1、順德區(qū)一爛尾樓，未竣工驗(yàn)收，部分已按套預(yù)售，現(xiàn)要整棟爛尾樓轉(zhuǎn)讓，土地增值稅如何繳交？按什么標(biāo)準(zhǔn)繳交？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;土地增值稅預(yù)征率對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件后計(jì)算，多退少補(bǔ)。

(一)保障性住房：暫不預(yù)征;

(二)普通住宅：2%;

(三)其他：3%。 

土地增值稅核定征收率規(guī)定，對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅、確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按其轉(zhuǎn)讓收入核定征收土地增值稅。

(一)普通住宅：5%;

(二)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.工業(yè)用途：5%; 

2.非工業(yè)用途：7%;

(三)其他：6%。 

尾盤(pán)銷(xiāo)售的稅務(wù)處理，很多房地產(chǎn)企業(yè)搞不明白。尾盤(pán)銷(xiāo)售后，企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅款計(jì)算，并填報(bào)納稅申報(bào)表，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題。

2、（1）移交政府公建配套的視同銷(xiāo)售收入，一般應(yīng)按同期同類產(chǎn)品的售價(jià)作為視同銷(xiāo)售售價(jià)，如清算項(xiàng)目移交政府的物業(yè)是商鋪，清算項(xiàng)目未售出過(guò)商鋪，清算項(xiàng)目周邊無(wú)可參考的商鋪售價(jià)，這種情況下，視同銷(xiāo)售單方售價(jià)如何確認(rèn)？

（2）移交政府公建配套視同銷(xiāo)售處理，但對(duì)應(yīng)的視同銷(xiāo)售成本應(yīng)該怎么確認(rèn)，是否是以下其中一項(xiàng)，如沒(méi)有，請(qǐng)說(shuō)明一下視同銷(xiāo)售成本如何確認(rèn)。

1）移交政府的公建配套面積反映到可售產(chǎn)品面積，移交政府后，這部分產(chǎn)品的面積計(jì)入到已售產(chǎn)品面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷(xiāo)售成本=總成本/總可售面積；

2）移交政府的公建配套面積不反映在可售面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷(xiāo)售成本=總成本/（總可售面積-移交物業(yè)面積）；

3）移交政府的公建配套移交后，政府是否會(huì)開(kāi)出票據(jù)，開(kāi)出的票據(jù)是否能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本并加計(jì)扣除呢。

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)政府規(guī)劃要求，無(wú)償將可售產(chǎn)品（如住宅、商鋪等）移交政府抵繳公建設(shè)施的，應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 

3、土地增值稅清算中非普通住宅與商鋪可以歸為一類進(jìn)行核算，不需要進(jìn)行分別核算嗎？

答：土地增值稅清算項(xiàng)類為普通住宅和其他，商鋪歸為其他一類進(jìn)行核算。

4、汕頭市土地增值稅清算的時(shí)候是普通住宅跟非普通住宅的二分法還是普通、非普通、非住宅的三分法？

答：汕頭實(shí)行普通住宅和其它二分法。

5、我公司在汕尾海豐，剛辦理了商品房預(yù)售許可證，為了提前做好預(yù)售房預(yù)收款的預(yù)繳土地增值稅申報(bào)前期準(zhǔn)備工作，需要在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅預(yù)收率審批手續(xù)嗎？如果需要，我公司需要準(zhǔn)備哪些資料去辦理。

答：您向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交測(cè)算資料同時(shí)填寫(xiě)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整審核表》，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定預(yù)征率后，就可以開(kāi)始預(yù)繳土地增值稅，帶上預(yù)售證以及相關(guān)成本資料等。

6、在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，若使用建筑面積計(jì)算車(chē)位應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本，此時(shí)會(huì)導(dǎo)致車(chē)位是虧損銷(xiāo)售的。若使用套內(nèi)面積計(jì)算車(chē)位應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本，此時(shí)車(chē)位是盈利的。因此使用建筑面積計(jì)算車(chē)位應(yīng)分?jǐn)偟牡拈_(kāi)發(fā)成本是否不合理？是否應(yīng)使用臺(tái)內(nèi)面積計(jì)算車(chē)位的開(kāi)發(fā)成本？

