■ 撰文 | 李冠喬 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

剛跨入2018年，與“房屋”有關(guān)的新政似乎不斷地從路上趕來(lái)。前兩天，大西北的省會(huì)城市蘭州剛剛局部取消了限購(gòu)；而就在前天，兩大熱點(diǎn)城市天津、青島又出臺(tái)新政——“租房落戶”來(lái)了。

這是一個(gè)信號(hào)，調(diào)控不再一刀切，大多數(shù)房?jī)r(jià)有所回調(diào)的二三線城市，勢(shì)必陸續(xù)加入限購(gòu)松綁的大軍。

出臺(tái)調(diào)控，只是為了解決“一邊倒的供需”所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，有吸引力的城市，調(diào)控過(guò)后依然是春意盎然，沒(méi)有吸引力的城市，調(diào)控過(guò)后必定一潭死水。

當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控政策，讓所有城市都被迫停下了腳步，一開(kāi)始還好，隨著時(shí)間的漸進(jìn)，慢慢的就會(huì)有人想偷摸著往前湊上一步。

因?yàn)橛胁糠殖鞘羞€沒(méi)開(kāi)始漲，就被連帶著調(diào)控了，覺(jué)得自己很冤枉；也有部分城市無(wú)法抵擋“人才的誘惑”，貪心畢露，畢竟人才才是一個(gè)城市血液。

此前鄭州發(fā)布的人才政策，面向全球推出30條重磅“人才新政”，其中涉及的“限購(gòu)放松”條款引發(fā)眾多關(guān)注。

其實(shí)，不僅僅是鄭州。目前，武漢、南京、西安、成都、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、東莞、昆山等地都有著類似政策的出臺(tái)，這也意味著各地的“搶人大戰(zhàn)”已經(jīng)全面爆發(fā)。

搶人搶的也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力??！購(gòu)買力有了之后，面對(duì)的首要問(wèn)題就是哪些區(qū)域的房子有更高的性價(jià)比。

鄭州6月27日出臺(tái)限價(jià)政策，規(guī)定新房均價(jià)不得高于去年10月周邊房?jī)r(jià)水平，也就意味著，新房售價(jià)開(kāi)始被政府指導(dǎo)。

環(huán)顧整個(gè)鄭州，高新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、常西湖新區(qū)、白沙組團(tuán)、和綠博組團(tuán)在限價(jià)政策的主導(dǎo)下，漸漸和其他區(qū)域的房?jī)r(jià)差距不大。

放眼望去似乎已經(jīng)沒(méi)有價(jià)格洼地，處處都是望而卻步的“高原”。然而，房?jī)r(jià)如山勢(shì)，連綿起伏，總有高低。

那么，房?jī)r(jià)早已破萬(wàn)的鄭州各區(qū)域到底有沒(méi)有“房?jī)r(jià)洼地”？

首先要看片區(qū)整體規(guī)劃，有沒(méi)有大品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)該區(qū)域。比如，有沒(méi)有全國(guó)一線的大開(kāi)發(fā)商或者本土一線房企坐鎮(zhèn)。

對(duì)于鄭州而言，無(wú)論在哪個(gè)區(qū)域居住，交通都異常關(guān)鍵和重要。一般情況下，道路得通暢，出行要便捷，大多區(qū)域都有公交（有些甚至有BRT）、地鐵，稍遠(yuǎn)一些的有快速公路、繞城高速，包括高鐵和機(jī)場(chǎng)等。

還有就是豐富的生活配套了。評(píng)價(jià)一個(gè)區(qū)域是否有價(jià)值，除了上述的那些之外，最主要是要有生活氣息，有生活場(chǎng)景等重要要素。

區(qū)域內(nèi)或者小區(qū)附近的商業(yè)配套、教育、醫(yī)療甚至是公園、河流等資源，都將為項(xiàng)目的升值提供相當(dāng)大的支持。

基于以上幾點(diǎn)，不難判斷：

1、主城區(qū)。

主城區(qū)的交通通達(dá)性和生活配套自不待言，環(huán)外生活消費(fèi)遠(yuǎn)不及環(huán)內(nèi)便利，居住在成熟區(qū)域，去各個(gè)地方都相對(duì)都比較方便，交通成本比較低及通勤時(shí)間比較少。

另外，隨著城市的越來(lái)越大，市中心相對(duì)來(lái)說(shuō)，越來(lái)越小。這個(gè)越來(lái)越小的，還包含另一層意思，那就是主城區(qū)能供應(yīng)的土地和項(xiàng)目也越來(lái)越少。

