、板塊能量不能集中體現(xiàn)。

第五點(diǎn)，多年來產(chǎn)業(yè)支撐力不足。2015年，杭州市委提出了打造「兩區(qū)三城九鎮(zhèn)三谷」，其中一「城」就是的錢塘智慧城，與未來科技城、青山湖科技城并列。對(duì)比未來科技城，錢塘智慧城只能說是五年一夢(mèng)。

正因原因多多，像是穿著好幾件濕棉襖在跑步，每脫一件，都會(huì)讓豐收湖在面向豐收的奔跑途中倍感輕松。

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今年開始，豐收湖板塊的發(fā)展開始駛?cè)肟燔嚨?，?dòng)作頻頻。

4月，豐收湖板塊的控規(guī)獲批，定位“科創(chuàng)基地、數(shù)字產(chǎn)業(yè)高地和浙商總部聚集地”，一個(gè)清晰的豐收湖板塊展現(xiàn)在我們面前。計(jì)劃打造約14萬方的大型商業(yè)綜合體、高檔酒店，約6萬方的會(huì)展中心兼體育設(shè)施。

△豐收湖核心板塊功能業(yè)態(tài)分布圖，圖源錢塘智慧城

同時(shí)，豐收湖的核心地位第一次被明確。一個(gè)重要原因是，豐收湖周邊的土地已經(jīng)拆平，征遷完畢為日后的規(guī)劃手筆留出了空白。其次，一個(gè)湖濱商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，將有效改善周邊的城市界面，并增添商業(yè)氛圍。

△圖源好地網(wǎng)

5月，在杭州錢塘智慧城豐收湖板塊發(fā)布會(huì)上，緊挨豐收湖西北側(cè)的4宗地塊（其中商業(yè)用地1宗，商住用地3宗、共215畝）正式亮相，并要求打包出讓。

就像當(dāng)年金沙湖板塊引入龍湖天街那樣，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的大型綜合體不僅是一座地標(biāo)建筑，更是板塊能級(jí)的助推器。豐收湖畔的這個(gè)「城市公園綜合體」，體量與城北萬象城、遠(yuǎn)洋樂堤港相似，野心可見一斑。

△錢塘智慧城板塊示意圖

視野再拉大一點(diǎn)，豐收湖板塊所在的錢塘智慧城，向西能承接錢江新城總部的外溢，和下沙、臨平新城也能進(jìn)行互補(bǔ)。區(qū)域內(nèi)的兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)數(shù)字時(shí)尚、光電之芯的發(fā)展蒸蒸日上，目前已聚集了西子奧的斯、巨星科技、如涵控股、清華長(zhǎng)三院杭州分院等產(chǎn)業(yè)和平臺(tái)。

△網(wǎng)傳南北快線示意圖（僅供參考，最終以規(guī)劃為準(zhǔn)）

軌道交通上，除了地鐵1號(hào)線、9號(hào)線（在建）外，還有一枚令人期待的「彩蛋」。5月，網(wǎng)上流出一份杭州地鐵四期規(guī)劃建議方案，南北快線將經(jīng)過豐收湖板塊所在的錢塘智慧城。

近日錢塘智慧城官微推送中，也表示江干區(qū)和智慧城方面還正在努力縱向拉動(dòng)整個(gè)板塊的軌道交通，希望引進(jìn)南北軌道快線，屆時(shí)，豐收湖綜合體就將成為地鐵TOD項(xiàng)目，對(duì)周邊的輻射能力成倍增長(zhǎng)。

△截圖自錢塘智慧城

事實(shí)上，嗅覺敏銳的房企，已經(jīng)注意到了豐收湖板塊。2019年至今，豐收湖板塊已經(jīng)出讓了多宗地塊。

△葉帥起高樓制圖

除了去年的中南·春溪集、新希望美的·長(zhǎng)粼府和港中旅地塊項(xiàng)目，今年又迎來廣州敏捷、德信、南京銀城三家開發(fā)商的進(jìn)駐。10月，還將出讓的一宗數(shù)字商貿(mào)城單元JG1804-01地塊。

目前，板塊內(nèi)主要在售項(xiàng)目為中南·春溪集、新希望美的·長(zhǎng)粼府。中南·春溪集，8#、16#于9月18日取得預(yù)售證，主力戶型89-118㎡。新希望美的·長(zhǎng)粼府，上期高層房源3萬/㎡，小高層3.14-3.3萬/㎡，中簽率58.26%，即將加推高層房源85-122㎡。

昨天，港中旅項(xiàng)目也發(fā)布了案名，中旅·時(shí)光里，主力戶型約89-129㎡。

此前，德信銀城地塊也公布了案名，觀湖之宸，距豐收湖直線約600米，規(guī)劃有25幢高層住宅，主力戶型約89-118㎡，全精裝交付。

而廣州敏捷地塊也已經(jīng)快了。

曾經(jīng)落寞一時(shí)的九喬，這一次是真正要熱鬧了。

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