房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波瀾壯闊的高速發(fā)展，正在步入“水不靜、流且深”的新周期。如今，伴隨著城鎮(zhèn)化不斷深入，中國進入了以滿足人們“美好生活”為目標的新階段，城市發(fā)展呈現(xiàn)新格局，其中一線城市已開啟存量煥新、內(nèi)涵增值為特征的城市更新時代。城市更新將成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，也是房地產(chǎn)投資的新勁方向。

面對這個新的萬億級投資市場，該如何深度布局？2018年12月12日，由中城投資、朗詩綠色集團聯(lián)合承辦，藍光發(fā)展協(xié)辦的“2018外灘金融·房地產(chǎn)投資論壇”在上海舉行，產(chǎn)官學各界專家聚焦“上海，城市發(fā)展與城市更新”，專題探討商用不動產(chǎn)投資機會。

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會副理事長

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會房地產(chǎn)投資分會會長路林

房地產(chǎn)市場進入存量時代，城市更新成為城市發(fā)展的新起點

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會副理事長、上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會房地產(chǎn)投資分會會長、中城投資董事長路林表示，房地產(chǎn)市場進入存量時代，尤其是北京、上海等一線城市，城市更新成為城市發(fā)展的新起點。

2017年12月，國務院批復《上海城市總體規(guī)劃》，提出上海城市發(fā)展2035年目標，基本建成卓越的“全球城市”。全球城市（Global city），又稱世界級城市，指在政治、經(jīng)濟、社會或文化層面直接影響全球事務的城市。倫敦、紐約、巴黎和東京，傳統(tǒng)上被認為是“四大世界級城市”。全球城市作為城市發(fā)展的高級階段，是世界各國的核心節(jié)點，是全球性資源配置、創(chuàng)新引領、服務輻射的中心。

世界是平的，城市是尖的。全球城市，是一個激動人心的新起點。上海如何成為有全球影響力、競爭力的“創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城”，目標宏大，任重道遠。

改革開放40年來，上海城市發(fā)展令人矚目。但是，與倫敦、紐約、東京等全球城市相比，上海仍面臨著不少差距，城市發(fā)展“重建設、輕管理”，“重數(shù)量、輕質(zhì)量”，“重體量、輕宜居”，“重單體、輕整體”，生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境、商務環(huán)境有待進一步提升。

路林指出，以全球城市為目標的大上海、新上海、國際化上海，城市發(fā)展之路向左走、還是向右走，是大拆大建、還是有機更新，是控制城市人口、還是治理大城市病，是單兵突進、還是都市圈協(xié)同發(fā)展，這是一個值得深刻思考的問題。

“城市讓生活更美好”，是城市的愿景，是城市的魅力，也是城市發(fā)展和城市更新的新起點——從地產(chǎn)導向，轉(zhuǎn)變?yōu)楣惨貙颍粡拇笠?guī)模建設為主，轉(zhuǎn)變?yōu)樾∫?guī)模、漸進式、針灸式改造為主；從政府主導快速推進，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龊驼Y(jié)合的社會創(chuàng)新；實現(xiàn)空間更新、功能更新、人文更新；改善城市功能和宜居、宜商、宜業(yè)水平。

路林認為，“后開發(fā)”時代不動產(chǎn)投資，與城市發(fā)展、城市更新之間息息相關(guān)。從關(guān)注業(yè)態(tài)、板塊和交易，進一步到關(guān)注商用功能、板塊配套和空間效率，逐步深入到城市和板塊定位、規(guī)劃和目標。

2018年上海實現(xiàn)了商用不動產(chǎn)交易規(guī)模連續(xù)三年過千億，這又是一個新起點。聚焦上海——上海不動產(chǎn)的現(xiàn)狀是什么樣的，存量有多大；未來會按照什么樣軌跡變化，發(fā)展和更新機會在哪里；什么業(yè)態(tài)、什么板塊，東西南北中重點投資機會在哪里？這些是大家重點關(guān)注的問題。

跨界產(chǎn)生新機會，商業(yè)不動產(chǎn)是機構(gòu)投資人的重要戰(zhàn)場

中國房地產(chǎn)市場進入下半場，從增量到存量，從開發(fā)到服務。隨著一線城市進入存量時代，不動產(chǎn)大宗交易金額快速增長，以上海為代表的一線城市，大宗交易規(guī)模更是占到全國一半份額。

