酒店式公寓該不該買(mǎi)？這其實(shí)是個(gè)不該有的問(wèn)題。
限購(gòu)之后，朋友在濱江區(qū)購(gòu)入了兩套酒店式公寓，當(dāng)時(shí)的總價(jià)約130萬(wàn)，房子租給了一家酒店管理公司，月租金5400元，回報(bào)率在5%左右。
但是，自從疫情暴發(fā)以來(lái)，酒店管理公司的租金已經(jīng)逾期一個(gè)多月未支付了。這樣的案例在當(dāng)下處處可見(jiàn)，特別是以租金、押金為現(xiàn)金流支撐著整個(gè)公司運(yùn)作的「二房東」們，沒(méi)有了以人為前提的1，后面再多的0都是虛無(wú)。
覆巢之下，安有完卵。我們要看的是復(fù)蘇后相對(duì)正常的酒店式公寓市場(chǎng)。
01
在這次新冠疫情下，城市的歸屬感顯得尤為重要。
我們從關(guān)于社區(qū)人員進(jìn)出的方案里，出入小區(qū)及返杭的要求，租客要比業(yè)主嚴(yán)格很多，于是，市場(chǎng)上又誕生了一批希望在「杭州有房」的小迷妹；這次杭州的出色表現(xiàn)，外地人想在杭州置業(yè)的聲音也不絕于耳，不被限購(gòu)的酒店式公寓可能會(huì)迎來(lái)一波小陽(yáng)春，畢竟在杭州有酒店式公寓的門(mén)檻可以低到幾十萬(wàn)。這里的所指，當(dāng)然不包括那些有購(gòu)房資格且迫切需要解決首套房問(wèn)題的購(gòu)房者，畢竟酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)福利無(wú)法和住宅相比。
據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，自2017年杭州酒店式公寓的成交沖上頂峰41848套以后，近兩年的成交隨著住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，也展現(xiàn)出過(guò)山車一樣的行情，2019年的成交量也下滑明顯。
酒店式公寓市場(chǎng)是樓市最敏感的一線，住宅市場(chǎng)瘋搶的時(shí)候，酒店式公寓也是風(fēng)生水起，而當(dāng)外溢的購(gòu)買(mǎi)力減少，酒店式公寓的成交就會(huì)驟冷。同時(shí)，經(jīng)歷過(guò)上一波從1萬(wàn)+攀升到3萬(wàn)+的行情，公寓雖然沒(méi)有限價(jià)，但是上漲后勁乏力，這也回歸到酒店式公寓作為長(zhǎng)期持有，資產(chǎn)保值賺取穩(wěn)定收益的本質(zhì)。畢竟，我們周邊，手持幾套酒店式公寓，每個(gè)月收租的包租婆日子過(guò)得挺滋潤(rùn)，萬(wàn)豪國(guó)際（租金收益率7%）、八方城（租金收益率9%）、黃龍和山（租金收益率5%），而能夠轉(zhuǎn)手能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)的并不多見(jiàn)，因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)割肉的倒是屢見(jiàn)不鮮，可見(jiàn)酒店式公寓在流動(dòng)性上存在一定的劣勢(shì)。
02
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州目前的酒店式公寓庫(kù)存超過(guò)3萬(wàn)套，去化周期超過(guò)20個(gè)月。而在這樣的行情下，商業(yè)地產(chǎn)的促銷首當(dāng)其沖，對(duì)于投資者來(lái)講不失為一個(gè)好機(jī)會(huì)，但是選擇合適的樓盤(pán)還是需要非常謹(jǐn)慎的，畢竟也有很多被套牢的前車之鑒。
一個(gè)優(yōu)秀的酒店式公寓這三點(diǎn)必須符合。地鐵口的樓盤(pán)是首選，和普通住宅相比，地段被擺在了品牌的前面，其次，公寓附近要有個(gè)購(gòu)物中心，這也是為什么龍湖天街和寶龍廣場(chǎng)的酒店式公寓受到熱捧的重要原因之一了，有很多租客并沒(méi)有私家車，所以生活的便利性顯得特別重要；第三，則是可控的面積和總價(jià)。40方上下的面積是出租市場(chǎng)最受歡迎的，在現(xiàn)有的供應(yīng)體系里，我們可以看到繞城內(nèi)外的價(jià)差并不太高，所以沿著地鐵線，總價(jià)控制在百萬(wàn)上下的樓盤(pán)還是比較優(yōu)質(zhì)的。
