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孫群堤：“名門”沒落

 bcaptial 2021-01-14
樂居財經(jīng) 曾樹佳 發(fā)自鄭州
 
當法錘敲響時，林佳（化名）長舒了一口氣。2020年末，歷經(jīng)半年多時間，她終于在一起勞動糾紛中取得勝訴，獲得了應(yīng)有的賠償。
 
她本是名門地產(chǎn)旗下公司的員工，去年被拖欠了5個多月的薪資，無奈之下只能訴諸公堂。法院最終判決，名門地產(chǎn)須支付林佳32312.5元的工資和18302.5元的經(jīng)濟補償金。
 
與林佳有著類似經(jīng)歷的員工，并不在少數(shù)。年內(nèi)，名門地產(chǎn)項目停工、業(yè)主拿不到房產(chǎn)證、拖欠員工工資一年未發(fā)等消息，持續(xù)發(fā)酵。而企業(yè)自身，也正處于股權(quán)凍結(jié)、借款違約的水深火熱之中。
 
1月，名門地產(chǎn)董事長孫群堤再次被限制高消費，這已是他2020年至今，收到的第七封法院限消令。債務(wù)與糾紛的疊加，無疑正在加劇企業(yè)的崩塌。
 
與建業(yè)、正商、鑫苑、康橋等豫系房企相比，名門地產(chǎn)略顯神秘，但其擁有超500億資產(chǎn)和3萬多畝土儲，也讓它在河南擁有一席江湖地位。如今面臨著“有地缺錢”的窘態(tài)，到底因何而起？
 
從“興達”分家
 
在過往公開報道中，名門地產(chǎn)董事長實為孫中占。為何一家公司出現(xiàn)了兩個董事長？據(jù)樂居財經(jīng)求證獲悉，原來，孫群堤與孫中占為同一人。
 
1992年，孫中占大學畢業(yè)后，起初在南陽副食品公司工作。六年后公司破產(chǎn)，他忍痛離開，隨后聯(lián)合宋金興、秦保玉等合伙人，組建興達房地產(chǎn)，開啟地產(chǎn)生涯。
 
在南陽，興達房地產(chǎn)在四年之間，創(chuàng)下連開四盤的局面，積累了外拓的資本。鄭州成為了興達地產(chǎn)擴張的第一站，2003年７月，孫中占獨自掛帥，揮師赴鄭。
 
此后，興達房地產(chǎn)先后控股、收購、兼并河南泰辰置業(yè)有限公司（簡稱“泰辰置業(yè)”）、河南嘉達置業(yè)有限公司、河南東能實業(yè)有限公司等鄭州本土房企，在河南站穩(wěn)腳跟。
 
2006年10月，泰辰置業(yè)正式更名為名門地產(chǎn)，孫中占擔任公司總經(jīng)理。據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，名門地產(chǎn)的主體公司為名門地產(chǎn)（河南）有限公司，注冊資本1 .6億元。2014年3月，該公司股東和法人發(fā)生大換血。
 
變更前，名門地產(chǎn)由南陽市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興達房地產(chǎn)”）、河南興達投資有限公司（簡稱“興達投資”）分別持有18.75%、81.25%股權(quán)；變更后，原股東悉數(shù)退出，轉(zhuǎn)為河南智興投資有限公司（簡稱“河南智興”）全資持有。
穿透可知，興達房地產(chǎn)由安順義、秦保玉各持有98.9%、1.1%股權(quán)，興達投資由宋金興、安順義、秦保玉實益擁有77%、22%、1%股權(quán)；河南智興則由孫群堤、謝清旺各擁有50%股權(quán)。
 
股東變更之后，名門地產(chǎn)的最終受益人也變?yōu)閷O群堤、謝清旺，各持股50％。眼下，不僅孫群堤被“限高”，謝清旺于2020年底也法院列入“限高”名單，案號（2020）浙01執(zhí)1054號。
 
如果說，興達房地產(chǎn)是從名門地產(chǎn)“分家”而出的，并不足為過。兩者之間的關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)騰挪偶有發(fā)生，比如2020年9月23日，名門地產(chǎn)退出了中牟名望房地產(chǎn)、中牟名興房地產(chǎn)、鄭州瑞嘉恒一置業(yè)三家公司，由興達房地產(chǎn)全部接盤。
 
但實際上，興達房地產(chǎn)與名門地產(chǎn)之間卻沒有股權(quán)隸屬關(guān)系。早在2018年4月，孫群堤、興達投資將持有興達房地產(chǎn)的23%、71%股權(quán)，都轉(zhuǎn)讓給了安順義，退出了股東行列。
 
22年前，宋金興是與孫中占創(chuàng)辦興達房地產(chǎn)的關(guān)鍵人物，才以“興”字命名企業(yè)。在興達房地產(chǎn)成立的9年后，興達投資才注冊成立，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、棉紡織、購物中心、食品調(diào)味品等領(lǐng)域。
 
眼下，興達投資、名門地產(chǎn)仍共同持有南陽紡織集團有限公司、河南興達名門商業(yè)管理有限公司等，兩者關(guān)系密切。
 
由此可見，在當初的創(chuàng)業(yè)團隊中，秦保玉、安順義等人控制興達房地產(chǎn)，孫占中控制名門地產(chǎn)，宋金興控制興達投資，三足鼎立。他們之間看似沒有股權(quán)關(guān)系，但其實是一個往來頻繁的共同體。
 
