小富靠努力，暴富靠周期。

還有27天，2020年就要翻篇了。往大里說，十三五結束了，十四五開始，無論是國運還是樓市，都將進入一個新的周期。

捕捉周期對大部分個體而言，是逆襲的唯一機會。

深圳樓市的周期被限售打亂了，三年就是階層洗牌的一個周期。

看下圖：

20年深圳樓市成交量（圖源：深圳貝殼）

從2015年開始至今，僅從成交量看，深圳樓市就完成了一個從下跌走向上揚的周期，量在價之前，下面的潛臺詞，不說也明白。

依“火線哥”（DChuoxian）看來，深圳樓市仍會走出一個“分化上漲期”，即牛掰的地方繼續(xù)牛，優(yōu)質資產(chǎn)更加受到追捧。

當然，這要依托并分析深圳的大周期。

進入十四五，我們要清楚，深圳五年的大趨勢和發(fā)力點在哪里？踏上新賽道的深圳，十個區(qū)的格局之爭，誰將最后勝出？

所有的這一切，都有你的口袋息息相關。

五年大趨勢，看清深圳未來地產(chǎn)火線

深圳的每一朵浪花，都是1300萬人在勇闖天涯。

回頭看一下深圳的十三五規(guī)劃，最為核心的亮點內(nèi)容是：

1.到2020年，深圳GDP總量將達到2.6萬億元，對比2015年的1.75萬億元，接近1萬億的增量。

2.重點打造前海、南山和寶安中心區(qū)域為新的市級中心。

去年的GDP就已經(jīng)實現(xiàn)了這個目標，今年的數(shù)字將會更加搶眼。

至于西部，更是走出一個波瀾壯闊的行情。

這三個地方不僅成為了新的市級中心，甚至成為了大灣區(qū)國際化新型濱海中心城區(qū)。

這五年，西部成為樓市最大的風口。

寶安區(qū)域圖

空港新城和會展新城是深圳與世界交流的兩個重要窗口，深圳空港經(jīng)濟和會展經(jīng)濟總體水平穩(wěn)居全國前列，成為拉動全市商務、旅游、酒店等相關產(chǎn)業(yè)和服務行業(yè)快速發(fā)展的重要平臺。

天上撒鈔機，地上印鈔機。這對“黃金搭檔”率先走出一條“微笑曲線”。

看著新聞聯(lián)播炒股，跟著十三五買樓。

民間智慧總是會歸納一條樸實而又正確的道理。

那么，未來的深圳五年呢？

深圳的十四五規(guī)劃尚有待時日，倒是寶安區(qū)的率先出爐。

這份深圳首個公開的十四五規(guī)劃，重磅內(nèi)容很多，比如要培育一個一萬億產(chǎn)業(yè)群，數(shù)十個100億的產(chǎn)業(yè)集群，五年投入過萬億價值的項目建設，60多個城市更新項目列入改造等。

值得注意的是，西部的兩個超級網(wǎng)紅又升級了：寶安中心變成“濱海城市中心”，會展新城變成“西部城市中心”。

這意味著，寶安在未來五年將重點實施“雙中心戰(zhàn)略”。

寶安十四五“雙中心”

未來五年，寶安將形成“兩個中心、三個次中心、四條走廊”的發(fā)展格局。

升級后的寶安中心和會展新城，將成為寶安未來五年重點打造的區(qū)域。

機場也傳來重大利好。未來五年內(nèi)將陸續(xù)完成機場衛(wèi)星廳、三跑道以及T4航站樓等新一輪的擴建，深圳機場在五年內(nèi)國際航線將超百條，打造粵港澳大灣區(qū)世界級機場群的核心樞紐機場。

所以，未來深圳的希望仍集中在西部，大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的中心也在向西部轉移。

值得注意的是，未來都市圈是一場空中競賽， 取得“制空權”才會在未來競爭中勝出。

對西部，尤其是上位的會展新城來說，2020的財富洶涌，還僅僅是一個開始。

深圳的下一個發(fā)力點地產(chǎn)火線

世界經(jīng)濟大洗牌，城市格局亦然。

變局中開新局，危中有機，這個時候也是展現(xiàn)一個城市價值的時候。

全球價值活力城市內(nèi)陸20強（圖源：城PLUS）

全球價值活力城市指數(shù)，反映了全球一個城市的價值和經(jīng)濟活力，是資本考量全球化背景下，一個城市投資價值的重要參考。

這個榜單上，今年深圳取代廣州成為第三位。

大國博弈背景下，“硬科技”成為新一輪全球競爭關鍵。

以螞蟻金服為代表的服務創(chuàng)新讓位于以深圳粵海街道為引領的硬核科技創(chuàng)新，中國城市在創(chuàng)新網(wǎng)絡中的排名從去年的“北上港杭深”轉變?yōu)榻衲甑摹氨鄙细凵詈肌薄?/p>