答：根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第二十八條規(guī)定，同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對(duì)象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對(duì)象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偅粚?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

7、廣州地區(qū)，土地增值稅清算時(shí)，住宅的地下室建安成本如何分?jǐn)?，是全部分?jǐn)偨o地下車(chē)位還是需要在車(chē)位與地上住宅之前分?jǐn)?？如果分?jǐn)偟厣虾偷叵露挤謹(jǐn)偅捎煤畏N分?jǐn)偡绞剑?/strong>

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）的規(guī)定，審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：土地出讓金是否按照以下方式分?jǐn)偅簢?guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）。審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車(chē)位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。

另外，根據(jù)上述文件的政策解讀，關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)??！兑?guī)程》第二十九條明確了地上部分與地下部分土地成本分?jǐn)偟姆椒?，即?guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）。針對(duì)利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，即建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車(chē)位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。

8、湛江市的土地增值稅是幾分法，是湛江市所有的片區(qū)都一致嗎？另外對(duì)于清算單位，是如何確認(rèn)？

答：湛江市土地增值稅是二分法，分普通住宅及其他類型房地產(chǎn)，全省一致。按照《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》第十九條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷(xiāo)售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。

9、我司租用土地50年，在該地塊上建造廠房（無(wú)證），轉(zhuǎn)讓該地上廠房是否需要繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因此，如你司轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)地上廠房，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)地上廠房，則按規(guī)定不征土地增值稅。

10、土地增值稅清算，主體完工后的測(cè)繪費(fèi)能否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，與項(xiàng)目有關(guān)方可扣除。

11、房地產(chǎn)企業(yè)在東莞市開(kāi)展城市更新項(xiàng)目，按拆賠比對(duì)相關(guān)業(yè)主進(jìn)行回遷安置補(bǔ)償。針對(duì)協(xié)議面積內(nèi)的回遷安置房，如何計(jì)算增值稅？按平均售價(jià)來(lái)計(jì)稅嗎？另外，在土地增值稅計(jì)算時(shí)，回遷安置房也是按銷(xiāo)售價(jià)格既計(jì)算銷(xiāo)售收入又計(jì)算土地成本嗎？

答：1.增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷(xiāo)售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷(xiāo)售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率） 成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。 

2.土地增值稅方面，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題的規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 

12、我是一個(gè)自然人，我在2019年通過(guò)法院發(fā)票的方式競(jìng)拍購(gòu)買(mǎi)了東莞市宏元堂企業(yè)投資管理有限公司（稅號(hào)：9144190055919773X4）位于東莞市南城區(qū)元美東路華凱廣場(chǎng)D棟商務(wù)公寓320號(hào)房（房產(chǎn)證號(hào)：04007001247）。我需要辦理過(guò)戶手續(xù)，我沒(méi)有原始的發(fā)票，是否可按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）按核定征收？

答：土地增值稅因情況不同而可采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率或者核定征收方式征收。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物:

1.納稅人能提供重置評(píng)估報(bào)告（即扣除項(xiàng)成本評(píng)估報(bào)告），經(jīng)稅務(wù)部門(mén)采信的，按照據(jù)實(shí)方式計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。

2.納稅人不能提供重置評(píng)估報(bào)告，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)，除可扣除發(fā)票所載金額外，還可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除（滿12個(gè)月計(jì)一年，超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年），其購(gòu)買(mǎi)時(shí)所繳納的契稅也可以扣除，計(jì)算征收方式按照據(jù)實(shí)方式征收。

3.納稅人既不能提供重置評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收，且核定征收率不低于5%。

13、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》的2019年第5號(hào)公告內(nèi)的第三十一條內(nèi)容里面的“不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車(chē)位，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算”這里面的建筑安裝工程費(fèi)用中分別包哪些明細(xì)，比如開(kāi)發(fā)成本里面的供水、供電、供氣、消防、門(mén)窗、欄桿、電梯這些是工程成本是否也屬于建筑安裝工程費(fèi)，是否參與人防車(chē)位成本的扣除？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》2019年第5號(hào)公告文件，第三十二條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報(bào)告記載的內(nèi)容相符。 

