來(lái)源：大胡子說(shuō)房（ID：dahuzishuofang），本文轉(zhuǎn)載已經(jīng)過(guò)公眾號(hào)授權(quán)。

編輯：高昌葵

全文2755個(gè)字 預(yù)計(jì)閱讀時(shí)長(zhǎng)：6分鐘

這篇文章的開頭，本來(lái)是非常平和的。

但這兩天走過(guò)武漢樓市之后，我不平靜了。

市場(chǎng)上有些小區(qū)設(shè)計(jì)，真的是反人類的，開發(fā)商估計(jì)是拿腳做的產(chǎn)品！

看著沙盤里漂亮的樓棟模型，我完全可以預(yù)想，此刻銷售口中的美好生活，未來(lái)會(huì)有多扯蛋！有多頭疼！

有些社區(qū)的先天缺陷，是后期再好的物業(yè)、再好的學(xué)區(qū)和交通，也無(wú)法補(bǔ)齊的！

并且，未來(lái)在同板塊中的議價(jià)能力非常差，時(shí)間越久，差距越大！

在此，誠(chéng)摯且激動(dòng)的為大家排雷！

如果同地段有的選，這幾類小區(qū)千萬(wàn)別碰！

01 千萬(wàn)別碰超大社區(qū)！

什么是超大社區(qū)？這確實(shí)要看大家的接受度，在我的認(rèn)知范圍內(nèi)，只要建筑面積接近或超過(guò)100萬(wàn)方，小區(qū)戶數(shù)超過(guò)3000戶以上，就完全擔(dān)得起“超大”二字！

這次在武漢，我就看到了非常多的大社區(qū)，讓我不禁感慨，真的是大江大湖大武漢，就連房地產(chǎn)也要追求大嗎？

這是我在武漢后湖看到的一個(gè)項(xiàng)目，占地只有17萬(wàn)方，建筑面積卻高達(dá)91萬(wàn)方，銷售稱未來(lái)全是45層高層住宅，還聲稱這是板塊內(nèi)的品質(zhì)樓盤，未來(lái)預(yù)計(jì)有4000戶入住。

為什么說(shuō)這類小區(qū)不好？

最根本的問(wèn)題就是，人太多了，基礎(chǔ)配套完全不夠用！

4000戶，聽(tīng)起來(lái)不多，但就算一家只住3口，這個(gè)小區(qū)也得有12000人住著！更何況許多家庭真住進(jìn)來(lái)，可不止3人！

小區(qū)同時(shí)服務(wù)這么多人，配套壓力的多大？

一人一腳，半天就能踩禿一片草坪。

小區(qū)如果只對(duì)口一所學(xué)校，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠讀的。

4000戶，哪怕只有1成與你孩子同齡，就已經(jīng)有400個(gè)孩子了。普通學(xué)校，一個(gè)班級(jí)30個(gè)人，一個(gè)年級(jí)12個(gè)班，也只能容納360人，多出來(lái)的孩子怎么辦？

并且這些小區(qū)面積也大，所謂的小區(qū)配套，總是近在眼前，但卻遠(yuǎn)在天邊！

小區(qū)是近地鐵，但是近的是1期，跟你5期有什么關(guān)系，步行30分鐘夠不夠近？確實(shí)有菜市場(chǎng)，但是近的是2期，你8期有什么關(guān)系，人家下樓買菜，你是下樓買菜完全是鍛煉耐力。

并且未來(lái)，你的房子將非常難賣！這些大社區(qū)盤，接盤的就是剛需，而剛需，是樓市里最看重性價(jià)比的群體。

有的時(shí)候，你可能什么都沒(méi)做，就已經(jīng)錯(cuò)了！賣房的時(shí)候，來(lái)看房的人真不少，但這些人最終就是莫名其妙，消失在人海，你苦苦追問(wèn)，為什么，難道是我還不夠好嗎？

最終的答案一定是：是的！

同樣的出售比例，大社區(qū)的基數(shù)在那里，在售數(shù)量一定多，這就意味著買家能挑的多。

也許就是因?yàn)楦舯诒饶憧們r(jià)少了五千，買家就歡天喜地簽約了；也許只是因?yàn)?，樓上裝修稍新一丟丟，買家又跑了，你永遠(yuǎn)也不知道，自己到底錯(cuò)在哪一步！

超級(jí)大盤的內(nèi)卷，從小區(qū)開賣的那刻就定下了。

凡是都是物以稀為貴，這樣的情況下，房?jī)r(jià)如何求漲？

真要選，建筑面積在15-30萬(wàn)方的小區(qū)，體量是更加合適的。既有簡(jiǎn)單配套，社區(qū)人口也不會(huì)太多！

02

如果有得選，答應(yīng)我，高低配的小區(qū)，盡量也別碰！

如果說(shuō)大型社區(qū)，是一場(chǎng)人滿為患的浩劫；那高低配就是，一個(gè)偽精致的神坑！

什么是高低配小區(qū)？就是小區(qū)內(nèi)，既有面向剛需的高層住宅，也有針對(duì)高端改善設(shè)計(jì)的別墅與洋房！

買的時(shí)候，售樓部的姐姐會(huì)告訴你，我們項(xiàng)目服務(wù)的是高端人群，與其他項(xiàng)目相比，圈層是完全不一樣的，并且為高端人群打造的小區(qū)綠化與物業(yè)服務(wù)是不會(huì)差的，剛需多一點(diǎn)的價(jià)格買入我們這里，你完全不虧！

