上海大發(fā)地產(chǎn)執(zhí)行總裁--廖魯江

上海大發(fā)地產(chǎn)執(zhí)行總裁廖魯江先生出席峰會(huì)并發(fā)表了主題為《合作共贏 共赴千億》的精彩演講，結(jié)合大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展和與博志成的合作，對(duì)中小型房企如何通過(guò)合作共贏突破千億目標(biāo)，提出了極具建設(shè)性的意見(jiàn)。

以下是演講精彩內(nèi)容：

首先，感謝博志成及黃博文老師的邀請(qǐng)！黃老師在之前的分享中提到博志成特別享受成就客戶的過(guò)程并愿意分享地產(chǎn)公司成長(zhǎng)的成就感，對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一件很有意義的事情。剛才看到博志成的宣傳標(biāo)語(yǔ)寫(xiě)著“百億是生存門檻，千億是發(fā)展平臺(tái)”，博志成服務(wù)的很多企業(yè)可能現(xiàn)在都接近或者超過(guò)千億了，我有一句廣告詞想送給博志成和黃博文老師——想過(guò)千億，找博志成。

大發(fā)地產(chǎn)的規(guī)模還在生存門檻上，我們現(xiàn)在身處在百億、百?gòu)?qiáng)上，我們也特別希望奔向千億，甚至我們自己也制定了五年三千億的夢(mèng)想。每次聽(tīng)到這個(gè)夢(mèng)想的時(shí)候，就兩個(gè)反應(yīng)，不相信，做不出來(lái)。走在前面的大企業(yè)往往反應(yīng)是：“冬天”要來(lái)了、行業(yè)發(fā)展沒(méi)那么簡(jiǎn)單、這條路走不通了，你們還是慢點(diǎn)跑。但這要看你自己的企業(yè)有多大的決心，有多大的意愿，同時(shí)是否找到了這條途徑。

大發(fā)地產(chǎn)今天來(lái)就是希望尋找合作伙伴，能夠一起去發(fā)展。再往前，時(shí)間不多，任務(wù)很重，但是我們都以開(kāi)放的心態(tài)，通過(guò)合作，包括和地產(chǎn)公司的合作、和資金的合作、和政府層面的合作，通過(guò)合作也許可以讓我們事半功倍，能夠更快地去發(fā)展，通過(guò)合作來(lái)共贏，通過(guò)共贏，大家都能沖破一千億。這也是我今天來(lái)給大家分享的一個(gè)最主要的意圖和目標(biāo)。

大發(fā)地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)有點(diǎn)像，也是1993年開(kāi)始，曾經(jīng)有項(xiàng)目做得不太好，這也是小企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于小企業(yè)而言試錯(cuò)空間不大，尤其對(duì)于百億級(jí)企業(yè)來(lái)講。當(dāng)然，我們現(xiàn)在這幾年也在不斷地去練習(xí)自己的內(nèi)功，過(guò)去向內(nèi)看得多了一些，最近這一波沒(méi)有抓住，所以我們落后了。但我相信機(jī)會(huì)總是有的，只要你準(zhǔn)備好。

過(guò)去幾年大發(fā)地產(chǎn)（社會(huì)服務(wù)商）主要從事住宅業(yè)務(wù)，同時(shí)也有商業(yè)、酒店、辦公和物業(yè)。產(chǎn)品上鍛造了幾個(gè)系列，有許多成功的項(xiàng)目，并在這個(gè)基礎(chǔ)上不斷提升。產(chǎn)品是最終呈現(xiàn)給客戶的東西，你想快速成長(zhǎng)起來(lái)，沒(méi)有一個(gè)良好的產(chǎn)品鍛造能力和鍛造體系，也是無(wú)源之水。

我們的目標(biāo)——沖千億，布局全國(guó)。我們很早之前就算過(guò)，五年以后，3000億左右是生存門檻，達(dá)到這個(gè)規(guī)模才能有發(fā)言權(quán)。我特別欣賞黃老師和陳總講的：要有一個(gè)目標(biāo)，圍繞這個(gè)目標(biāo)去構(gòu)建你自己要做的事情，而不是有多少米做多少飯，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)不斷被驗(yàn)證，所以我們覺(jué)得還有空間。

大家都要沖破千億，市場(chǎng)空間還有這么大嗎？首先要確定市場(chǎng)有沒(méi)有這種可能性。我們也做了一些研究，房地產(chǎn)的好時(shí)光到底還有幾年？

