2016年，異地置業(yè)成為潮流，鄭州人國慶去西安、重慶團(tuán)購的新聞不斷傳來，很多異地售樓部的門頭上拉起了歡迎鄭州人蒞臨的橫幅，更有新聞?wù)f鄭州人西安大量買房刷卡不眨眼，西安房價究竟怎樣?會不會漲?業(yè)界傳聞的西安團(tuán)購到底有沒有投資價值?沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，于是，小編一路向西，來到了世界聞名的古都——西安。

　　在選擇出行的方式上，我就有點明白了為什么異地置業(yè)開始流行，一部分的原因是與逐漸完善連接的交通網(wǎng)有關(guān)，鄭州去西安動車或高鐵，最短只要2小時!這是在鄭州市區(qū)隨便堵會兒的時間吧。

　　寫一些去西安的一些感受吧，從房產(chǎn)人的角度，也從一個過客的角度。

　　第一、古城

　　一早下了火車，迎面而來的是古城墻，感覺怎么說呢，這不能算是一個省會大都市，但符合他13朝古都的名氣，另外，略有工業(yè)化的氣息。究竟有沒有鄭州的炒房團(tuán)去西安炒房?從我們明訪暗調(diào)很多售樓中心，銷售中心得知我們是鄭州來的客戶時，看著他們眼中閃閃發(fā)著光，似乎覺得我們大鄭州人民過來就應(yīng)該定個三兩套，不然對不起鄭州這兩個字!

　　第二、與鄭州區(qū)域?qū)Ρ?/strong>

　　區(qū)域?qū)Ρ?/strong>

　　曲江新區(qū) 位于西安市東南部，分曲江一期及曲江二期，曲江一期，靠著大雁塔、大唐芙蓉園、大唐不夜城等旅游資源，已經(jīng)發(fā)展成熟，屬于富人區(qū)，在西安也算是貴地，類似于鄭州的鄭東新區(qū)。曲江二期就相當(dāng)于鄭州的莆田、白沙了。

　　西安北區(qū)，就是未央?yún)^(qū)(小編何其喜歡這個文雅有氣質(zhì)的名字啊)在西安人心目中地位卻很低，類似于城鄉(xiāng)結(jié)合部的存在(被當(dāng)?shù)胤Q“屌絲之城”)。但是由于市政府、高鐵站落戶于此，不難看出，當(dāng)?shù)卣谝龑?dǎo)向北發(fā)展。

　　浐灞區(qū)相當(dāng)于綠博園， 是很有發(fā)展前途的，未來可期，但是時間周期較長(5-10年)。

　　第三、未來發(fā)展

　　從目前的西安發(fā)展格局來說，重點發(fā)展區(qū)域處于西安城南和城北。

　　　　01 城南高新區(qū)、曲江區(qū)

　　先說城南的兩個區(qū)域——高新區(qū)、曲江區(qū) ，這是兩個發(fā)展都較完善的區(qū)域，高新區(qū)位于西安市西南方向，寫字樓與商業(yè)一體，嘈雜但繁華，均價有六七千的，也有一萬四、一萬五的，區(qū)間較大 ，這是西安各區(qū)都有的特點。

　　曲江區(qū)位于西安市東南，適合居住，但是配套還跟不上，一期的價格區(qū)間在12000至20000之間，二期的目前在7000至12000之間。

　　　　02城北未央?yún)^(qū)

　　再說城北的發(fā)展，其實西安正常的發(fā)展趨勢是往南，但是政府似乎在刻意引導(dǎo)往北發(fā)展，高鐵站、市政府機構(gòu)都已北遷， 況且，西安中學(xué)新校區(qū)，交大附中以及未央大學(xué)城的長安大學(xué)，陜西科技大學(xué)，西安工業(yè)大學(xué)，西安醫(yī)科高等?？茖W(xué)院幾所大學(xué)新校區(qū)落戶城北，城北的人文環(huán)境有了很大改善，對城北發(fā)展起到了一定的助推作用，但市政府的新行政中心為城北能帶來多少人氣，還不好評估。最后，北邊目前均價在7000左右。

　　第四、道路網(wǎng)

　　一在上半年有一段時間盛傳鄭州市布局五環(huán)，五環(huán)的概念也確實提上了日程，雖是個長方形并非環(huán)，但是從側(cè)面可以看得出城市交通路網(wǎng)的逐步發(fā)展。扯遠(yuǎn)了，說回西安，西安目前比較完善的到三環(huán)，南北向三環(huán)路上方就是繞城高速，東西向繞城高速又各往東西偏一些，三環(huán)成一個正方形，繞城高速成東西向的橢圓形。 說到鄭州的五環(huán)概念并不是迷之優(yōu)越感，而是與鄭州對比，西安房價暫時低是有低的原因，每個城市的發(fā)展都是要經(jīng)過挖路修橋建站這些階段，西安八水繞城，環(huán)境綠化遠(yuǎn)比鄭州。

　　第五、教育配套

　　不同于鄭州的一點，西安幾乎每個樓盤都有相對應(yīng)的配套學(xué)校， 很明顯的案例就是金輝世界城，配套西安交大附小，成為項目很大的賣點。還記得問一個西安的朋友，繁華地帶是哪里，答中學(xué)附近!光一所西安中學(xué)就繁榮了城北的文景路。

　　第六，消費水平

　　西安消費水平是旅游城市的水平，比較高，但工資卻沒有鄭州高，房價也低。

　　作為旅游城市消費水平高(平均人均月消費3000元)，但人民薪資水平低，西安地區(qū)月薪在4000元以下的職位量占比為30.6%;月薪在4001元至6000元之間的職位占比為36.6%;月薪在6001元至8000元之間的職位量占比為17.3%;月薪在8000元以上的職位量占比為15.5%;