而對(duì)改善呢？小姐姐會(huì)隱晦的告訴你，目前市場(chǎng)純別墅改善小區(qū)，要么位置賊偏，地段毫無(wú)價(jià)值，買入就是接盤俠。要么就是頂級(jí)地段頂級(jí)資源，價(jià)格自然也是你高攀不起！我們小區(qū)是你開啟美好生活的性價(jià)比之選！

但是實(shí)際住進(jìn)來(lái)之后呢？

剛需帶著對(duì)高品質(zhì)社區(qū)的向往，住進(jìn)來(lái)一看傻眼了，好家伙分區(qū)管理，好的綠化和服務(wù)區(qū)都在別墅區(qū)。

而高層的活動(dòng)空間呢？實(shí)際上已經(jīng)被默默犧牲掉了。別墅區(qū)樓層無(wú)法堆疊太多，占地面積是更大的，因此在同樣容積率之下，高低配的小區(qū)一定比純高層的小區(qū)樓間距更窄，公共活動(dòng)空間更小。

你以為你站的已經(jīng)足夠高，但依舊只是“仰望”樓下別墅區(qū)罷了。

而改善富人呢？享受了更多資源的傾斜，就得到了快樂(lè)嗎？

還真不是！不少高低配的小區(qū)，常常是高層在外圍擋住車馬喧囂，而別墅區(qū)要居鬧市還要享寧?kù)o，只能放在小區(qū)中央，可以說(shuō)，別墅區(qū)間接被高層包圍了！

這樣的安排有多尷尬？

可能你夜里在露臺(tái)上吃個(gè)烤肉，正在被半個(gè)小區(qū)的人圍觀！高層有沒(méi)有小區(qū)最稀缺視野不知道，但是樓層高了，視野確實(shí)開闊，隱私是這類高低配改善的痛。

在這類小區(qū)，入住后極易爆發(fā)矛盾。改善要定制服務(wù)，剛需要公平，圈子不同，硬要強(qiáng)融，物業(yè)一旦處理不善，兩大群體立馬可以干起架來(lái)！

高不成，低不就，每個(gè)群體都無(wú)法最好的被滿足！

在二手市場(chǎng)里，這樣的尷尬還會(huì)不斷延續(xù)。

改善不夠純粹，溢價(jià)上不去，剛需嫌貴不想買...

03

最后還要提醒大家的一類小區(qū)，是目前非常流行的城市綜合體小區(qū)！

投資，這樣的小區(qū)實(shí)真的不是最優(yōu)選！

當(dāng)然，許多城市綜合體算不上大坑，地鐵上蓋，配建大型商業(yè)，基本保障了小區(qū)的人氣的穩(wěn)定性，虧是不會(huì)虧的。

但是為什么我說(shuō)這類這綜合體投資不是最優(yōu)選呢？

因?yàn)檫@類小區(qū)的居住體驗(yàn)實(shí)在不佳，真正對(duì)品質(zhì)有要求的高凈值人群，不會(huì)去選擇這類小區(qū)的。

有地鐵房?jī)r(jià)確實(shí)能漲，大型商業(yè)確實(shí)能提升周邊人氣。但沒(méi)人愿意住在地鐵上面，沒(méi)人愿意住在商圈里面。

原因很簡(jiǎn)單就是吵！就是人太多了！

并且這類小區(qū)一般都是開放式街區(qū)，潮流是挺潮流的，但是真的不適合居住，尤其是有孩子與老人的家庭。

孩子無(wú)法在小區(qū)內(nèi)自由自在的奔跑，老人也沒(méi)有可以休閑的去處，社區(qū)名存實(shí)亡，只要孩子出了房門，就得時(shí)刻保持警惕。

很多人肯定會(huì)問(wèn)，那最好的選擇是什么呢？地鐵不要了，商圈不要了？

當(dāng)然不是，商圈和地鐵都是公共配套，不是只屬于某個(gè)小區(qū)的。

我認(rèn)為居住體驗(yàn)最佳的，反而是距離地鐵300-500米圍合式住宅小區(qū)，這樣的小區(qū)既能享受到配套的輻射溢價(jià)，也能保證居住品質(zhì)！

改善當(dāng)?shù)赖奈磥?lái)，這才是真正能夠溢價(jià)，吊打本板塊的領(lǐng)漲產(chǎn)品。

04

以上三大類小區(qū)，真的是許多粉絲的血淚經(jīng)驗(yàn)，并且最近市場(chǎng)的踩盤之中，我會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)依舊在瘋狂擴(kuò)張。

尤其是這次考察武漢，我發(fā)現(xiàn)武漢的部分產(chǎn)品做得真的太差了，大社區(qū)真的是多如牛毛，各個(gè)都在沖擊百萬(wàn)大盤的皇冠，我估計(jì)杭州市民看了，只能說(shuō)這沒(méi)法??！

過(guò)去憑著地段，有些小區(qū)也能跟漲。但在未來(lái)改善時(shí)代，板塊內(nèi)部的分化會(huì)越來(lái)越明顯，價(jià)差也會(huì)越來(lái)越突出！

在條件允許的情況下，我希望大家能夠詳細(xì)思考清楚小區(qū)的利弊，在做選擇，千萬(wàn)別為了售樓部的美好宣傳而錯(cuò)誤買單！