2010年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率是47%，現(xiàn)在是58%，當(dāng)我們的城鎮(zhèn)化率在50-70%這個(gè)區(qū)間段的時(shí)候，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快、房地產(chǎn)發(fā)展最好的時(shí)間段。也就是說(shuō)過(guò)去7年增長(zhǎng)了10%，如果想接近70%或60%多的話，可能還需要7-10年的時(shí)間，如果說(shuō)有好時(shí)光的話，按照原來(lái)的發(fā)展模式，還有7-10年的時(shí)光是這個(gè)數(shù)據(jù)所告訴我的。只看這個(gè)數(shù)據(jù)還不夠，我們還必須注意到，這個(gè)數(shù)據(jù)背后已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始分化了。這10年的好時(shí)光，城鎮(zhèn)化率的構(gòu)成會(huì)發(fā)生根本性變化，不是一個(gè)均值性的。一線城市和強(qiáng)二線城市城鎮(zhèn)化率已超過(guò)90%，這些城市已經(jīng)早早進(jìn)入后城市化時(shí)代。而三、四線那個(gè)時(shí)候，還有大量的城市被58%的平均數(shù)給掩蓋了，他們城鎮(zhèn)化率40%、50%都有。這是以省為單位，如果把城市劃出來(lái)，找的目標(biāo)就更明確了。

剛才講到輪動(dòng)是一種現(xiàn)象，我們?cè)噲D找輪動(dòng)背后的原因，第一就是看城鎮(zhèn)化率，按照這個(gè)城鎮(zhèn)化率，在過(guò)去的二三十年，中國(guó)地產(chǎn)從1998年的改革開(kāi)始到現(xiàn)在這么多年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了一二線和強(qiáng)二線的城市化過(guò)程，大概解決了三四億人城市化的問(wèn)題。如果再往未來(lái)看幾年，接下來(lái)要解決廣大農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)的過(guò)程，所謂輪動(dòng)是城市梯級(jí)化的城市化過(guò)程。我們想做到3000億，戰(zhàn)場(chǎng)在哪兒？剛才我說(shuō)到要尋找一些志同道合的人，如果還只是想在北上廣、杭州、南京這樣的城市做自己的地產(chǎn)，我們可能不是同路人。如果覺(jué)得三四線甚至更下沉一些的城市未來(lái)是你的主戰(zhàn)場(chǎng)，那么在戰(zhàn)場(chǎng)的選擇上我們首先是一致的。

看看一二線城市和三四線城市成交額比例，一二線的房?jī)r(jià)單價(jià)比較高，所以比率還能超過(guò)50%，隨著進(jìn)一步的變化，未來(lái)幾年，三四線城市的成交總額也會(huì)超過(guò)50%，甚至更高。有一個(gè)宇宙級(jí)企業(yè)前天發(fā)布了2017年業(yè)績(jī)，全年均價(jià)9087塊，這個(gè)數(shù)字和套的結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。我在世茂的時(shí)候，去年的銷售均價(jià)已經(jīng)超過(guò)1.7萬(wàn)了。這是兩種取舍，戰(zhàn)場(chǎng)不同，結(jié)構(gòu)不同，會(huì)造成單價(jià)不同。這個(gè)市場(chǎng)從面積上已經(jīng)很明顯，六四開(kāi)，這個(gè)數(shù)最終還會(huì)擴(kuò)大，這個(gè)蛋糕大概在13萬(wàn)億、14萬(wàn)億的水平，總面積16萬(wàn)億、17萬(wàn)億的水平。這里面有一個(gè)比較明確的趨勢(shì)，它的結(jié)構(gòu)正在運(yùn)動(dòng)地發(fā)生變化，而且就是在未來(lái)三到五年的時(shí)間。

現(xiàn)在說(shuō)三四線城市或者說(shuō)五線城市是不是一二線城市的外延或者外溢？因?yàn)槌鞘杏绣X了，去下面的市、縣買房子。后來(lái)發(fā)現(xiàn)好像不是這樣，當(dāng)我們注意到兩個(gè)人群的時(shí)候，意識(shí)到也許這一輪的增長(zhǎng)是內(nèi)生的。為什么？?jī)蓚€(gè)人口指標(biāo)，一個(gè)是進(jìn)城務(wù)工人口，還有一個(gè)叫本地務(wù)工人口，也就是從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村人口，從戶籍上他是農(nóng)村人口，從事的不是農(nóng)業(yè)，從事的可能是農(nóng)村的第三產(chǎn)業(yè)或者其他產(chǎn)業(yè)，或者小生意，或者小工廠。

