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不管你是菜鳥大學(xué)生，還是職場(chǎng)老油條，幾乎每個(gè)人說起租房子，都有一段辛酸血淚史?！昂谥薪椤薄凹俜繓|”“合同陷阱”……租房的那些坑，真是讓人防不勝防！12月23日，正義網(wǎng)邀請(qǐng)廣東省廣州市天河區(qū)檢察院一級(jí)檢察官何倩，和大家聊聊租房的那些套路，并奉上超實(shí)用避“坑”指南，希望大家租房時(shí)能少走彎路。“黑中介”是指那些沒有辦理工商注冊(cè)、沒有在房地產(chǎn)主管部門登記備案的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人。何倩介紹：“他們往往會(huì)用一些窗明幾凈的優(yōu)質(zhì)房屋圖片自稱獨(dú)家房源，價(jià)格又遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，當(dāng)租客前來咨詢時(shí)則稱房源太搶手剛剛被別人租下，于是熱情推薦其他房源，并以‘最近有優(yōu)惠’等話術(shù)誘惑租客，用較低傭金留住租客?！?/span>有人以為，房產(chǎn)中介只有“介紹”的作用，只要房子合適，誰介紹都一樣，無非就是會(huì)多出一部分中介費(fèi)而已，其實(shí)不然。“房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不僅是為我們提供房源信息的重要渠道，更是在簽訂合同、履行合同時(shí)提供保障服務(wù)的中立第三方?！焙钨唤忉尩?，“一旦遇到了‘黑中介’，很可能會(huì)面臨租金押金被卷走，期限未到被趕走，或者隨意漲租金、無故扣押金等風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>如何識(shí)別“黑中介”？何倩為大家分享了小妙招：首先，對(duì)比鄰近房屋的市場(chǎng)租金水平，對(duì)明顯低于市場(chǎng)租金或零傭金的房源信息要提高警惕，不要輕信。其次，可通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查看相關(guān)中介機(jī)構(gòu)是否辦理過工商登記，也可以通過當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局官方網(wǎng)站查看中介機(jī)構(gòu)是否辦理備案，還可以查看其投訴糾紛情況，以及該企業(yè)是否被列入經(jīng)營異常名錄、嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等，甚至直接搜索一下用戶對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。總之，一定要多管齊下去了解其市場(chǎng)口碑和客戶反饋。除了“黑中介”，何倩提醒大家在租房時(shí)一定要鑒別房源的真實(shí)性，主要指房屋本身權(quán)屬問題和房東本人身份問題。“公房、廉租房、違建房、地下室等等是不能用于租賃的，即使雙方簽訂了房屋租賃合同，合同也屬無效。另外，如果房屋還存在被查封、拍賣、拆遷等問題，則更容易產(chǎn)生各種經(jīng)濟(jì)糾紛?！焙钨谎a(bǔ)充到，“房東本人的身份問題包括‘假房東’和‘二房東’?！庇幸恍┘倜胺恐鞯摹凹俜繓|”自稱房東直租房源，讓租客支付定金提前預(yù)定，然后就會(huì)以各種理由延遲簽約，最終導(dǎo)致租客錢房兩失。而“二房東”是指將自己承租的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的人。何倩解釋，“根據(jù)法律規(guī)定，‘二房東’如果將租賃房轉(zhuǎn)租，必須要經(jīng)過原房主的同意或承諾，否則無效。如果選擇轉(zhuǎn)租房屋，一定要查看其與原房東的租賃合同，核實(shí)‘二房東’是否有轉(zhuǎn)租的權(quán)利、租賃人數(shù)的限制以及合同的存續(xù)期間，同時(shí)還要盡可能與原房主取得聯(lián)系，確認(rèn)轉(zhuǎn)租效力，以防受騙?！?/span>對(duì)此，何倩給大家分享了一個(gè)真實(shí)案例。貴陽吳先生向“房東”王某支付了半年租房押金6800元，可“房東”卻遲遲不騰房。吳先生隨即和“房東”發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，還鬧到了派出所。經(jīng)查，此房屋是一套公租房，王某并非這套房屋的所有人。王某說他此前將申請(qǐng)的公租房轉(zhuǎn)租給了一名女子，收取對(duì)方押金800元后便以各種理由搪塞，于是一直賴在了房子里。過了一段時(shí)間后，嘗到甜頭的王某覺得這不失為一種生財(cái)之道，于是再次張貼廣告，將房屋多次對(duì)外出租，并一次性收取租客半年或一年的租金，卻遲遲不將房屋交給對(duì)方，共有14人被騙。