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鄭州“一主一城”的規(guī)劃，注定了港區(qū)是個新城市的模樣，依托但不依賴于主城，承接主城的價值外溢，港區(qū)將成為另一個鄭州的潮汐圣地。 ?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 春節(jié)進入倒計時，一年一次的大規(guī)模返鄉(xiāng)潮即將到來。 往年，航空港區(qū)幾乎與地市持平的房價，吸引了大批返鄉(xiāng)置業(yè)者的目光。眼下，鄭萬、鄭阜高鐵開通后把更多南陽、平頂山、周口、許昌等地市老鄉(xiāng)帶到了鄭州。可以預見，航空港今年的春節(jié)又將迎來一波購房大軍。港區(qū)樓市還是以北港為主，所以我們把北港作為了年前最后一站探城之地。 1 北港發(fā)展現(xiàn)狀 ▽ 早上九點，從航空港北站口駛進港區(qū)的車輛已經絡繹不絕。 只有親身體會才能實實在在的感受到，便捷交通帶來以時間交換空間的利好。航空港北站高速口的開通，不僅節(jié)省了從市區(qū)到港區(qū)來回20塊錢的過路費，行車距離也縮短了近10公里，著實拉近了北港與鄭州空間距離。
?港區(qū)北站的開通大大縮短通勤時間 說起航空港的興起，要從2013年說起，那年3月7日《鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務院批復。自此，全國首個也是目前唯一一個由國務院批復的航空經濟先行區(qū)正式落定。根據(jù)定位的不同，航空港可分為四個板塊，空港核心區(qū)、城市綜合服務區(qū)、臨港商展交易區(qū)和高端制造業(yè)集聚區(qū)，而北港的定位就是城市綜合性服務區(qū)，也是主要的居住區(qū)。
?港區(qū)總體功能規(guī)劃示意 一條南水北調運河把航空港北區(qū)分為東西兩部分，雖然只有一河之隔，但兩岸的光景卻相差甚大。河東地塊幾乎還是待開發(fā)區(qū)域，片區(qū)的拆遷工作還在進行中，臨時安置房隨處可見。去年規(guī)劃的領事館區(qū)就在這里，并成了這里金字招牌。地塊附近的道路，已經開始以領事館命名。目前這里只有恒大未來之光一個住宅項目。
?南水北調運河把北港分為東西兩個部分 河西岸是整個港區(qū)起步較早的區(qū)域，當前的框架已經成型，內部還處在填充階段。除了建設中的項目，沒開工的地塊都已經名花有主。板塊內醫(yī)院、公園、學校、商業(yè)等基礎設施較完善，部分樓盤已交付，且配備底商，居住氛圍較好。成熟度較高的區(qū)域主要分布在兩條路上，一是凌霜街，二是相州街。凌霜街主要是萬科魅力之城和正弘中央公園的前期項目，入住率已經很高，沿街底商無空租，各類小吃店、超市、洗衣店、培訓班一應俱全。毫不夸張的說幾百米的距離能找出20家中介，跟市區(qū)沒有區(qū)別。
?凌霜街兩側成熟生活區(qū) 相州街主要是永威南樾、豫發(fā)大運城已交付小區(qū)。這一片的居住氛圍隨著入住率的提高也提高的很快。小區(qū)底商是少不了的，藥店也夠多。白天的北港有一種人口稀少的錯覺。其實，是因為北港居住氛圍比較純粹，除了上下班時間，內部道路上的過境車輛和商務往來的車輛很少，但作為另外三個板塊上班族的主要居住地，實際上居住的人口并不少。