還有一部分，就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在各個(gè)城市很多二線、三線棚改也好，以各種名義，包括農(nóng)村土地的宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)際上就是把這一部分地變成集體用地當(dāng)中的一部分，重新分配，綜合使用，這些人會(huì)獲得一些經(jīng)濟(jì)收益，但是他不能在原來(lái)的宅基地或者他的地居住，要重新選擇居住的地方。進(jìn)城務(wù)工人員和本地務(wù)工農(nóng)村人口，2017年這個(gè)數(shù)字是3億人左右，實(shí)際數(shù)字應(yīng)該比它大。再加上剛才說(shuō)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的，4億人甚至更多。這些人就是這一輪輪動(dòng)或者三線城市交易額迅速上漲的內(nèi)趨動(dòng)力。

進(jìn)城務(wù)工也好，非農(nóng)也好，當(dāng)他們具備一定的能力和事業(yè)的時(shí)候，尤其是進(jìn)城務(wù)工人員在城市里生活一段時(shí)間，融不到大城市里面，大城市沒(méi)有給他太多的立足空間，他只能回到原籍。其實(shí)農(nóng)村也回不去了，他要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇就近的城鎮(zhèn)，這是他們最好的選擇。同時(shí)房地產(chǎn)不光是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)買的是背后的資源，比如說(shuō)城市里的公共資源、醫(yī)療資源、教育資源，向上要考慮自己的父母，向下要考慮自己的孩子，這4億人是未來(lái)三、四線城市內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

現(xiàn)在三四線城市的購(gòu)房者大部分不是一二線過(guò)來(lái)的，除了個(gè)別有一二線靠得很近的投資客，大部分中國(guó)鄉(xiāng)村當(dāng)中，這些城市的內(nèi)生動(dòng)力，來(lái)自于周邊鄉(xiāng)村這些人的進(jìn)城過(guò)程。也就是說(shuō)，在未來(lái)的三到五年，原來(lái)講的一個(gè)不太準(zhǔn)確的數(shù)字，通過(guò)4億再進(jìn)入城市化的過(guò)程，讓居民住有所居，有好的生活，對(duì)美好生活的需求和不平衡發(fā)展之間的矛盾，在未來(lái)三到五年中國(guó)三四線城市會(huì)解決，這恰恰是一個(gè)大潮，這波大潮支撐著很多千億級(jí)企業(yè)，我覺(jué)得不是問(wèn)題，只要你有這個(gè)能力，只要你愿意，只要你愿意分享。這也是我為什么希望找到幾個(gè)合作伙伴大家合作共贏的主要原因。

• 投資布局：未來(lái)圖中這些城市都會(huì)設(shè)立區(qū)域公司、團(tuán)隊(duì)，這些都是重點(diǎn)的投資地區(qū)，同時(shí)也在選擇項(xiàng)目，如果有好的資源，大家都可以討論。合作方式比較靈活，因?yàn)槲覀兤髽I(yè)也不大，大家體量也不大，我們不欺負(fù)人，當(dāng)然也不被別人欺負(fù)。

  

• 土地端：股權(quán)合作，融資代建  

  資金上：聯(lián)合競(jìng)買、地產(chǎn)基金

  這些都是可以考慮的。希望突破資金瓶頸，拓展細(xì)分市場(chǎng)，減少市場(chǎng)不確定性，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低資金投入，不降投資收益率。

• 融資、代建：品牌費(fèi)、管理費(fèi)、資金使用費(fèi)好商量，我們水平都差不多，把活兒干了就行了。

  

• 聯(lián)合競(jìng)買：通過(guò)共同出資，同股同權(quán)。

  

• 地產(chǎn)基金：投資管理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，我們初步鍛煉了一些經(jīng)營(yíng)能力，包括房地產(chǎn)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)能力，這種能力會(huì)幫助我們?cè)诮ㄔO(shè)和建設(shè)后期的經(jīng)營(yíng)上做好應(yīng)做的事情。

總之，未來(lái)一段時(shí)間的政治狀況比較穩(wěn)定，政策連續(xù)性會(huì)比較好，剛才講了一些重點(diǎn)市場(chǎng)，這幾個(gè)外部的條件都比較明確，時(shí)間上給了我們一段“美好的時(shí)光”，我們內(nèi)部有一個(gè)詞叫“趨勢(shì)明確，但格局未定”，趨勢(shì)很明顯，各方面的外部條件都已經(jīng)具備，要做的事情就是抓住這個(gè)趨勢(shì)，爭(zhēng)取在未來(lái)的格局當(dāng)中能夠找到自己的一席之地。未來(lái)五年，我們應(yīng)該還會(huì)有一段“美好的時(shí)光”，希望能夠在這個(gè)時(shí)光當(dāng)中和大家一起合作，最終實(shí)現(xiàn)共贏！

謝謝各位！

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