當(dāng)然，要特別提醒的是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有一些項(xiàng)目雖然價(jià)格便宜，但沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，只能簽訂租賃合同，在后期都存在一定的隱患。
所以，酒店式公寓的投資并不適合所有人，但是優(yōu)質(zhì)的酒店式公寓卻不失為資產(chǎn)配置的優(yōu)選方案之一。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。
以下我們整理了杭州在售的酒店式公寓項(xiàng)目，供參考，最終信息以售樓處為準(zhǔn)。歡迎大家在留言區(qū)進(jìn)行補(bǔ)充。
| 區(qū)域 | 項(xiàng)目 | 均價(jià)（萬(wàn)） | 面積 | 層高 |
| 4萬(wàn)+項(xiàng)目 |
| 西湖區(qū) | 世茂泰禾
中央廣場(chǎng) | 4-4.2 | 38、45、
55、65 | 4.75 |
誠(chéng)通城投
紫荊辰光 | 4.3-4.4 | 39-50 | 4.78 |
| 杭房攬翠 | 4-4.5 | 58、75 | 4.79 |
| 江干區(qū) | 天悅江灣 | 4-4.3 | 35-52 | 3.3、4.79 |
| 華家池印公寓 | 4.5-4.6 | 60-130 | 4.2 |
| 濱江區(qū) | 綠城卓越
傲旋城 | / | 60-70 | 3.25 |
| 海威國(guó)際 | / | 45-50 | 4.79 |
| 星耀中心 | 4.8 | 54-70 | 4.79 |
| 蕭山區(qū) | o紀(jì)元 | 4.2-4.4 | 43-48 | 4.2 |
| 3萬(wàn)+ |
| 西湖區(qū) | 濱江西投五幸銀座 | 待定 | 25-65 | 4.79 |
| 景順鉑悅城 | 3-3.8 | 30-48 | 4.79 |
| 星光薈 | 3-3.2 | 49 | 4.79 |
| 坤生棲悅銘座 | 3.3 | 27-48 | 4.79 |
| 綠城西溪深藍(lán) | 3.5 | 34-65 | 4.75 |
| 奧萊金街 | 3.3 | 43 | 4.79 |
| 紫萱海悅商業(yè)中心 | 約100萬(wàn)總價(jià) | 36、38 | 3.3 |
| 美樂(lè)商業(yè)中心 | 3.2 | 52 | 4.79 |
| 龍湖紫金上成 | 3.5-3.6 | 35、48 | 4.78 |
| 西投綠城云谷春風(fēng) | 3.3 | 37-43 | 4.35 |
| 江干區(qū) | 世茂天璣 | 3.8-4.2 | 58-135 | 3.4、4.2 |
| 杭州中央車站廣場(chǎng) | 3.5 | 65、82 | 4.2 |
| 廣宇東港空間 | 3.6-3.7 | 48-127 | 4.78 |
| 環(huán)翼城 | 3.7-4.2 | 42-67 | 4.75 |
| 龍湖金地商置鉑瑞悅府 | 3.6-3.8 | 36-55 | 3.4、4.79 |
| 九澤天一國(guó)際 | 3.6 | 33-44 | 4.79 |
| 同協(xié)金座 | 3-3.5 | 34-60 | 4.79 |
| 拱墅區(qū) | 中梁申花百悅公館 | 3.9-4.2 | 36-40 | 4.75 |
中糧杭州
大悅城 | 3.5-3.8 | 58-118 | 4.2 |
| 萬(wàn)融城 | 3 | 60-105 | 3.7 |
| 漢港武林匯 | 3.7-3.8 | 50-73 | 4.2 |
| 錦上桃源 | 3.2 | 41 | 4.79 |
| 蕭山區(qū) | 旭輝東原
國(guó)濱府 | 3.3-3.5 | 53、56、
60 | 4.78 |
| 德信C公館 | 3 | 42 | 4.75 |
| 世宸名府 | 3 | 38 | 4.79 |
| 山水時(shí)代 | 3.8-4.2 | 59-212 | 4.2 |
| 余杭區(qū) | 杭州富力中心 | 3.2-3.5 | 40-60 | 4.7 |
| 星創(chuàng)新里程 | 3 | 37-39 | 4.79 |
