■ 撰文 | 郭春江 ? 知名地產(chǎn)人

忽如一夜春風(fēng)來(lái)。

雄安新區(qū)在“千年大計(jì)”的召喚下呼之欲出，全國(guó)的房投人潮水般涌入，雄安的微信搜索指數(shù)也空前活躍。

無(wú)獨(dú)有偶。浙江省政府在國(guó)家宣布成立雄安新區(qū)后便推出對(duì)接上海示范區(qū)的規(guī)劃，一個(gè)鄰著北京，一個(gè)挨著上海，兩朵金花并蒂綻放。

緊隨其后，作為一帶一路重要城市的國(guó)家中心城市鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在國(guó)家大的戰(zhàn)略政策的刺激下越飛越高。

隨著城市框架的拉大和四環(huán)時(shí)代的到來(lái)，四面八方均衡發(fā)展的局面有望助鄭州騰飛一臂之力，但總有一些區(qū)域的價(jià)值，尚沒(méi)有被挖掘出來(lái)。

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城市發(fā)展遍地開(kāi)花

勢(shì)在四方激活中原

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縱觀鄭州，早在2002年就開(kāi)始了“北移東擴(kuò)”的步伐，這一年，鄭東新區(qū)開(kāi)工建設(shè)。

大手筆、國(guó)際化，給鄭州的發(fā)展注入了無(wú)限的活躍，乘著改革的翅膀和國(guó)家政策的推進(jìn)，這座“水域靚城”也越發(fā)的綻顯其曼妙的身姿，甚至，還成功吸引到開(kāi)封的靠攏，引發(fā)了鄭汴融城的蝴蝶效應(yīng)，促成了鄭汴新城和鄭開(kāi)一體化的歷史新篇章。

這是鄭州“一心兩翼”發(fā)展的東翅膀。

從鄭東新區(qū)到鄭州新區(qū)再到鄭汴新區(qū)，鄭州和開(kāi)封聯(lián)手，把鄭汴產(chǎn)業(yè)帶盤活了，更是成功帶動(dòng)了開(kāi)封的汴西湖組團(tuán)蓬勃發(fā)展和鄭州白沙組團(tuán)、綠博組團(tuán)和雁鳴湖組團(tuán)的欣欣向榮。

面對(duì)時(shí)下的政策，非限購(gòu)區(qū)域的綠博和雁鳴湖組團(tuán)的房?jī)r(jià)，被購(gòu)房者的心理越抬越高，但追捧和擁躉者依然絡(luò)繹不絕。

與大鄭東新區(qū)接壤的鄭州國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)，由于戴上了自貿(mào)區(qū)的帽子，加上它具有承接老城區(qū)與航空港區(qū)的樞紐作用，也烏鴉變鳳凰。

除了地王頻出和房?jī)r(jià)飆升外，其產(chǎn)業(yè)布局也是亮點(diǎn)多多，這個(gè)規(guī)劃為濱河國(guó)際新區(qū)的原經(jīng)開(kāi)區(qū)，已經(jīng)初綻芳容。

雖然，在前不久揭牌營(yíng)業(yè)的河南自貿(mào)區(qū)營(yíng)業(yè)廳公示的資料里沒(méi)有航空港區(qū)的“勢(shì)力范圍”，該區(qū)域憑借其承載“一帶一路”重要?dú)v史使命的“猛烈火力”，成為鄭州最重要的發(fā)展區(qū)域之一登上歷史的舞臺(tái)，尤其是近幾年的發(fā)展與變化，有目共睹。

與之相鄰的，便是運(yùn)河新區(qū)。

百度百科顯示：

運(yùn)河新區(qū)位于鄭州市西南部，規(guī)劃范圍北起南三環(huán)，南抵新鄭，西至鄭密路―繞城高速―鄭堯高速引線，東接管城，總面積約為28平方公里,重點(diǎn)核心區(qū)域是以“三縱”（京廣南路、大學(xué)南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環(huán)、南水北調(diào)中線運(yùn)河、南四環(huán)）所覆蓋的12平方公里。

