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從國際經(jīng)驗(yàn)觀察，當(dāng)一個(gè)國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時(shí)代將逐步來臨。2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看，中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達(dá)74%、72%，這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到成熟國家、成熟市場的水平。 可以非常明確地說，當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場，正在發(fā)生的顯著變化不是“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”的轉(zhuǎn)換，而是“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”的轉(zhuǎn)換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻地改變。
那么，我們?nèi)绾味x存量時(shí)代？有什么核心含義？
如果說增量時(shí)代，開發(fā)商存在的最大價(jià)值在于讓超過1億的城市家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)，那么存量時(shí)代的最大命題則是讓些房屋資產(chǎn)得到更好的配置和管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。圍繞這個(gè)內(nèi)涵，存量時(shí)代至少有三層含義： 第一，流通層面，讓房屋所有權(quán)能夠以最低的交易成本、最短的交易周期實(shí)現(xiàn)高效的流通。原則上，每一次流通對(duì)交易雙方都意味著經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“帕累托改進(jìn)”，也是對(duì)房屋資產(chǎn)的價(jià)值重估和充分利用，這就是“交易的魅力”，在不耗費(fèi)什么增量資源的情況下，讓每一個(gè)交易方都實(shí)現(xiàn)邊際改進(jìn)。2016年中國二手房交易量約計(jì)500萬套，存量住宅套數(shù)超過2億套，大致框算的流通率為2%左右。相比之下，美國的流通率歷史均值為4.5%，峰值超過6%；美國二手房交易額占比曾達(dá)到93%，中國目前只有41%。這說明中國存量住宅的“流通性”仍然不夠。 第二，管理層面，讓房屋資產(chǎn)得到更好的打理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，讓資產(chǎn)得到最優(yōu)化的使用，本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的價(jià)值最大化。在這個(gè)層面，通常會(huì)滋生四大市場： 1）租賃市場：主要的參與者是中介，提供的核心價(jià)值是信息匹配； 2）房屋托管市場：主要的參與者是各類服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供的租前、租中和租后的相關(guān)及衍生服務(wù)。 3）物業(yè)管理市場：對(duì)住宅、寫字樓等存量房屋進(jìn)行的管理和維護(hù)等。 4）公寓市場：主要的參與者是提供運(yùn)營和管理的專業(yè)化、規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)，在中國主要表現(xiàn)為公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，在美國主要表現(xiàn)為公寓類Reits。 如果我們僅僅從租金水平來估算資產(chǎn)使用市場的效率，可以發(fā)現(xiàn)：2016中國存量住宅資產(chǎn)的價(jià)值約計(jì)180萬億，北京、上海和深圳三個(gè)一線城市的價(jià)值合計(jì)超過80萬億。進(jìn)一步對(duì)比，2016年中國住宅租賃市場的租金規(guī)模約1.1萬億，三個(gè)一線城市約3000億。簡單計(jì)算可知，中國存量資產(chǎn)的使用率只有0.6%，一線城市更低，只有不足0.4%。相比之下，美國和日本的這一數(shù)字分別為1.6%、0.9%。 第三，金融層面，讓資產(chǎn)與現(xiàn)金流、資產(chǎn)與收益之間建立更多的連接方式，本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的金融化，核心在于房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。在增量主導(dǎo)的時(shí)代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于通過金融杠桿讓人們實(shí)現(xiàn)對(duì)所有權(quán)的獲??；在存量主導(dǎo)的時(shí)代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資，主要表現(xiàn)為房屋再融資和房地產(chǎn)Reits，前者提供變現(xiàn)渠道，在所有權(quán)和使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更多的變現(xiàn)方式；后者提供投資渠道，無須直接擁有所有權(quán)和使用權(quán)，也能讓投資者獲取資產(chǎn)收益。
因此，從相對(duì)狹義的角度講，存量房市場的核心含義就在于三點(diǎn)：交易、管理、金融，交易是為了達(dá)成所有權(quán)的流通和轉(zhuǎn)移，管理是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造，金融是為了完成資產(chǎn)的價(jià)值兌現(xiàn)。
更加廣義的存量房市場應(yīng)該包括：（1）在售和待售新房庫存、二手房、商辦的交易市場及交易衍生服務(wù)；（2）房屋租賃、管理以及衍生服務(wù)如搬遷、保潔、維修等；（3）存量土地和房屋的更新改造；（4）圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)。 從資產(chǎn)端估計(jì)，中國存量房市場的資產(chǎn)價(jià)值約為245萬億，按照2016年市價(jià)評(píng)估，住宅約為180萬億，商辦約為50萬億，已售待開發(fā)土地約為12萬億，已建成待售庫存約為3萬億。 從資產(chǎn)的使用或者說圍繞存量房市場的服務(wù)以及貨幣化收入情況估計(jì)，我們可以重點(diǎn)估算以下幾類已經(jīng)初具一定規(guī)模的市場（這里的測(cè)算只考慮了住宅）： 在售新房交易市場：2016年新房交易11萬億，圍繞交易的媒體廣告、代理服務(wù)、一二手聯(lián)動(dòng)等加總的貨幣化率約3%，由此產(chǎn)生的收入約3300億。 二手房交易市場：2016年二手房交易約6.5萬億，圍繞交易的傭金、評(píng)估、過戶等綜合費(fèi)率約2%左右，并考慮機(jī)構(gòu)滲透率估算，合計(jì)產(chǎn)生1000億左右的收入。 租賃市場：這個(gè)市場的收入比較多元，包括租金、中介費(fèi)用、房屋委托管理服務(wù)以及搬遷、保潔及維修等，大致估算，合計(jì)約1.3萬億，其中租金1.1萬億，傭金約300億，但是機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的滲透率目前仍然很低，不足5%，產(chǎn)生的運(yùn)營服務(wù)收入可以忽略。 物業(yè)管理： 2015年全國物業(yè)管理面積達(dá)174.5億平方米，按照物業(yè)管理費(fèi)1.91元/月/平方米，2015年物業(yè)管理收入規(guī)模約為4000億元。 城市更新：廣義上的城市更新包括土地更新、商辦更新與住宅更新。如果參照日本，粗略估計(jì)住宅更新，180萬億的存量資產(chǎn)，更新率約1.5‰，更新凈收入約10%，合計(jì)約270億規(guī)模。
即使把這些收入加在一起，圍繞住宅類資產(chǎn)的服務(wù)及其收入規(guī)模，或者說是機(jī)構(gòu)收入規(guī)模也只有萬億左右，考慮到超過200萬億的資產(chǎn)規(guī)模，未來的盤活空間仍然極大。
總有人問，中國房地產(chǎn)市場的未來機(jī)會(huì)在哪里？ 試想，面對(duì)16萬億的增量、245萬億的存量，以及只有萬億的機(jī)構(gòu)滲透能力，這個(gè)問題已經(jīng)不言自明，我們相信中國已正式邁入存量房的“黃金十年”、“黃金二十年”——這是一個(gè)沒有終點(diǎn)、永續(xù)的市場，讓資產(chǎn)流通起來、流動(dòng)起來，這便是所有的機(jī)會(huì)。
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