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會副理事長

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會房地產(chǎn)投資分會會長路林

在論壇環(huán)節(jié)，進行了城市發(fā)展與城市更新的趨勢與機會的討論。路林認為，房地產(chǎn)是兼具民生和投資的事業(yè)，兼具金融和產(chǎn)業(yè)的事業(yè)，兼具各種要素整合的事業(yè)。在房地產(chǎn)分類中，一直把住宅和非住宅分成兩類。在非住宅中，商業(yè)不動產(chǎn)的非自用和自用分開。房地產(chǎn)四個象限分得非常簡單，住宅、非住宅、自用、非自用。從機構(gòu)投資價值來講，住宅還有機會。

未來，城市會更新商業(yè)不動產(chǎn)投資。今天有了城市更新，經(jīng)濟酒店可以用起來，聯(lián)合辦公可以用起來，共享辦公也可以用起來。所以商業(yè)不動產(chǎn)已經(jīng)有很多跨界機會。在新的業(yè)態(tài)面前，城市更新比過去投資機會多了。

路林續(xù)稱，在城市更新的環(huán)境下，有開發(fā)商、投資商、運營商，還有更多用戶。商業(yè)不動產(chǎn)會有更多用途，這是機構(gòu)投資人重要的主戰(zhàn)場之一。

城市商業(yè)不動產(chǎn)，是以他用、租用、商用為目的。他用、租用、商用是有既定租金的，有當期現(xiàn)金流、遠期的資產(chǎn)增值兩重收益。當投資機構(gòu)考慮商業(yè)不動產(chǎn)時，他一定會考慮當期、長期收益——租賃、他用、商用帶來的租金，有個回報率。所謂資產(chǎn)證券化就是指現(xiàn)金流資產(chǎn)證券化，不是物的證券化。

一個城市的商用不動產(chǎn)，在規(guī)劃、設計、功能上是可以轉(zhuǎn)化的、跨界的，甚至是無界的。其實“無界”很有道理，因為生活方式、工作方式的變化，很多商業(yè)不動產(chǎn)在轉(zhuǎn)化當中，在跨界、無界當中。不同周期的轉(zhuǎn)化，有不同周期的定位和投資價值，這種轉(zhuǎn)化有成功的，也有失敗的。衡量商業(yè)不動產(chǎn)的價值只有一個標準，就是它的投資價值。投資價值可以分成當期投資價值和遠期增值價值。遠期有多長，七年一個投資周期。不動產(chǎn)投資是比黃金投資、養(yǎng)老投資還有用、還有效的投資方式。

路林表示，在當前的市場背景下，強強聯(lián)合、合作共贏才是發(fā)展之道。

中城聯(lián)盟第十任輪值主席、朗詩綠色集團董事長 田明

朗詩綠色集團董事長田明認為，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，像上海這樣的大都市還是比較有機會的，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在都市圈，沿著軌交線有很多開發(fā)的機會；二是在核心區(qū)的城市更新改造上，老城區(qū)會有很多改造機會。

中城聯(lián)盟輪值主席、御風投資控股有限公司董事長 馮侖

被稱為“地產(chǎn)界思想家”的馮侖也出席了論壇，他這次出席的名頭是四方御風投資有限公司董事長。“后開發(fā)時代有兩個機會。”馮侖說，其一是在城市更新中有一類產(chǎn)品，在美國過去經(jīng)驗里占到都市更新和存量資產(chǎn)比重比較大的醫(yī)療健康類，大健康包括醫(yī)療、養(yǎng)老公寓等。這個類型的資產(chǎn)回報優(yōu)勢是租期特別長、租期穩(wěn)定，更利于金融化。其二，對民營企業(yè)來說，應該在細分領域做專業(yè)的運營商，然后用這個帶動做地產(chǎn)開發(fā)。

馮侖表示，后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該學習互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)做一個極致化的單品，然后快速復制，互聯(lián)網(wǎng)講是“迭代”，這樣能降低制度成本，比如都市更新，就要一棟樓，然后在一個城市可能同時七八個項目在做，每個項目一棟樓，這樣風險很小。用統(tǒng)一的產(chǎn)品標準加品牌，加品牌管制，再增值，其實從目前項目來看，回報率還是很高的。

                   2018外灘金融·房地產(chǎn)投資論壇  圓桌對話