| 西溪美岸 | 3.8-4.2 | 41-73 | 5.6 |
| 錢(qián)塘新區(qū) | 湖畔中心 | 3.1 | 60-500 | 3 |
| 2萬(wàn)+ |
| 西湖區(qū) | 錢(qián)塘one | 2.7-4 | 22-128 | 4.79 |
| 禹洲濱天地 | 2.2 | 40-70 | 3.2 |
| 群升萬(wàn)國(guó)天地 | 2.8-3 | 40-94 | 4.2 |
| 中梁云都匯 | 2.8-2.9 | 35-50 | 4.2 |
| 下城區(qū) | 贊成武林里 | 2.9 | 37-43 | 4.35 |
| 杭州新天地 | 2.9-3.3 | 55-130 | 3.1、3.44 |
| 江干區(qū) | 中豪湘和國(guó)際 | 2.5-3.4 | 36、54 | 3.6、4.75 |
| 普大福地 | 2.3-3 | 45-60 | 4.77 |
| 啟迪協(xié)信杭州科技城泊晶 | 2.8 | 48 | 4.75 |
| 拱墅區(qū) | 復(fù)地壹中心 | 2.8 | 62-110 | 3.9 |
中國(guó)鐵建
國(guó)際城 | 2.8-3.5 | 40-75 | 3.4、4.79 |
| 綠城青亭 | 2.8 | 42-51 | 4.78 |
| 贊成星谷 | 2.8-2.9 | 42、65 | 3.1 |
| 運(yùn)河萬(wàn)科中心 | 2.8-3.2 | 37-44 | 4.76 |
| 地鐵萬(wàn)科杭行道 | 2.2-3.6 | 20-54 | 3.2、4.2、4.75 |
| 美麓美座 | 2.5 | 40-60 | 3.4、4.79 |
| 蕭山區(qū) | 新城璟雋名邸 | 2-3萬(wàn) | 31-41 | 3、4.79 |
| 開(kāi)元鉑雅公館 | 2.5 | 55-97 | 3.2 |
| 星南站 | 2.6-2.7 | 35-38 | 4.48 |
| 融創(chuàng)港印中心 | 2-2.3 | 40-50 | 4.75 |
| 融創(chuàng)云潮府 | 2.2-2.5 | 35-46 | 4.2 |
| 耀辰商業(yè)名座 | / | 31-76 | 4.1 |
| 糖朝公館 | 2.1-2.3 | 84-214 | 3.2 |
| 余杭區(qū) | EFC歐美金融城 | 2.6-4.5 | 43-54 | 4.2、5.5 |
| 西溪藍(lán)海 | 2.3 | 37-134 | 3.5、3.8 |
| 理想世紀(jì)金座 | 2.5 | 49-72 | 3.2 |
| 鼎和金座 | 2-2.5 | 35-50 |
|
| 飛鳥(niǎo)客 | 2.6-4.8 | 36-70 | 3.4，4.79 |
| 華夏之心 | 2.76 | 42-73 | 3.4 |
| 城西寶龍廣場(chǎng) | 2.8 | 30-60 | 4.75 |
| 富陽(yáng)區(qū) | 德信網(wǎng)新銀湖科技園 | 2 | 27-55 | 4.2 |
| 富春硅谷 | 2.4 | 35-90 | 4.7 |
| 1萬(wàn)+ |
| 蕭山區(qū) | 新理想中心 | 1.4萬(wàn)起 | 37-50 | 4.5 |
| 余杭區(qū) | 時(shí)間名座 | 1.56-2.3 | 39-44.5 | 3、4.2 |
| 興耀錦里 | 1.75 | 33-42 | 4.79 |
| 錢(qián)塘新區(qū) | 大江東
寶龍廣場(chǎng) | 1.5-1.8 | 50-90 | 3.4 |
| 江東錦苑 | / | 43-80 | 4.78 |
| 東哲錢(qián)塘匯 | 1.4-1.5 | 42 | 3.4 |
金隅觀瀾
商業(yè)中心 | 1.6-1.8 | 48 | 3.4、4.79 |
| 富陽(yáng)區(qū) | 金啟嘻游城 | 1.6 | 37 | 4.2、4.9 |
| 金匯之城 | 1.95 | 30-49 | 4.7 |
| 光谷國(guó)際 | 1.8-2.2 | 45-55 | 4.2 |
| 寶龍旭輝城 | 1.9 | 40-142 | 4.79 |
| 云安小鎮(zhèn) | 1.85 | 52-63 | 3 |
| 云集金座 | 1.1 | 33-42 | 4.75 |
| 桐廬 | 瓏首玲瓏 | 1.1 | 37 | 4.79 |
制圖：葉帥起高樓