（二）建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否在備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及備案的項(xiàng)目名稱。 

根據(jù)“關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的解讀”文件的第四項(xiàng)，關(guān)于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)適用情形和核定程序：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)憑合法有效憑證據(jù)實(shí)扣除。憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，可采取核定方式計(jì)算扣除?！兑?guī)程》明確了具體核定程序以及憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的具體情形。第六項(xiàng)，關(guān)于人防車(chē)位收入、成本、費(fèi)用處理：針對(duì)利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。

14、一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅計(jì)稅收入與扣除項(xiàng)目中土地成本扣除該用以下哪種口徑：1、計(jì)稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本=賬面土地成本總額；2、計(jì)稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本＝賬面土地成本總額/1.09；3、計(jì)稅收入＝含稅收入－抵減土地后的銷(xiāo)項(xiàng)稅，土地成本=賬面土地成本總額

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： 

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。......”、《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目”、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”。

15、我司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)：我司因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需發(fā)生的銀行委托貸款利息能否在該項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題，(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

16、汕頭房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率是多少？還有企業(yè)所得稅及增值稅的預(yù)征率是多少？

答：1、自2013年6月1日起，汕頭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率調(diào)整不低于3%。 

2、汕頭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率不得低于10%。 

3、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條 規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

17、（1）按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)，（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。請(qǐng)問(wèn)這份文件是否說(shuō)明，熟地轉(zhuǎn)讓也可以加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20％在土地增值稅稅前扣除？

（2）按國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十八條（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。如果能加計(jì)扣除，請(qǐng)問(wèn)加計(jì)扣除是地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和去計(jì)算還是加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20％？

（3）以上2份文件是否能夠說(shuō)明熟地轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目里面不含開(kāi)發(fā)費(fèi)用？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第六條第二點(diǎn)“（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”規(guī)定。

18、三舊改造指引中單一主體歸宗改造模式下，收購(gòu)人以項(xiàng)目建成后的物業(yè)補(bǔ)償原土地使用人拆遷補(bǔ)償損失，該土地使用人并非法律上的所有權(quán)人，和村集體簽了長(zhǎng)期租約，日后物業(yè)視同銷(xiāo)售收入能否在土地增值稅中視同土地成本予以扣除？

答：?jiǎn)我恢黧w歸宗改造模式下，受讓方以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，向原權(quán)屬人以本項(xiàng)目建成后的物業(yè)作為補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六點(diǎn)執(zhí)行。對(duì)于賠償租戶一般情況下應(yīng)由原權(quán)屬人賠償，原權(quán)屬人負(fù)有相應(yīng)清退的義務(wù)，不涉及受讓方。

19、在土地增值稅清算時(shí)，車(chē)庫(kù)的測(cè)繪報(bào)告中的車(chē)位分割中有車(chē)位建筑面積（一般是11-12平米左右），還有車(chē)道建筑面積（寫(xiě)了一個(gè)總數(shù)），車(chē)庫(kù)的可售建筑面積是否應(yīng)該將測(cè)繪報(bào)告中車(chē)位的建筑面積加上車(chē)道的建筑面積？

答：土地增值稅清算時(shí)車(chē)庫(kù)可售建筑面積為車(chē)庫(kù)的建筑面積。

20、村里面有一塊留用地，目前有個(gè)開(kāi)發(fā)商想跟我村合作開(kāi)發(fā)并對(duì)外銷(xiāo)售，我村按比例分配物業(yè)。但開(kāi)發(fā)商要求我村自行承擔(dān)分配物業(yè)的土地增值稅，我村分配的物業(yè)需要繳納土地增值稅嗎？按道理返還物業(yè)應(yīng)該不需要繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