?北港住宅即將連接成片 目前的北港依然青澀，即使最早一批的商品房交房也沒幾年。現(xiàn)在有剛交房的，也有很多在建的。不過，待三五年后這里的小區(qū)全部建成，人口估計還能導入不少，配套設施也會更加完善。從一片荒蕪之地到投資價值和居住價值并駕齊驅，越來越多人把目光投向這里。 2 北港區(qū)域樓盤 ▽ 自誕生之日起就含著金鑰匙，站在巨人肩膀上的航空港區(qū)，無論是行政級別、政府投入、還是政策支持上，都讓其他新區(qū)望其項背。對于眼光毒辣的房企來說，擔負港區(qū)居住功能的北港，無疑是一塊“肥肉”。 短短幾年，北港聚集了眾多房企大咖，其中包括萬科、永威、正弘、正商、恒大等知名開發(fā)商。一時間，北港成了房企爭奪鄭州房產市場“蛋糕”的主戰(zhàn)場。
?北港主要房企布局示意 目前來說，北港的定位主要針對剛需和剛改，產品以高層或小高層為主，其中，高層價格在9000-10000元/m2，而小高層大多在均價10000元/m2以上，也有極個別的洋房產品，價格根據(jù)產品差異也不一樣，一般都在12000元/m2以上。恒大未來之光，項目位于北港的領事館區(qū)，純新盤，是領事館區(qū)首個住宅項目，目前區(qū)域發(fā)展滯后，項目帶裝修，釋放均價預計8000元/m2，價格優(yōu)勢明顯。12月29日開盤當日，吸引了很多地緣客戶與投資客，現(xiàn)場十分火爆。
?帶裝修8字頭吸引力還是很大的 正弘中央公園，目前在售的地塊為3號地塊，距離地鐵口近，是位置最佳的地塊，均價10500元/m2。10號地塊，還有部分126m2的準現(xiàn)房，均價9500-10000元/m2。預計明年可以交房入住。
?已經投用的公園水系是正弘的加分項 萬科魅力之城，目前在售為7期，小高層，全部為95m2的三室，均價10000-10500元/m2，帶裝修交付，性價比較高。
?具備頗高性價比的三好學生萬科 興港和昌云著，今年四月份開盤，高層主推86m2、97m2、109m2三種戶型，均價10000元/m2，這個項目由興港和和昌共同開發(fā)，資金鏈較為充裕。
?興港加持讓和昌云著高枕無憂 正商雅庭華府，產品是高層+洋房，偏改善。最近對外釋放了一波均價7000元/m2起的特價房，增加項目熱度，目前已經結束，現(xiàn)在項目已恢復到均價10000元/m2左右，主推戶型有117m2、120m2、125m2、135m2。
?特價信息還是備受購房者青睞 豫發(fā)白鷺源春曉，項目在售為3期，主推戶型79-120m2的兩室和三室，均價10000元/m2左右，二期剩余幾戶3層和4層的約125m2的特價戶型，價格為在9200-9500元/m2。項目為雙地鐵，后期交通便利。
?盡享配套紅利的港區(qū)王豫發(fā) 永威南樾，目前在售為3期，已經處于清盤期，只剩部分頂樓和一層128m2和152m2四室戶型在售。3期是永威第一次做精裝項目，均價12000元/m2，二期項目為毛坯交付，還剩部分130m2左右的大戶三室在售。
?已近交付的永威南樾三期實景 中建濱水苑，目前有3棟樓6個戶型在售，戶型從94-142m2，均價10000元/m2左右，裝修交付，周邊學校較多，教育資源比較豐富。
?顏值派的中建濱水苑售樓部 融創(chuàng)空港宸院，產品全部為洋房，主要有104m2和127m2的三室和144m2的四室，均價12500元/m2，裝修交付，配有新風系統(tǒng)、地暖和中央空調，是港區(qū)精裝標準較高的項目。另外，目前項目贈送8萬元的車位券。
?以低密取勝的空港宸院 實事求是地說，從很多已交付的小區(qū)，可以窺見北港的項目整體做得比較用心，無論是產品、材料、綠化、還是物業(yè)，比主城很多項目做得還要細致。雖然，對購房者來說價格很重要，但品質同樣重要。從這點看，港區(qū)的產品力絕對也是吸引購房者的關鍵因素。 3 港區(qū)發(fā)展提速期 ▽ 欲戴王冠，必承其重。航空港頭頂?shù)氖枪猸h(huán)，也是使命，它肩負著整個河南省對外開放，走向國際的重任。航空港早已不是鄭州的航空港，而是全河南的航空港。
