本文轉(zhuǎn)載于“陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)” 微信公眾號(hào)，為陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品

“合同房”指的是僅有購(gòu)房合同，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋。實(shí)踐中的具體情形為，開發(fā)商將房屋出售給出賣人，出賣人在沒有取得產(chǎn)權(quán)證的情況下就將房屋出售給買受人。

眾所周知，有產(chǎn)權(quán)證的房子，才能上市交易，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，是無(wú)法辦理過(guò)戶的。“合同房”由于沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，售價(jià)普遍會(huì)比較便宜，這一點(diǎn)吸引了眾多購(gòu)房者。

但是，“合同房”在交易過(guò)程中存在極大風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要想真正取得房屋，完成過(guò)戶，可以說(shuō)是步步驚心 。

案例

A先生因孩子讀書所需，一直四處尋找合適的學(xué)位房。2015年末，A先生通過(guò)中介介紹結(jié)識(shí)了B先生，B先生在2014年末以190多萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了某樓盤的一手房，與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并支付了全部房款，其中130萬(wàn)元的房款是通過(guò)銀行貸款方式取得的，并辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。

當(dāng)時(shí)，開發(fā)商并未完成初始登記，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證。A先生看房后覺得房子各方面條件都不錯(cuò)，有意購(gòu)買，且中介和B先生都說(shuō)收到消息稱開發(fā)商很快就能完成初始登記。

于是A先生與B先生在中介的主持下簽訂了房屋買賣合同，約定房屋售價(jià)為245萬(wàn)元，待開發(fā)商完成初始登記后B先生需配合辦理產(chǎn)權(quán)證并將房屋過(guò)戶給A先生。

此后，A先生向B先生支付了首付款120萬(wàn)元，并開始為B先生償還銀行貸款，B先生也將房屋交付給了A先生，A先生裝修了房屋，一家人居住至今。

然而，意料之外的情況出現(xiàn)了，因該樓盤涉嫌違建，開發(fā)商一直未能辦理房屋初始登記，直至2019年年中，開發(fā)商才完成初始登記并通知業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。

在長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間里，房?jī)r(jià)大幅上漲，房屋市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)已高達(dá)600萬(wàn)元。A先生得知房屋可以辦證后第一時(shí)間通知了B先生，讓B先生盡快辦證過(guò)戶，但是，B先生卻不同意了，并堅(jiān)持要求A先生需另外向其支付數(shù)十萬(wàn)元才愿意配合。

A先生與B先生多次交涉，B先生仍拒不配合，因?yàn)榇耸拢珹先生陷入焦慮，夜不能眠，其后找到我們團(tuán)隊(duì)的陳旺律師咨詢?nèi)绾翁幚怼?/p>

陳旺律師第一時(shí)間查詢了B先生的情況，發(fā)現(xiàn)B先生涉及多宗訴訟，拖欠債務(wù)達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，已被法院列為失信被執(zhí)行人，該情況引起了陳旺律師的高度警覺。

即使B先生愿意配合辦證，房屋也很有可能因涉訴而被法院查封。陳旺律師當(dāng)機(jī)立斷，建議A先生立刻向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封，并提起訴訟。

A先生申請(qǐng)法院對(duì)房屋完成預(yù)查封不到一個(gè)月，就收到了消息，另一個(gè)法院因B先生的執(zhí)行案對(duì)房屋進(jìn)行了輪候查封。正是把握了這不到一個(gè)月的“黃金時(shí)期”，房屋才符合可以繼續(xù)履行的條件，A先生對(duì)房屋的權(quán)利才得以保障，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理、過(guò)戶的手續(xù)、清償銀行貸款及完成涂銷抵押等事宜得以一一解決。

其實(shí)，“合同房”交易并不罕見，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也有大量的合同房順利過(guò)戶至買受人名下，即使出賣人和買受人之間出現(xiàn)糾紛，也可以通過(guò)法院訴訟得以解決，但是，在這過(guò)程中，卻存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，例如案例中出現(xiàn)的出賣人與他人存在債務(wù)糾紛的情形，事情就沒那么簡(jiǎn)單了。

交易過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商遲遲未辦理初始登記，出賣人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書，房屋長(zhǎng)期無(wú)法過(guò)戶。

2、出賣人無(wú)權(quán)處分。在缺乏最直觀的權(quán)屬證書的情況下，購(gòu)房者很難判斷出賣人是否為房屋的所有人，如果出賣人屬無(wú)權(quán)處分，雙方之間的買賣協(xié)議可能無(wú)效。

4、一房二賣。賣方將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個(gè)買家之間對(duì)房屋權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。

5、房屋設(shè)有抵押登記，出賣人未按合同約定提前還款并辦理抵押涂銷手續(xù)，或者逾期還款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。

6、房屋因出賣人原因被查封。如房屋被查封，買受人就無(wú)法直接提起訴訟要求出賣人辦證過(guò)戶，而是需向查封法院提出執(zhí)行異議，對(duì)執(zhí)行異議裁定不服的，還要提起案外人執(zhí)行異議之訴等一系列的程序來(lái)主張權(quán)利。案例中正是因?yàn)锳先生先一步進(jìn)行了預(yù)查封，才沒有陷入完全被動(dòng)的局面。

7、出賣人死亡。一旦出現(xiàn)此情形，出賣人的繼承人如先行辦理了繼承權(quán)公證或者通過(guò)法院辦理繼承確權(quán)手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)移到了繼承人名下，繼承人就能繼續(xù)與買受人完成交易，這是較好的情形。否則，買受人需起訴出賣人的全部第一順序繼承人，通過(guò)法院判令協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，尋找全部的繼承人是此類案件最大的難點(diǎn)。

律師建議

如果遇到理想的房源，該出手時(shí)還是可以出手的，但一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1、審查清楚房屋買賣合同的條款，制定完善的合同條款對(duì)雙方進(jìn)行約束，最大程度地降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

2、了解清楚開發(fā)商未能辦理初始登記的原因和具體的辦理時(shí)間，如果是因?yàn)殚_發(fā)商“五證”不全而造成無(wú)法辦理的，建議購(gòu)房者最好不要購(gòu)買該房產(chǎn)。

3、對(duì)出賣人的情況進(jìn)行充分的了解，確定是否為有權(quán)處分人，是否涉訟，是否被列為失信被執(zhí)行人等。

目前司法實(shí)踐中，人民法院本著維護(hù)交易安全的原則，能確定合同具備繼續(xù)履行的條件的，普遍判決依次完成轉(zhuǎn)移登記。

如遇到這種情形，購(gòu)房者應(yīng)盡快向律師咨詢，明確當(dāng)前的狀況，確定正確的維權(quán)思路，以保證房屋可以順利完成過(guò)戶。

END

聲明

陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品！如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明文章作者及來(lái)源（“陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)” 微信公眾號(hào)），任何未注明文章作者及來(lái)源的轉(zhuǎn)載均為侵權(quán)。