避免遇到假房源、“二房東”，何倩提醒大家一定要仔細(xì)查驗(yàn)以下幾個(gè)細(xì)節(jié)：? 1、查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)。主要對(duì)應(yīng)房屋的房產(chǎn)證，或者經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同等，部分地區(qū)可登錄當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，驗(yàn)證租賃房源是否真實(shí)。? 2、實(shí)地考察了解。我們要查看房屋的結(jié)構(gòu)、面積，注意房屋周邊的情況，尤其注意所在小區(qū)張貼的公告內(nèi)容，同時(shí)也可以向小區(qū)物業(yè)管理處、保安、鄰居等人員咨詢了解房屋實(shí)際情況。? 3、核實(shí)房主身份。在房屋產(chǎn)權(quán)清晰的前提下，請(qǐng)房東提供身份證原件等身份證明，仔細(xì)核實(shí)與房產(chǎn)證上的姓名是否一致，若房東稱是權(quán)利人的近親屬或房產(chǎn)共有人，則要進(jìn)一步核實(shí)情況是否屬實(shí)。何倩強(qiáng)調(diào)：“將房產(chǎn)證、房主的身份證復(fù)印件留存，以備不時(shí)之需，也很有必要?！?/span>簽合同很重要，但面對(duì)厚厚的合同，我們很難做到每一個(gè)字都仔細(xì)核對(duì)，不少人覺得只要關(guān)注租賃期限、金額這些重點(diǎn)事項(xiàng)就可以了，其實(shí)不是。何倩表示，“如果沒有仔細(xì)閱讀合同條款，很有可能會(huì)陷入中介公司的合同陷阱當(dāng)中?！?/span>何倩講述了一個(gè)真實(shí)案例。北京劉先生通過中介租下了一間房屋，月租金12000元，雙方簽訂1年合同，中介公司收取了相當(dāng)于1個(gè)月房租的中介費(fèi)。一年后，劉先生想續(xù)租，交錢時(shí)發(fā)現(xiàn)費(fèi)用里面多出來12500元！一問才知，“如續(xù)租還需再繳納一遍中介費(fèi)”，并且中介公司還警告劉先生“如不繳納中介費(fèi)，必須在1日內(nèi)搬走，否則讓警察來清戶?！痹趧⑾壬鷼鈶嵵啵薪楣灸贸鲆环莺襁_(dá)14頁的合同，劃出合同第11頁居間服務(wù)一項(xiàng)，當(dāng)中居然載明“如租賃期限屆滿，乙方仍繼續(xù)租賃的，需再次向丙方支付新合同約定的傭金”。這句話并沒有被單列出來或者用明顯的字體標(biāo)明，而是淹沒在一大堆條款后面，平平無奇，確實(shí)很容易被忽略。而劉先生正是在簽訂合同時(shí)沒有仔細(xì)閱讀，才掉進(jìn)了中介公司的合同陷阱當(dāng)中。何倩表示，面對(duì)密密麻麻的合同條款，千萬不要偷懶。同時(shí)她也給大家支招，重要事項(xiàng)核對(duì)好，也能成功避坑。具體內(nèi)容有：? 1、關(guān)于人。合同要寫明雙方的姓名、身份證號(hào)碼、住址、產(chǎn)權(quán)人等個(gè)人信息，以及產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬關(guān)系等重要信息，并核對(duì)一致。? 2、關(guān)于房。合同中應(yīng)寫明住房的詳細(xì)情況，包括位置、面積、合租情況等，同時(shí)還要明確約定水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等如何分?jǐn)偂?/span>? 3、關(guān)于物。合同要簡要明確住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況，配備設(shè)施和設(shè)備使用情況，也要約定非人為原因損壞的家電、家具由誰維修，費(fèi)用如何分擔(dān)。? 4、關(guān)于錢。明確房租支付時(shí)間，支付期限，付款方式，交租賬戶，最晚交租期、押金支付與退還方式等事項(xiàng)，避免遇上因房東不收租而造成的“被違約”。? 5、關(guān)于違約責(zé)任。對(duì)于是否允許裝修、是否允許轉(zhuǎn)租、是否允許提前解約、是否允許飼養(yǎng)寵物等常見的問題，建議大家都在合同當(dāng)中約定清楚。第一、簽訂租賃合同時(shí)，建議下載使用當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站提供的《房屋租賃合同》示范文本簽約，若使用非示范文本的租賃合同，則千萬要仔細(xì)閱讀，避免霸王條款、隱形條款，劃去合同空白處，切勿在空白合同上簽字蓋章。 第二、簽訂合同時(shí)，最好在中介公司里簽約，支付的中介費(fèi)也要向中介公司規(guī)定的統(tǒng)一賬戶中收取。 第三、簽訂《房屋租賃合同》后，及時(shí)持合同、房屋資料等材料到房屋所在地街道辦事處申請(qǐng)辦理租賃備案手續(xù)，以保障自己的權(quán)利。 