21、全資子公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地、房產(chǎn)給母公司（國(guó)有企業(yè)），是否免征土地增值稅及增值稅？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人”、第九條“應(yīng)稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》執(zhí)行”、附件2 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》“一、營(yíng)改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人［指按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關(guān)政策...... （二）不征收增值稅項(xiàng)目... 5.在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)）“納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅”等。 

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅” 、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）第二條“按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”等。建議您參考上述規(guī)定

22、根據(jù)與自然資源局的土地出讓合同約定，土地價(jià)款分期繳納，需要按照銀行同期同類貸款利率向財(cái)政局繳納還部分延期土地價(jià)款利息。同時(shí)確定財(cái)政局蓋章確認(rèn)的土地出讓金收入憑證。這憑證與財(cái)政局出具的土地出讓金憑證一致。均為房企繳納給財(cái)政局的土地出讓?xiě){證，可否認(rèn)定為土地成本在土地增值稅清算？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）的規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此，您司可根據(jù)上述文件結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行判斷。如無(wú)法自行判斷，請(qǐng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進(jìn)行判定。

23、二手店鋪轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅的詳細(xì)稅率是怎樣計(jì)算的？

答：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手店鋪涉及個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅的計(jì)算方式及稅率如下：

 1、個(gè)人所得稅：（計(jì)稅價(jià)格-原購(gòu)房發(fā)票價(jià)格-交易過(guò)程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)及合理費(fèi)用）×20%

 2、增值稅：以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：　　應(yīng)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5% 

3、土地增值稅：

(一)稅額計(jì)算 　　

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的 　　

土地增值稅額=增值額×30% 　　

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的 　　

土地增值稅額=增值額×40%—扣除項(xiàng)目金額×5% 　　

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的 　　

土地增值稅額=增值額×50%—扣除項(xiàng)目金額×15% 　　

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的 　　

土地增值稅額=增值額×60%—扣除項(xiàng)目金額×35% 　　

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù) 　　

(二)土地增值稅的計(jì)算步驟：　　

1、計(jì)算增值額 　　

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額 　　

2、計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 　　

增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100% 　　

3、計(jì)算土地增值稅的稅額 　　

增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

24、土地增值稅清算時(shí)稅金及附加包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)合同繳納的印花稅可以在“稅金及附加科目”扣除嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定：“ 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除?！?/p>

25、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。請(qǐng)問(wèn)里面從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個(gè)人只要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就適用？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))的規(guī)定，根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。因此，如為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按上述文件規(guī)定進(jìn)行加計(jì)扣除。

26、母子公司間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，是否需要繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。因此，詳細(xì)建議您可查看上述文件的相關(guān)規(guī)定。如不屬于土地增值稅納稅人，則不需按規(guī)定繳納土地增值稅。

27、茲有一企業(yè)受讓法院拍賣(mài)的國(guó)有土地使用權(quán)，法院約定由受讓方承擔(dān)受讓環(huán)節(jié)的土地增值稅，因歷史原因無(wú)法取得歷史購(gòu)買(mǎi)土地的成本及開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，該企業(yè)參照國(guó)稅發(fā)2009年第91號(hào)及國(guó)稅發(fā)2010年第53號(hào)文的精神向主管稅務(wù)申請(qǐng)核定征收方式遭拒絕，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)表示必須按查賬征收方式，按0成本和百分之60的稅率擬向該企業(yè)征收土地增值稅，如何理解？

答：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))的規(guī)定，《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作?！兑?guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。因此，如為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的情形，則適用于上述文件。

二、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)） 的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。另外，根據(jù)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征管中有關(guān)問(wèn)題的通知》（穗地稅發(fā)〔2013〕152號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條規(guī)定實(shí)行核定征收。其中：（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房的，暫按5%的核定征收率征收土地增值稅。（二）對(duì)納稅人以購(gòu)買(mǎi)或抵債形式取得的房產(chǎn)，并能提供契稅完稅證的，可參考上一環(huán)節(jié)契稅完稅證確定的計(jì)稅金額核定其扣除項(xiàng)目金額。