該區(qū)域已經(jīng)集合了萬(wàn)科、綠地、恒大等寡頭的搶灘，融僑等外地名企也紛紛跟進(jìn)，再加上一些本土開(kāi)發(fā)商，該區(qū)域在未來(lái)一段時(shí)間也異常熱鬧。包括未劃進(jìn)新區(qū)的櫻桃溝、白寨等鎮(zhèn)區(qū)，特色小鎮(zhèn)和休閑度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，除了與新區(qū)遙相輝映外，更是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)。

鄭上新區(qū)和中原新區(qū)早已牽動(dòng)著太多鄭州人的神經(jīng)。

高規(guī)格、大手筆的規(guī)劃，像是要洗脫鄭州不夠城市化、不夠高大上的舊名。摩拳擦掌、躍躍欲試的購(gòu)房者紛至沓來(lái)，也成就了鄭上一體化的產(chǎn)業(yè)大格局，直接推敲了區(qū)域的產(chǎn)值，常西湖和洞林湖片區(qū)房?jī)r(jià)飆升。

再加上，華僑城、碧桂園等大佬的扎堆和產(chǎn)業(yè)化縱深的加大，一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、時(shí)尚化的中原新區(qū)，在特色小鎮(zhèn)、旅游購(gòu)物和休閑農(nóng)業(yè)等核心產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，鄭上新區(qū)和中原新區(qū)會(huì)共同帶動(dòng)鄭州的“西部大開(kāi)發(fā)”大踏步前進(jìn)。

這是鄭州“一心兩翼”發(fā)展的西翅膀。

高新區(qū)已經(jīng)在上一輪的房?jī)r(jià)抬升中證明了自己的價(jià)值，且后期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

作為鄭州北大門的惠濟(jì)區(qū)，縱然有邙山和黃河的天然資源，也限制了區(qū)域的發(fā)展。

近幾年，隨著城市價(jià)值個(gè)溢和消費(fèi)需求拉動(dòng)，該區(qū)域呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的反彈勢(shì)頭，尤其是沿索須河沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更是如火如荼，城中村改造遍地開(kāi)花。

據(jù)鄭州媒體報(bào)道，擬成立的惠濟(jì)新區(qū)，是鄭州市13個(gè)組團(tuán)新區(qū)之一，位于江山路以東，連霍高速以北，省道314以南，東風(fēng)渠京水路以西。很好的接壤了金水科教新城。

金水科教新城，原來(lái)叫金水科教園區(qū)，還曾用過(guò)楊金產(chǎn)業(yè)園。

該園區(qū)位于鄭州市東北部，南接鄭東新區(qū)龍湖和龍子湖區(qū)域，北至黃河南岸，西起中州大道，東至京港澳高速輔道，規(guī)劃面積56平方公里，跨越惠濟(jì)、金水和鄭東三個(gè)行政區(qū)，現(xiàn)在，應(yīng)該屬于金水區(qū)的行政版圖。

  2  

產(chǎn)業(yè)助推區(qū)域發(fā)展

科教新城呼之欲出

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4月16日，我們來(lái)到這個(gè)和北龍湖一路之隔的金水科教新城。從柳林下站后向北便進(jìn)入到金水科教新城的主路楊金大道。

如今，這里的格局已經(jīng)悄然發(fā)生著變化。

新入主國(guó)控楊金項(xiàng)目的碧桂園在路口豎起的廣告醒目而招眼，國(guó)控的該項(xiàng)目在經(jīng)歷了與萬(wàn)科和融創(chuàng)不成功的戀愛(ài)后，終于與碧桂園情定終身，也似乎在宣告這個(gè)地區(qū)新的時(shí)代的到來(lái)。

沿著楊金大道由西向東走，大多的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工道路兩旁林立的塔吊忙碌的向工地輸送著物料，穿梭的車輛呼應(yīng)著工地的繁忙。金水科教新城呼之欲出。