隨著城市不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也在同步抬升，這是最讓人崩潰的。這反過(guò)來(lái)使得主城區(qū)目前在售的項(xiàng)目，在價(jià)格方面具備了非常高的性價(jià)比。

像中海錦城項(xiàng)目，由于央企、三環(huán)內(nèi)、精裝修、地鐵房?jī)?yōu)勢(shì)加持，均價(jià)也才16000元/m2左右，優(yōu)勢(shì)不言自明。

另外，還有刷新主城區(qū)地價(jià)的鄭紡機(jī)地王萬(wàn)科·美景世玠項(xiàng)目，帶裝修高層均價(jià)20000元/m2；京廣快速路附近的亞新·美好城邦成品房均價(jià)也才18000元/m2左右，這樣賣不上去價(jià)格的主城區(qū)房子，就變得吸引力十足。

2、濱河國(guó)際新城。

作為政府首度與央企合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而成為第一個(gè)“吃螃蟹”的新區(qū)，濱河國(guó)際新城早在建設(shè)之初，就注定了與其他區(qū)域有所不同。

如今的濱河國(guó)際新城，水域面積已達(dá)1300多畝，綠地面積達(dá)4000多畝，圍繞蝶湖、荷湖兩大湖泊打造“近水近綠”的城市公共景觀，城區(qū)水系相連，串聯(lián)起一座水韻生態(tài)宜居之城。

新城絕大多數(shù)土地指標(biāo)容積率在2.5到3.0之間，決定了區(qū)域內(nèi)的住區(qū)規(guī)劃將以低密舒適型居所為主，為高品質(zhì)、高舒適型生活社區(qū)提供了生長(zhǎng)的土壤。

如果說(shuō)北龍湖是終極置業(yè)之選，那么今天的濱河新城，已成為高端改善人群毋庸置疑的選擇。

目前，濱河國(guó)際新城已有中建、綠地、保利、康橋等諸多品牌開(kāi)發(fā)商云集。

3、管南片區(qū)。

在鄭州“城市向東，生活向北”的置業(yè)鄙視鏈下，作為傳統(tǒng)主城區(qū)管城區(qū)給人留下又破又亂的印象。也正因如此，使得管南并沒(méi)有像綠博白沙北四環(huán)那樣被投資者炒上天。

眼下，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中的商都新區(qū)，正在按照現(xiàn)代化城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建生態(tài)型、現(xiàn)代化城市空間格局，重點(diǎn)向南四環(huán)以南拓展產(chǎn)業(yè)及生活用地，建設(shè)鄭州市區(qū)東南部城市副中心。

隨著地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，加上紫荊山南路、南三環(huán)、南四環(huán)的整修，區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)凸顯，使得毗鄰主城區(qū)的管南片區(qū)受到了越來(lái)越多剛需置業(yè)者的青睞。像永威城、綠都瀾灣、鑫苑國(guó)際新城都成為區(qū)域熱門(mén)樓盤(pán)。

類似的價(jià)值洼地還有很多，受篇幅所限，我們就暫時(shí)分析以上部分片區(qū)。

很多人認(rèn)為，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)便宜就是洼地，其實(shí)不然，真正的價(jià)格洼地，不應(yīng)當(dāng)看絕對(duì)價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)看相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)沒(méi)有絕對(duì)，只有相對(duì)。

限價(jià)的強(qiáng)壓并不能持續(xù)太久。從16年8月開(kāi)始，鄭州進(jìn)入到密集“地王”階段，幾乎每拍一宗地塊，就是“地王”，直至延續(xù)至今。

按照開(kāi)發(fā)周期，這些地塊都已經(jīng)進(jìn)入到銷售周期，那么多貴的地塊都即將變?yōu)榉孔尤胧?，如果政府還是按著價(jià)格不動(dòng)，這些項(xiàng)目將集體性虧損。

在一個(gè)樓市瘋長(zhǎng)的年代，讓這么多項(xiàng)目一齊虧損，是件難以想象的事，要不然這個(gè)游戲就會(huì)玩不下去。那么怎么辦？政府一定會(huì)小心翼翼地逐步打開(kāi)價(jià)格。

房?jī)r(jià)在大幅上漲，肯定不是件好事，但不能因?yàn)槲覀儾幌矚g，它就不上漲了，就現(xiàn)有的實(shí)情看，鄭州這樣的城市，房?jī)r(jià)一定還是往上走。這種無(wú)奈，只有當(dāng)事人能體會(huì)。