第一、從整體來看，根據央行調查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產負債調查課題組發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查》，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。因此，我國住房市場整體已經進入存量市場發(fā)展階段。

第二、部分核心特點城市已經步入存量住房發(fā)展階段。大部分核心熱點城市的二手住宅成交規(guī)模已經超過新建住宅。2020年上海、杭州二手住宅成交量分別是新房的3.73和3.26倍；北京和深圳同期達到2.67和2.21倍；南京、廈門、大連、石家莊、蘇州、廣州等城市二手房成交規(guī)模也超過新房（見表1）。

數據來源：南通市根據城市公眾號數據 同策研究院數據整理

房地產調控的主要矛盾和矛盾的主要方面都集中在二手房，而我們調控政策重點偏向新建住宅。

（1）“價格倒掛”催生樓市投資需求，倒掛的原因是新建住宅的價格限制，二手房市場而沒有價格限制，這是誘導投資預期和傾向的重要原因。有媒體披露，深圳某新建樓盤均價為13.2萬/平米，在二手房市場該小區(qū)的均價達到18萬/平米，每平米的價差達到5萬，如果以100平米的房子來評估的話，買到直接盈利500萬，這是普通人數十年的工資收入，誘惑確實很大。今年年初，央視財經頻道報道的深圳萬人搶房就是由于價格倒掛引起的。這種現(xiàn)象不是深圳獨有的現(xiàn)象，上海、北京、杭州、南京、蘇州、合肥等熱點城市均存在這種情況，并且90%的所謂“網紅盤”均是倒掛所致。

（2）二手房市場價格監(jiān)管較松，房東可以自主定價。近年來，二手房市場是十足的賣方市場，深圳、上海、蘇州、杭州、南京、徐州、廈門、西安等多地媒體披露二手房東坐地起價，恣意加價賣房的情況。購房者只能聽之任之，并且調控所涉及的所有稅費均由買方承擔。這種現(xiàn)象已經成為一種常態(tài)。甚至部分小區(qū)由于房價上漲較慢，還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來拉高掛牌價格的情況，2019年12月份中國證券報披露了深圳南山區(qū)、福田區(qū)、龍崗區(qū)及龍華區(qū)等抱團哄抬房價的現(xiàn)象。今年各地炒作“學區(qū)房”的現(xiàn)象跟二手房市場監(jiān)管較松也有直接的關系。盡管2月8日深圳、4月16日給出了二手房交易參考價格，從實際應用來看，最多作為銀行放貸的參考，不會影響實際成交價格。對于控制絕對價格意義不大。

（3）核心熱點城市已經是二手房主導的存量市場，具有絕對的預期導向。上文表1數據可以看出，至少16個以上的城市二手房成交規(guī)模遠超新房。以上海為例，2020年二手住宅成交量29.4萬套，新建住宅成交量為7.9萬套，北京同期二手住宅和新建住宅成交量分別為16.6萬套和6.2萬套。當前樓市調控的基準是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，這些城市的住宅市場成交主力——二手房市場存在價格監(jiān)管的盲區(qū)，這些城市的房價怎么可能穩(wěn)定，也不可能有穩(wěn)定的預期，這也是為什么這些城市調控政策不斷升級，但是很難看到調控效果的原因。

目前樓市調控政策最大的特征是“過程控制”，設置門檻或準入標準，包括本地限購兩套房、外地單身不能購房、本市戶口限購兩套等。設置一定門檻后，有購房需求的人會想盡各類辦法規(guī)避政策，比如假離婚、構建虛假勞動關系、甚至出現(xiàn)“協(xié)議代持”、“全權委托公證”、“利用平臺吸收會員眾籌”等有組織有策劃的專業(yè)炒房群體。因為不管通過何種手段，只要成功包裝買房后，就可以享受高收益，而事后基本不會追責。盡管有些城市開始整頓這種違規(guī)現(xiàn)象，但是如果不是機構內部一些渠道披露這些專業(yè)的炒房程序，外界根本無從所知。所有的創(chuàng)新都是超前與政策的，包裝的手段可以有千萬種，如果手段還是這種“堵漏洞”式的過程控制，炒房是控制不住的，并且調控的行政成本和時間成本會越來越高。

其實，發(fā)達國家成熟的房地產市場是把購房的過程放開，由調控過程轉為調控結果，比如征收房地產稅。房產稅是打擊炒房的有力措施，目前一些房源的投資屬性較明顯，有些購房者本來沒想投資房子，但因為限價“倒掛”催生了投資機會。有些高收入群體也愿意為持有房產付出相應的稅費成本也是合理的需求，前提是要解決低收入群體的住房問題，因此，共有產權、租賃住房必須盡快完善起來，一旦房地產住房藍圖實現(xiàn)了（見圖1），我國房地產市場也就健康了。短期來看，實現(xiàn)這一藍圖需要相當長的時間。

2020年10月29日十九屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二0三五年遠景目標的建議》，規(guī)劃明確提出：推動房地產業(yè)與實體經濟的協(xié)同發(fā)展，促進住房健康消費。這與2017年明確提出“房住不炒”，2018年堅持“房住不炒”，2019年提出不把房地產業(yè)作為刺激經濟的手段的基調有所調整。從歷史經驗來看，2003年在確立房地產支柱產業(yè)地位的時候提出過促進住房消費，2008年應對金融危機的影響，提出了促進住房消費，2014年為了應對經濟下行壓力，提出了促進住房消費，此次再提住房消費重要性不言而喻。

新房市場對于經濟增長的重要性遠超過二手房市場，第一、新房市場能夠拉動鋼鐵、水泥、玻璃、以及相關裝修、裝飾等上下游的產業(yè)，對于經濟拉動效果遠大于二手房；第二、新房貢獻了土地財政，這是城市建設和基建的重要資金來源。隨著土地價格的不斷上漲，在核心城市土地成本在房價中的比重超過80%，以10億的項目來計算的話，土地出讓金就達到8億元，如果算上相關的稅費，這個比例會更高，這就為地方財政做出了巨大的貢獻。10個億的二手房交易的話，貢獻的相關稅費也就6-7千萬左右，二者差異巨大。因此，“十四五”期間，新房市場的重要性遠超二手房，也就決定了新房的熱度不會降低，增量調控的思維也會仍將延續(xù)。