28、東莞2019WG018地塊掛牌出讓公告中“無(wú)償配建商業(yè)建筑面積不少于7671平方米及住宅建筑面積不少于7671平方米，建成后無(wú)償交付給石碣鎮(zhèn)人民政府”。請(qǐng)問(wèn)：1、公告中無(wú)償移交部分是否視同銷(xiāo)售。2、如視同銷(xiāo)售，土增稅的計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定。3、無(wú)償配建部分視同銷(xiāo)售收入，能否確認(rèn)為土地使用權(quán)的成本？

答：根據(jù)《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》配建物業(yè)土地增值稅處理意見(jiàn)如下： 

（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本允許作為取得土地使用權(quán)的成本扣除。 

（二）無(wú)償移交方式。如果出讓合同（公告）或《不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定無(wú)償移交的，應(yīng)視同銷(xiāo)售，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。土地增值稅清算時(shí)，如已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。視同銷(xiāo)售的價(jià)款的金額作為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。 

（三）政府回購(gòu)方式。如果出讓合同（公告）約定按照不低于成本價(jià)移交的，據(jù)此確定土地增值稅應(yīng)稅收入。（注意：此處土地增值稅應(yīng)稅收入不能作為取得土地使用權(quán)的成本）。

29、打算購(gòu)買(mǎi)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的一個(gè)車(chē)位，可是土地增值稅還是搞不懂怎么計(jì)算？現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是106000，車(chē)位原始價(jià)格是93000（含稅的），有發(fā)票。具體的增值額應(yīng)該是多少？查出來(lái)說(shuō)價(jià)格減去發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％的計(jì)算。這樣的話，減出來(lái)是負(fù)數(shù)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條第四款規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。” 

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第六條規(guī)定：“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

(一)提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

(二)提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 

(三)提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算?！?/p>

30、（1）非人防車(chē)位與人防車(chē)位的使用功能類似，且屬于同項(xiàng)目地下室內(nèi)，是否可參考“《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）”第三十一條第四項(xiàng)調(diào)減成本即“┄┄不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車(chē)位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算”？

（2）地下車(chē)庫(kù)實(shí)際出租等取得收益的面積僅為車(chē)位實(shí)際占用面積并不包含公共車(chē)道等設(shè)施面積，那么非人防車(chē)位調(diào)減成本的建筑面積是按車(chē)位實(shí)際占用面積與公共車(chē)道等設(shè)施面積合計(jì)數(shù)計(jì)，還是按車(chē)位實(shí)際占用面積計(jì)？

（3）非人防車(chē)位設(shè)置于地下室，且地下室面積屬于項(xiàng)目非計(jì)容面積，車(chē)位是應(yīng)規(guī)劃報(bào)建要求須配備的，屬于項(xiàng)目的公共配套設(shè)施。那么調(diào)減非人防車(chē)位成本時(shí)是否應(yīng)按比例調(diào)減“全成本”（即土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)配套費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用都需按比例調(diào)減)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第三十一條第四款第二點(diǎn)：不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車(chē)位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定。即以《人民防空工程專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案表》記載的驗(yàn)收面積。

31、土地用途為商住的個(gè)人自建樓，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交土地增值稅嗎？根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件規(guī)定，個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅。這個(gè)自建自用住房是指純住宅的自建樓嗎？如果土地用途為商住的個(gè)人自建樓要交土地增值稅，是只需要交商業(yè)那部分嗎？

答：一、關(guān)于商住房轉(zhuǎn)讓涉及相關(guān)稅種稅率

 （一）賣(mài)方需繳納 

1、增值稅：個(gè)人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買(mǎi)的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 

2、個(gè)人所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅；另，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào) ）第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅。目前我市核定征收率2%。 

3、附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；按照3%稅率繳納教育費(fèi)附加；按照2%稅率繳納地方教育附加。 

4、土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上附著物應(yīng)繳納土地增值稅。按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率30%-60%征收土地增值稅；

5、印花稅：依據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)各按0.5‰稅率繳納印花稅。 

（二）買(mǎi)方需繳納契稅契稅：商住房應(yīng)按3％的稅率繳納契稅。