去年以來無論是對個人經(jīng)營貸違規(guī)買房的嚴格監(jiān)管，還是對個人住房貸款的嚴格管控，涉房貸款都無疑牽動著很多人的目光。各種房貸新政策雖然有效地抑制部分地區(qū)的城市房地產(chǎn)泡沫、保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，但對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶有一定的不確定性影響。

今年一季度，在各種房地產(chǎn)政策的約束之下，個人貸款呈現(xiàn)出的個人經(jīng)營貸款增速回升，住房貸款增速回落的新特點卻讓人難以想象。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度個人貸款增加2.6萬億元，同比多增1.4萬億元。3月末個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個百分點。個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。有專家擔心，在往年全年房貸最高增量水平5萬億左右的大環(huán)境下，2021年一季度的2萬億增量會不會導致全年房貸增量的新高？

今年一季度房貸出現(xiàn)的個人經(jīng)營貸款增速回升、住房貸款增速回落的新特點到底反映了什么經(jīng)濟現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的背后反映的三大要素才是我們應(yīng)該關(guān)注的：

第一大要素，一季度個人經(jīng)營貸款增速回升到底是用于實體經(jīng)濟的發(fā)展，還是個人經(jīng)營貸款繼續(xù)成為“房貸”的馬甲

個人經(jīng)營貸本意是為支持小微企業(yè)和個體經(jīng)營者服務(wù)的讓利行為，如今卻成為信貸資金流入樓市的溫床，一季度，個人信貸業(yè)務(wù)中最引人矚目的莫過于嚴查消費貸和經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，北京、上海、廣州、深圳等多地嚴查“消費貸、經(jīng)營貸”流入樓市，甚至出現(xiàn)了有購房者面臨“前腳貸款買房，后腳賣房還貸”的情況。

一季度個人經(jīng)營貸回升到底是個體實體經(jīng)濟的復蘇導致的需求旺盛，還是個人經(jīng)營貸款仍然是房貸的資金“馬甲”呢？

從現(xiàn)實情況看，今年三月份各地嚴格清查個人經(jīng)營貸和消費貸違規(guī)進入樓市，而且清查的金額還是比較大的，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從3月1日開始，上海銀保監(jiān)局選取轄內(nèi)16家銀行開展了經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房市專項稽核調(diào)查，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場；根據(jù)廣東監(jiān)管部門披露的數(shù)據(jù)，截至3月18日廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)自查銀行網(wǎng)點共4501個，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元，涉及920戶；北京銀保監(jiān)局通報的數(shù)據(jù)則顯示，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。

因此，我們雖然可以樂觀地認為，個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市的行為已經(jīng)得到嚴格的控制，目前個人經(jīng)營貸的回升完全是我國實體經(jīng)濟回暖的自然結(jié)果。但是從各地監(jiān)管檢查的情況看，雖然明面上的、有房貸中介組織的、有銀行參與的個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市得到控制，但不可否認的是，個人經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象仍然存在，因此，這是個人經(jīng)營貸款回升需要警惕的現(xiàn)象。

第二大要素，一季度個人房貸增速的回落到底是一種房地產(chǎn)調(diào)控政策的必然結(jié)果，還是短期抑制下的一種應(yīng)激反映

一季度個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個百分點，這種個人房貸的增速回落到底是房地產(chǎn)市場需求的正常表達，還是在嚴厲的調(diào)控之下的一種短期的應(yīng)激反映呢？

從現(xiàn)實看，在面對個人經(jīng)營貸和消費貸嚴厲監(jiān)管和清查之下，銀行業(yè)對個人經(jīng)營貸以及涉房貸款越來越謹慎，甚至有過猶不及之感。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月1日至26日，中國銀保監(jiān)會公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，合計罰沒1910萬元，信貸違規(guī)流向樓市是處罰的重點，涉及中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、浙江瑞安農(nóng)村商業(yè)銀行等14家銀行。

今年3月26日三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，進一步防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查。具體包括加強借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強聯(lián)合懲戒。

4月份2日深圳市銀保監(jiān)局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發(fā)布公告， 4月5日合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，都通過各種方式嚴肅查處經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為。