?港區(qū)已是內陸開放新高地 作為一個集航空、高鐵、地鐵、城鐵、普鐵、高速公路、快速路交匯的超級樞紐，近幾年國家政策利好不斷向航空港傾斜，各種重磅配套不斷落地。國際化高端領事館區(qū)、全國第四大國際會展中心鄭州新國際會展中心、米字型高鐵的重要樞紐鄭州南站、國家4A級景區(qū)園博園等，都讓航空港區(qū)走在了世界最前沿。
?已封頂?shù)?/span>鄭州南站西廣場與鄭州地鐵9號線的交叉區(qū)域 無產業(yè)，不興城。港區(qū)除了富士康，還有航空設備制造、生物醫(yī)藥、緊密機械、新材料、電子商務、服務外包等多種產業(yè)。截至2018年年底，累計入駐鄭州航空港實驗區(qū)的智能終端產業(yè)項目有208個，初步形成從芯片、面板到整機，從硬件到軟件的全產業(yè)鏈布局。
?臨港優(yōu)勢讓產業(yè)經濟得到快速發(fā)展 眾多產業(yè)集群給區(qū)域帶來巨大的人口虹吸效應。據(jù)規(guī)劃顯示，到2020年，鄭州航空港區(qū)人口規(guī)模將達到90萬人，2030年達到190萬人，2040年達到260萬人。有人口打底，可以預見航空港將發(fā)展不斷，繁榮可期。
當然，作為主要居住區(qū)，航空港北區(qū)的宜居價值也已瓜熟蒂落。先說環(huán)境，港區(qū)綠地系統(tǒng)以水系、道路廊道為脈絡，形成“一環(huán)四心，廊道交織、綠軸相串、多園均布”的綠地結構。僅僅北港區(qū)就規(guī)劃了智湖公園、北湖公園、西湖公園等19所公園。
?建筑與風景相得益彰 早在2015年，港區(qū)學校的建設項目已經達到20個，全區(qū)中小學、幼兒園的學位數(shù)已經超過5.4萬。其中，鄭州一中、育人國際學校、鄭州外國語、鄭州六中等都在穩(wěn)步推進。11月25日，官網(wǎng)最新發(fā)布規(guī)劃顯示，到2035年航空港區(qū)將規(guī)劃528所學校，包括14大教育片區(qū)，其中小學、初中、高中可提供學位416610個，幼兒園可提供學位83430個。后期航空港北區(qū)的名校將遍地開花。
?港區(qū)中小學專項規(guī)劃示意 繁密的交通網(wǎng)將為生活提供更多便捷。從地鐵來說，目前地鐵2號線南延線即將全線運營，貫通南港和北港的地鐵17號線已經開始建設，預計明年通車。整個港區(qū)還規(guī)劃有9號線、11號線、13號線、16號支線、18號線，總長度171.4公里。未來的航空港，不但與主城聯(lián)系日益緊密，內部各個區(qū)域也會快速形成一個成熟的整體。
?港區(qū)地鐵、有軌電車規(guī)劃示意 更值得一提的是，鄭州南站預計到2022年能實現(xiàn)竣工驗收，正式投入客運，屆時由鄭州南站發(fā)往重慶、安徽以及河南省內周邊城市的線路將全面開通，航空港將走向更多人面前。另外，河南省省立醫(yī)院、鄭港醫(yī)院等醫(yī)療資源將為北港的居民健康護航。錦榮悅匯城、沃金商圈和在建的丹尼斯、華鴻國際廣場等眾多商業(yè)綜合體，不久后會共同帶動港區(qū)生活圈的熱度。
?港區(qū)生活配套逐步完善 先天優(yōu)勢疊加后期各種資源紅利，航空港的發(fā)展已經進入提速期，這座新城蘊藏的無與倫比的巨大能量，終有一天會集中迸發(fā)，這里的價值也將最大程度變現(xiàn)。現(xiàn)在的北港如一個尚未及笄的少女，美好還未完全綻放。不過，離她梳妝待嫁或許已經不遠了。
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