此外，何倩還提醒大家，簽合同時(shí)一定要看清付款方式?！艾F(xiàn)在有些房屋租賃企業(yè)以較低的租金價(jià)位，吸引租客使用一種叫作‘租金貸’的金融產(chǎn)品，租客與貸款公司簽訂協(xié)議后，貸款公司一次性支付半年、一年或者更長時(shí)間的租金給租賃企業(yè)，再由租賃企業(yè)按月支付給房東?！焙钨槐硎?，在這種模式下，一旦房屋租賃企業(yè)出現(xiàn)資金問題，就極易引發(fā)矛盾，讓房東收不了租，讓租客住不了房，所以大家對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)的房源一定要多留一個(gè)心眼，慎用“租金貸”。民法典即將實(shí)施 關(guān)于租房，這些法律問題要提前知曉！ 2021年1月1日起，民法典將正式實(shí)施，何倩介紹，其中關(guān)于房屋出租的法律規(guī)定相較于合同法做了重大的修改，具體包括：1、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能租！設(shè)立居住權(quán)的房屋法律不允許出租，簽訂的租賃合同將被認(rèn)定為無效。? 提示：租客應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則房東應(yīng)承擔(dān)****元違約金?！?/span>2、房東發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提異議，時(shí)間僅為6個(gè)月新法規(guī)定：如果房東知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個(gè)月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。? 提示：向房東租房時(shí)應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于房東所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋?！泵髦课菔寝D(zhuǎn)租的，則要求房東出具轉(zhuǎn)租的函。3、房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或被查封，可以退租！新法明確：當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，即使租賃合同沒有到期，租客也可以退房！? 提示：租客一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，保留好相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通知房東要求解除合同。現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生合同到期后，房東告訴租客，“我不想再租給你了”的情況，租客只能到處去找新的房源。明年這種事情將不再發(fā)生，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。? 提示：優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價(jià)格達(dá)不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。5、近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于租客，租客的優(yōu)先購買權(quán)受到限制合同法僅僅規(guī)定了房東在出售房屋時(shí)，租客享有優(yōu)先購買權(quán)，但如果房東想要賣給自己的近親屬該怎么辦？這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者房東將房屋出賣給近親屬的，租客不享有優(yōu)先購買權(quán)。? 提示：在房東出售房屋時(shí)，租客如果想購買房東的房屋，必須要及時(shí)表達(dá)自己想購買的意愿，時(shí)間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購買權(quán)。還有一個(gè)很常見也很重要的法律問題即：租房期間房屋被轉(zhuǎn)賣怎么辦？民法典第725條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是我們常說的“買賣不破租賃”。房子是租的，但生活是自己的，如果不小心跌進(jìn)了“坑”里，請(qǐng)勇敢爬出來。這份租房避坑指南請(qǐng)一定收好，愿它能讓你在租房這件事兒上不被套路！ 來源：檢察日?qǐng)?bào)正義網(wǎng) 視頻：張娟 作者：劉茜
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