更重要的是，各地不僅收緊購房資格，監(jiān)管機構(gòu)窗口指導嚴控房貸規(guī)模，更有一些銀行以“暫停受理新的貸款申請”進行應(yīng)對。年初就有報道稱，廣州的五大銀行要么暫停房貸，要么已經(jīng)無額度可放只能等待排隊放款。長三角地區(qū)多數(shù)銀行也呈現(xiàn)出額度吃緊或者額度用完，不得不停貸的現(xiàn)象。不僅貸款利率有上升的跡象，更重要的是，無論是大銀行還是中小銀行都有一些處于停貸狀態(tài)，這個影響比價格上漲的影響更大。

面對越來越嚴的金融監(jiān)管態(tài)勢，有公眾表示擔憂：自己正常的購房貸款會不會因此受到影響？現(xiàn)實中越來越多的人質(zhì)疑：正常的剛需房貸為什么也不能得到買房貸款呢？更多的人則咨詢：如果貸款無法發(fā)放我們的買房合同會違約嗎？

可見，盡管個人房貸的增速下降有房地產(chǎn)調(diào)控政策的效應(yīng)因素，但在房貸嚴格監(jiān)管和嚴格清查的環(huán)境下，更可能是房地產(chǎn)調(diào)控政策下的應(yīng)激反映，如何建立長效的機制還需要做更多的努力。

第三大要素，未來如何監(jiān)管個人經(jīng)營貸款的真實用途？個人住房貸款的發(fā)展如何常態(tài)化？

看起來房地產(chǎn)貸款得到有效控制，而向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利發(fā)展的經(jīng)營貸出現(xiàn)了快速的增長，卻有可能通過個人經(jīng)營違規(guī)進入了樓市。嚴禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是近幾年反復強調(diào)的問題，2020年1月份銀保監(jiān)會明確強調(diào)，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從嚴監(jiān)管信貸資金違規(guī)進入樓市、對違規(guī)流入樓市的信貸資金零容忍，可能會對個人消費貸和個人經(jīng)營貸市場帶來變局，而對于那些個人消費貸和個人經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的黑手——房地產(chǎn)中介，更是應(yīng)該嚴懲。

從目前的現(xiàn)狀看，如果個人經(jīng)營性貸款真的是實體經(jīng)濟發(fā)展的需要，那么，確實是值得非常大力支持的事情，但如果是仍然存在違規(guī)流入樓市則仍然需要進行嚴格的檢查監(jiān)督和懲罰。

有朋友問我，我現(xiàn)在要貸款買房，房產(chǎn)中介建議以個人經(jīng)營貸買房可以嗎？我告訴他，不可以。雖然說，個人消費貸和個人經(jīng)營貸的貸款利率比較買房貸款利率低，但是政策性的變數(shù)太大，而且一旦遇到監(jiān)管檢查可能會發(fā)生一些不可預(yù)知的后果。

也有朋友問我，如果我用個人經(jīng)營貸買房后被發(fā)現(xiàn)，銀行真的會全額收回貸款嗎？我告訴他是會的，現(xiàn)在一些地方已經(jīng)開始實施。這時會有一些人質(zhì)疑我是胡說八道，說如果銀行那樣做是違法違規(guī)的。可見，對個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市仍然有一些人有僥幸心理并缺乏合規(guī)意識，對違規(guī)的后果認識不足，因此現(xiàn)實中就難免會出現(xiàn)這種個人經(jīng)營貸違規(guī)注入樓市的情形發(fā)生。

現(xiàn)在需要解決的是兩大問題：

一是個人經(jīng)營貸款如何確保貸款用途的有效性？即個人經(jīng)營貸款資金無法違規(guī)流入樓市，并對違規(guī)流入樓市的貸款者、貸款銀行進行懲罰；二是如何確保正常的房貸需求得到滿足？目前的房貸需求理論上炒房者越來越少，剛需越來越多，房貸政策的收緊對剛需貸款的打擊影響較大，如果確保剛需買房者正常的貸款需求也是我們必須解決的問題。

房貸仍然是銀行最優(yōu)質(zhì)和最重要的資產(chǎn)之一，對老百姓來說也是最重要的投資資產(chǎn)，房住不炒以及房價的穩(wěn)定仍然是房地產(chǎn)政策的最根本目標，這一點仍然是要堅守的。（麒鑒）