來(lái)源：無(wú)訟閱讀      作者：張夢(mèng)茹（北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所）

第三部分      辦證的具體分析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議

一、辦證的義務(wù)主體

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；

現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/span>

據(jù)此，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)主體是商品房買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件的義務(wù)。

二、辦證的法律責(zé)任界定

1、法定責(zé)任

從《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定可以看出，房屋所有權(quán)證書(shū)的辦理取得，首先應(yīng)由買(mǎi)受人按照國(guó)家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

所以，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人在履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為提供必要的證明文件，協(xié)助買(mǎi)受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

即，出賣(mài)人首先應(yīng)按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)的證明文件。

出賣(mài)人將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)，取得登記部門(mén)出具的收件單等證明材料，即可認(rèn)為出賣(mài)人已完成房屋的初始登記義務(wù)。

2、約定責(zé)任

遵循意思自治原則，當(dāng)事人可以對(duì)房屋權(quán)屬登記手續(xù)的辦理進(jìn)行約定，如：約定出賣(mài)人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此種情形下，出賣(mài)人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記，還包括代為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

三、逾期辦證產(chǎn)生的原因

從商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行情況看，導(dǎo)致逾期辦證的原因主要有以下幾種：

1、出賣(mài)人的原因

這是導(dǎo)致逾期辦證的主要原因，如出賣(mài)人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全部土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)、沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收或提供綜合驗(yàn)收合格證明、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷(xiāo)等等。

總之就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，或者在買(mǎi)受人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，不能提供相關(guān)證明材料。

2、買(mǎi)受人原因

這主要是指在出賣(mài)人按照合同約定或者法律規(guī)定如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，并備齊相關(guān)證明文件的情況下，因買(mǎi)受人自身原因無(wú)法辦理。如，因辦理房屋所有權(quán)登記需要支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費(fèi)用，買(mǎi)受人因資金缺乏而不申請(qǐng)辦理或者遲延申請(qǐng)辦理；也有的是因買(mǎi)受人不能按約支付購(gòu)房款，而導(dǎo)致的逾期辦證等。

3、第三人原因

這主要是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門(mén)工作未推進(jìn)，導(dǎo)致遲延辦證的情況。

4、不可抗力

如由于政策調(diào)整導(dǎo)致不能進(jìn)行初始登記或延誤初始登記。

四、具體建議

1、開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，要確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性。依照法律規(guī)定，及時(shí)取得用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)的證明文件，并在房屋竣工后及時(shí)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，取得登記部門(mén)出具的收件單等證明材料。

第二，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議做出明確約定。

一是對(duì)辦證期間的約定，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，在合理辦證期間基礎(chǔ)上增加一定期限，為取得房屋所有權(quán)初始登記證明材料留下余地。

二是明確雙方在辦證中的責(zé)任，可在合同中約定買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在收到辦證通知后的合理期間內(nèi)，提交或完成何種手續(xù)，否則出賣(mài)人不承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。

三是對(duì)遲延辦證違約金做公平合理的約定。

四是約定雙方合同所記載的通信地址為聯(lián)系地址，雙方的文件，以送達(dá)該地址為到達(dá)。

五是為避免通知疏漏，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定，如買(mǎi)受人未收到辦證通知，則以辦證期間屆滿(mǎn)之日前60日為提交資料、繳納相關(guān)費(fèi)用的時(shí)間，其需到出賣(mài)人所在地辦理。

第三，注意證據(jù)留存。房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間周期較長(zhǎng)，因延遲辦證產(chǎn)生的訴訟一般都發(fā)生在一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間之后，做好合同管理、初始登記證明、辦證通知書(shū)等相關(guān)證據(jù)的留存工作對(duì)開(kāi)發(fā)商而言非常重要。如，在送達(dá)辦證通知時(shí)應(yīng)采用可追溯的方式，使用郵政特快專(zhuān)遞，在內(nèi)容欄注明“辦理房產(chǎn)證通知書(shū)”，并妥善保留送達(dá)回執(zhí)；對(duì)未響應(yīng)的客戶(hù)，應(yīng)予以特別備注，在弄清原因的同時(shí)做好通知證據(jù)的保留工作。

2、買(mǎi)受人應(yīng)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)

第一，及時(shí)支付辦理房屋所有權(quán)登記所需契稅及相關(guān)費(fèi)用，按照購(gòu)房合同約定及時(shí)支付購(gòu)房款。

第二，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議明確約定。如，可在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定開(kāi)發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，并明確約定遲延辦證的違約責(zé)任。為避免開(kāi)發(fā)商遲延辦證，買(mǎi)受人未及時(shí)行使權(quán)利而導(dǎo)致的訴訟時(shí)效已過(guò)的情況發(fā)生，在合同中約定以每日或每月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額。

第三，及時(shí)跟進(jìn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，督促開(kāi)發(fā)商按照合同約定履行義務(wù)，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)初始登記。