顯而易見(jiàn)，金水科教新城已入駐項(xiàng)目沿楊金大道兩側(cè)分布，楊金大道南側(cè)靠近連霍高速，以科技產(chǎn)業(yè)園為主，楊金大道北側(cè)以居住和商業(yè)配套為主。

目前，已啟動(dòng)的項(xiàng)目包括碧桂園國(guó)控·天譽(yù)、美商·龍湖一號(hào)、偉業(yè)龍湖上城、嘉陽(yáng)電子科技園、聚方科技園、河南外包產(chǎn)業(yè)園、牛頓國(guó)際、新科技市場(chǎng)、地圖導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園等。

向東穿過(guò)東三環(huán)，金科·智慧谷、榕基產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目已經(jīng)接近封頂，鴻寶路上的工程車馬不停蹄的工作，原來(lái)的魚塘變成了工地，與賈魯河的治理工程連成一片，看上去蔚為壯觀。

道路兩側(cè)，全是鴻園的項(xiàng)目廣告，那一抹蒂芙尼藍(lán)迎著春風(fēng)吹擺的樹(shù)葉，似乎在歡迎著過(guò)往的每一個(gè)人。

過(guò)了清水苑和秀水苑再向東去，除了鴻寶集團(tuán)總體在主體施工外，其他項(xiàng)目還只是躍躍欲試，再向東去就到了金水科教園區(qū)的東邊京港澳高速輔路。

相傳，天倫的項(xiàng)目和泰禾剛剛落地的鄭州院子項(xiàng)目也布子于此。

根據(jù)規(guī)劃，金水科教新城將主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，以鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)和鄭州國(guó)際商都建設(shè)為契機(jī)，積極融入河南自貿(mào)區(qū)和河南自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)。

鄭州米字型的城市發(fā)展框架已經(jīng)形成，把這個(gè)區(qū)域放到整個(gè)鄭州的發(fā)展來(lái)看，無(wú)疑是價(jià)值被低估、區(qū)位被忽略的一個(gè)重要片區(qū)。

努力將金水科教園區(qū)打造成未來(lái)集研發(fā)創(chuàng)新成果策源地、科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)、高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展高地及全球創(chuàng)新資源配置中心為一體的國(guó)際科技城。

  3  

價(jià)值洼地未來(lái)熱土

淘金東北置業(yè)首選

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以東三環(huán)和賈魯河為界，我們可以把金水科教新城分為三個(gè)片區(qū)：

片區(qū)1：中州大道以東、東三環(huán)以西；賈魯河以南、連霍高速以北。

片區(qū)2：東三環(huán)以東、東四環(huán)以西；北四環(huán)以南、連霍高速以北。

片區(qū)3：中州大道以東、北四環(huán)以南、賈魯河以北。

馬頭崗機(jī)場(chǎng)的存在，在過(guò)去，嚴(yán)重影響了鄭東新區(qū)及金水科教新城超高摩天大樓的發(fā)展，對(duì)于未來(lái)，恰好是成就了目前的低密生態(tài)環(huán)境。

據(jù)不完全小道消息，在3年內(nèi)，它將離開(kāi)這個(gè)區(qū)域，直奔黃河北原陽(yáng)縣，取而代之的是廣場(chǎng)綠地和商業(yè)。這個(gè)地方，將會(huì)是整個(gè)片區(qū)的精華。

除了馬頭崗軍用機(jī)場(chǎng)外，更多的是與市區(qū)和東區(qū)的融通性不強(qiáng)，還有就是該區(qū)域北部是大面積的合村并城項(xiàng)目。

不過(guò)，所說(shuō)這一大片被建業(yè)和富力聯(lián)手拿走了，算是減輕了一些壓力。但總體來(lái)講，鄭州東北片區(qū)仍處于價(jià)值尚未被開(kāi)發(fā)版塊。

除去剛才講到的楊金大道兩側(cè)如火如荼建設(shè)的項(xiàng)目之外，就是東三環(huán)以東區(qū)域，以鴻園、清水苑為代表的片區(qū)東部。