為了激勵團隊，他們還設(shè)置了合伙平臺：北京市興辰名德資產(chǎn)管理中心（有限合伙）（簡稱“興辰名德”）。
 
興辰名德除了由名門地產(chǎn)、深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司持有9.4%、0.4715%股權(quán)之外，其余的12名股東均為自然人，包括王英、孫群堤、厲萬明、李曉東、洪國棟、陳宇波、鄭京植、任常軍等。
                           
其中，李曉東、陳宇波為名門地產(chǎn)副總裁；鄭京植為名門地產(chǎn)（安陽）有限公司總經(jīng)理；洪國棟、任常軍也為名門地產(chǎn)董事。
 
土地狂歡“后遺癥”
 
名門地產(chǎn)與信托交集甚廣，在業(yè)內(nèi)已不是秘密。
 
早在開發(fā)金水路的名門浦發(fā)廣場時，名門地產(chǎn)假借信托之力，開啟了“地產(chǎn)+擔?！蹦Ｊ降南群樱匆曰刭彽男问较驌９窘杩?。
 
比如，2016年的名門翠園項目，信托計劃共計20億，名門地產(chǎn)用5.88億債權(quán)認購了信托計劃的次級份額，剩余14.12億則是通過中小投資者的認購得來的。發(fā)債方中融信托占股100%，未來，隨著名門地產(chǎn)逐漸償還資金，中融再逐步將手中持有的股份過戶給名門地產(chǎn)。
 
在其他多個項目的操作上，名門地產(chǎn)也按照這種模式在推進。
 
據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，在名門地產(chǎn)現(xiàn)有的對外投資企業(yè)、歷史投資企業(yè)中，參與投資的信托、基金的主體至少為6家。其中，中融國際信托、百瑞信托、北京國際信托等，都是名門地產(chǎn)的合作舊友。
 
名門項目中，信托公司持股超過九成以上，已成普遍現(xiàn)象，持股達到100%的也不在少數(shù)。
 
 
在類似于“明股實債”的主線之下，名門地產(chǎn)還利用股權(quán)質(zhì)押獲取更多的真金白銀。目前，它涉及的股權(quán)質(zhì)押總共有42項，其中18項處于有效狀態(tài)。債權(quán)人中，除了熟悉的信托朋友圈之外，還包括工商銀行、中原銀行等金融機構(gòu)。
 
多位金主的助力，使得名門地產(chǎn)有了加大擴儲的底氣。2015年前后，在立下百億目標的同時，它曾頂著周轉(zhuǎn)周期長的風險，連續(xù)接手了鄭州多個城中村改造項目，包括二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦等，體量較大。
 
雖然，近年來屢屢傳出資金運轉(zhuǎn)不力的消息，但名門地產(chǎn)仍在土拍、舊改市場上不斷閃現(xiàn)身影。
 
去年年內(nèi)，名門地產(chǎn)斥資2.98億，經(jīng)過多倫角逐，拿下河南平頂山鷹城市中心地塊，總面積69.41畝，計劃打造高端住宅項目。此后，它又成為深圳坪西社區(qū)料龍新村片區(qū)舊改項目的申報主體。
 
在項目拓展的過程中，它還開啟了與品牌房企的戰(zhàn)略合作。2016年，名門地產(chǎn)與碧桂園宣布聯(lián)手。鄭州中貫新城置業(yè)有限公司（簡稱“中貫新城”），曾經(jīng)就由兩者分別持股49%、51%，它多次以拿地主體的身份，出現(xiàn)在公眾的視野中。
 
去年11月份，名門地產(chǎn)徹底退出中貫新城，中貫新城成為了碧桂園的全資子公司。不過，它們之間還存在著類似的合作項目，比如中牟名眾房地產(chǎn)等。
 
樂居財經(jīng)查閱碧桂園地產(chǎn)集團有限公司的發(fā)債報告獲悉，截至2020年中期，該公司與名門地產(chǎn)的往來款為53.9億元，位列第一，足見雙方合作之深。
 
通過各種合作途徑，名門地產(chǎn)的土地儲備達3萬多畝，即2000萬平方米。
 
這個體量，按照2019年克而瑞統(tǒng)計的房企土儲榜單，名門能進入TOP45的行列，超過了藍光發(fā)展、越秀地產(chǎn)、敏捷集團等房企。
 
然而，充當“大地主”的代價，是撲面而來的資金鏈危機，護城河似乎也有了崩潰的風險。據(jù)知情人透露，名門旗下多個項目已被佳源收購。
 
2020年4月，名門地產(chǎn)旗下鄭州名門翠園項目停工的消息，一度引發(fā)“名門地產(chǎn)資不抵債已申請破產(chǎn)”的傳聞。雖然該公司竭力澄清事實，但對外界的說服力并不大。目前它已經(jīng)背負著62項股權(quán)凍結(jié)，涉及金額高達20.35億元。   
 
為了加快周轉(zhuǎn)，獲得資金空間，名門出現(xiàn)了無證預(yù)售、拖延辦理房產(chǎn)證的情況。其中，鄭州“萬千世紀城”項目因為無證售房被處罰，而駐馬店名門風光城市廣場無故拖延交房日期，商丘名門城、洛陽名門盛世則交房后遲遲不辦理房產(chǎn)證。
 
成也蕭何，敗也蕭何。業(yè)內(nèi)人士對樂居財經(jīng)分析稱，名門地產(chǎn)的資金困境，是在調(diào)控持續(xù)的背景下，信托集中到期所造成的。曾經(jīng)大規(guī)模舉債，如今難以全身而退，狂歡之后留下的攤子，還需要孫群堤自己去收拾。
本文著作權(quán)歸樂居財經(jīng)所有

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