　　西安出行出租車起步價9元，地鐵票價為里程計價制，起步價2元6公里隨距離遞增。其他住房等整體情況都算是一個旅游城市的消費水平，相對于鄭州而言略高一些。 但是詢問了部分人的工資水平，與鄭州持平或略低于鄭州，這也是房價沒漲上去的一個原因吧。 第七，房產(chǎn)銷售情況

　　西安的樓盤銷售有一個很規(guī)范的現(xiàn)象，所有樓盤都是嚴(yán)格按照政府要求五證齊全銷售，打地基起4層后下預(yù)售證，在此之前都不敢收取任何認(rèn)籌、排卡的費用。

　　但也獨辟蹊徑，有自己的所謂“排卡”方式：

　　客戶任一銀行卡定期存一萬即算“排卡”(錢還在自己卡里);

　　在招行購買2萬投資理財險也算;

　　還有的在任一銀行卡有5至10萬的存款證明即算認(rèn)籌，手機截圖亦可。

　　當(dāng)然還有現(xiàn)金認(rèn)籌：交錢鎖定房源，若交錢的人數(shù)較多，開發(fā)商則不開盤，直接開賣，這種模式被當(dāng)?shù)厝朔Q作“莊戶” ，如華洲城項目。

　　Q：你的問題是？

　　再回到最初的問題，為什么異地置業(yè)成為潮流?人們?yōu)槭裁磁艿轿靼操I房?什么心理?什么體驗?售樓部歡迎鄭州人蒞臨考察的條幅似乎說著鄭州人引爆了房產(chǎn)市場，拉動了西安的房價上漲，這是不是真的?

　　A：首先，條幅是真的歡迎鄭州客戶

　　售樓部對于鄭州遠(yuǎn)道而來買房的客戶特別歡迎。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的就感受到了他們的熱情。房價也在半年內(nèi)漲幅有五百至一千，但整體西安區(qū)域價格區(qū)間較大，漲幅不明顯。關(guān)鍵是，西安房價太低了，三年了沒漲。一個國家級重點城市，一個省會城市，和你家縣城房價差不多，隔壁鄭州都漲上天了，你還蹲在地上，這不符合基本面。

　　A：其次，跑去西安異地置業(yè)的原因

　　無非這幾個：

　　1.高鐵、動車的開通， 使鄭州到西安最短只需2小時，距離縮短，交通方便，人們目前生活水平的提高、旅游、走出去的需求及中國人對土地從古到今的熱情，這些都是原因。

　　2.異地置業(yè)， 人們的目的還是投資第一，因為那邊房價低而選擇在西安置業(yè)定居，這樣的還是少之又少，而投資擇在西安主要因為他房價便宜，形式看漲!鄭州瘋長的房價讓人們已經(jīng)嗅到房價普遍上漲的大趨勢，城市在發(fā)展，房價就必然會上漲，世界上哪一個發(fā)達(dá)城市、人口密集城市的房價低?而西安目前的房價顯然與它馳名中外、13朝古都、陜西省會的旅游城市本身地位嚴(yán)重不符。

　　3.異地置業(yè)，還有一個原因就是上學(xué)， 孟母三遷的故事放到今天太普遍，每天都在上演，西安人口少、競爭小，但是好大學(xué)多，人文環(huán)境好，這么天然好的優(yōu)勢實在是很多孟母的選擇。

　　4.落戶問題， 從2015年起西安放寬了落戶政策，從5年社保降到了1年社保，并取消了36歲年齡的限制，新規(guī)暫執(zhí)行到2017年底(現(xiàn)在購買90平以上的房子只需要提交一年的社保證明就好)。

　　價格洼地是否會“補漲”?投資獲利空間真的大嗎?

　　 西安的情況及三天的見聞就是如此，西安的房子目前處于價格洼地，會按照大多數(shù)投資人的預(yù)料那樣“補漲”嗎？存在投資獲利空間嗎？

　　共識相信在過去的9個月內(nèi)，大家對于中國房價的漲勢應(yīng)該是有共識的。那就是中國房價漲勢是呈現(xiàn)蔓延的趨勢，比如本輪上漲，先是京滬深，后來是天津、蘇州、南京、合肥、杭州、廣州，再后來的鄭州、武漢、廈門、成都為什么呢?因為資金是流動的。

　　西安為什么價格洼地?首先相關(guān)的就是供需關(guān)系、庫存量，2014年以前，西安的土地供應(yīng)量十足，尤其是2012年經(jīng)營性土地成交建面突破4000萬平方米，這導(dǎo)致庫存量攀升，直到2014年后才略有限制。不同于鄭州地王頻出的土地拍賣，西安受困于高庫存風(fēng)險，至今土地交易冷清。

　　判斷一個城市的房價看幾個方面？供應(yīng)量（決定基本面）、需求（就是人口流入）、經(jīng)濟(jì)面（就是購買力）、宏觀政策（就是限購限貸這類）。

　　此外，2015年西安常住人口達(dá)871萬人，人均GDP僅66739元，人口少，競爭小，收入水平略低，城市高校林立人才卻有流失， 這些經(jīng)濟(jì)因素都是價格洼地的原因，而眾人所期待的投資溢價空間個人認(rèn)為并不會太大...

　　最后，我想多說一句，炒房暴富是個偽命題。暴富的永遠(yuǎn)是一小撮人，從你買房到三年之后可以轉(zhuǎn)手，年收益在百分之十五就已經(jīng)是非常不錯的投資了。個別的外地人炒房行為不能掀起房價的過高過快增長。所以，投資客們請你們一定要站的足夠高，以一個“高視角”來看某個城市是否有投資空間，不要被表面現(xiàn)象所迷惑!!!