現(xiàn)實(shí)情況是，清水苑和秀水苑早已售罄，支撐該區(qū)域的就只有以豪宅著稱的鴻園項(xiàng)目了。

鴻園目前已經(jīng)賣到四期，片區(qū)逐漸成熟。博學(xué)路和明理路的北延如能準(zhǔn)時(shí)通車，無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針，勢(shì)必推動(dòng)區(qū)域價(jià)值走向新高。

如果把時(shí)間向后延一下，剛剛宣布與天倫合作的泰禾的院子產(chǎn)品系，會(huì)給該區(qū)域幾分亮色，無(wú)論是在品牌、品質(zhì)和區(qū)域發(fā)展，也會(huì)與鴻園一起形成雙星閃耀的局面，也會(huì)和碧桂園國(guó)控·天譽(yù)遙相輝映。

美商龍湖一號(hào)的置業(yè)顧問(wèn)告訴我，他們的高層價(jià)格均在22000以上，而且目前只有大面積的戶型。該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，目前楊金片區(qū)的項(xiàng)目定價(jià)，大都參照北龍湖在售項(xiàng)目的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

客觀來(lái)講，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)價(jià)值已經(jīng)規(guī)模初具，從早期入駐并開(kāi)業(yè)的外包產(chǎn)業(yè)園到最近一直活躍的新科技市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)為區(qū)域帶來(lái)更多的人流、物流與財(cái)流，也為這個(gè)片區(qū)注入更多的活力，也將去化一部分房子。

再加上區(qū)域的政策優(yōu)勢(shì)推動(dòng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)和城市資源的聯(lián)通，還有作為價(jià)值背書的北龍湖，這里必將又會(huì)成為購(gòu)房者的一方熱土。

此前，與碧桂園的管理層聊起這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)，他們也對(duì)該區(qū)域十分期待。畢竟，碧桂園布局在這里的洋房，比起綠博片區(qū)，要近得多。

如果，金水科教新城能夠借力北龍湖，東三環(huán)的東西兩側(cè)協(xié)同發(fā)展，該區(qū)域釋放出的能量不容小覷。

河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京曾公開(kāi)表示：

金水科教園區(qū)，規(guī)劃站位高遠(yuǎn)、面向未來(lái)，體現(xiàn)了百年規(guī)劃的先進(jìn)理念，加之交通便捷，大交通體系即將形成，且環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)低碳，合村并城項(xiàng)目密度低、品質(zhì)高，是真正意義上田園都市、通暢都市、宜居都市、魅力都市，是大鄭東龍湖副CBD的生活配套區(qū)，是未來(lái)鄭州最佳人居的區(qū)域，也是購(gòu)房者的首選區(qū)域。

  4  

四面八方凱歌高奏

優(yōu)勢(shì)吸引欣欣向榮

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根據(jù)規(guī)劃，這個(gè)片區(qū)級(jí)別目前是省級(jí)高新區(qū)，即鄭州金水高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。它在自貿(mào)區(qū)扮演的角色是總部產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)也是鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的重要成員之一。

所以，我們要明白，省級(jí)政府對(duì)這個(gè)區(qū)域的定位是：鄭州金水高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。和經(jīng)開(kāi)區(qū)和高新區(qū)有點(diǎn)類似的區(qū)域。

未來(lái)集研發(fā)創(chuàng)新成果策源地、科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)、高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展高地及全球創(chuàng)新資源配置中心為一體的國(guó)際科技城。

搭上自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新區(qū)的列車，金水科教新城的發(fā)展也就基本上駛?cè)肓丝燔嚨馈?/span>

總結(jié)一下該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)與未來(lái)。

目前，鄭州的發(fā)展速度一日千里，東西南北多點(diǎn)開(kāi)花，四面八方凱歌高奏。如若保持這樣的發(fā)展速度，不遠(yuǎn)的未來(lái)，鄭州呈現(xiàn)出來(lái)的面貌，定讓人喜歡的驚心動(dòng)魄。

鳴謝《東哥探盤》提供部分資料