深圳憑借長期的積累，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展動能和潛力。

新經(jīng)濟、新科技成為十三五期間，尤其是疫情期間，深圳脫穎而出的重磅利器。

那么，下一個發(fā)力點在哪里呢？

瞄準那一片海，這才是撬動深圳的世界寶藏。

10月15-18日在深圳舉辦的海博會顯露了端倪，期間透露了一個重磅規(guī)劃。

可別小看了海博會，作為中國唯一的國家級國際性海洋經(jīng)濟展會，海博會既是全新的對外展示中國海洋經(jīng)濟發(fā)展成果的重要窗口，也是世界沿海國家開放合作、共贏共享的重要平臺。

放在深圳召開，就是一個重要信號。

十四五期間，深圳加快建設“全球海洋中心城市”，將規(guī)劃建設多條“海洋科技創(chuàng)新走廊”，前瞻布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)。

海洋科技創(chuàng)新走廊示意圖

這其中一項重要舉措就是，以前海蛇口自貿(mào)片區(qū)擴區(qū)為契機，打造“蛇口—前?！Ｑ笮鲁恰饷鳌蔽鞑亢Ｑ罂萍紕?chuàng)新走廊。

這條創(chuàng)新走廊的核心就是規(guī)劃面積7.44平方公里的海洋新城。

海洋新城帶著新理念、新規(guī)劃、新定位“嶄新登場”，將對標世界三大灣區(qū)，定位為“全球海洋中心城市先鋒范例”，形成以海洋電子信息、海洋高端設備、海洋現(xiàn)代服務業(yè)、海洋生態(tài)環(huán)保、海洋新能源為主的千億級海洋產(chǎn)業(yè)集群。

海洋新城

未來深圳五年的發(fā)力點在藍色經(jīng)濟和灣區(qū)產(chǎn)業(yè)，從深圳灣-前海灣-會展灣，將會成為深圳西部灣區(qū)經(jīng)濟的重要發(fā)展軸。

其實，紅利已經(jīng)很清晰了地產(chǎn)火線

算筆經(jīng)濟帳。

海洋新城規(guī)劃和建設正在持續(xù)推進，預計到2030年將雛形初展、2035年將完美呈現(xiàn)，聚集6萬人口，形成3000億產(chǎn)值，充滿最美海岸風情和城市創(chuàng)新活力，建成全球海洋治理戰(zhàn)略合作平臺、中國海洋生態(tài)文明示范標桿和粵港澳大灣區(qū)海洋科創(chuàng)高地。

“火線哥”（DChuoxian）再給旁邊的會展新城測算了一個5年后的“經(jīng)濟賬”：深圳國際會展中心的直接收入將達到150億，按照會展業(yè)對經(jīng)濟的帶動系數(shù)是1:9，直接帶動相關產(chǎn)業(yè)收入高達1350億元。

再加上11月23日，會展新城喜提鄰居127億元的冰雪文旅綜合體，空港新城和會展新城毫無懸念地成為深圳西部最大的經(jīng)濟體。

深圳國際會展城綜合規(guī)劃空間結構圖

上面這幅規(guī)劃圖，清晰勾勒了空港新城和會展新城的裙帶關系。

在下一個五年，西部這個最大經(jīng)濟體將會協(xié)調發(fā)展、共榮共進。

寫到這里，其實紅利已經(jīng)很清楚了。

可以預見，未來城市發(fā)展趨勢和投資都將聚集在這里。

作為深圳西部灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的更大紅利，會展新城將形成高密度的價值地段，附近優(yōu)質資產(chǎn)無疑將成為投資風口。

深圳國際會展中心

無論是漢諾威、倫敦、迪拜，還是北京、上海、廣州，這些典型城市的發(fā)展經(jīng)歷說明，”會展資產(chǎn)“炙手可熱，一點也不意外。

廣州琶洲因會展經(jīng)濟的帶動，二手房均價也領先于周邊。因為區(qū)域內(nèi)居住社區(qū)較少，甚至有部分高價樓盤業(yè)主捂盤惜售。

今年11月，深圳國際會展中心一期將正式投入運營，迎來產(chǎn)業(yè)布局、新增就業(yè)和辦公需求的集中爆發(fā)期。

與之一起亮相的，還有會展灣水岸。

會展灣水岸位置示意圖

從會展灣水岸到深圳國際會展中心，目前只需526米（百度地圖），以后可以直接通過跨河天橋步行過去，距離不過300米。妥妥的會展新城第一受益者。

優(yōu)勢一：五維立體交通體系

通過跨河天橋，住戶可以快速通達對岸繁華商業(yè)，享受20萬㎡集中商業(yè)、會展公園以及會展中心配套。

會展灣水岸與深圳國際會展中心一河之隔

目前，項目距離廣深沿江高速很近，接駁廣深核心區(qū)域很便捷。

此外，正在建設中的地鐵20號線會展北站距離項目也只有600米。

深圳地鐵20號線起于機場北站，途經(jīng)寶安區(qū)，止于會議中心站，全長共計8.43km。

地鐵20號線

20號線建成后，將改變區(qū)域內(nèi)無地鐵的狀況。屆時，從項目出發(fā)去往南山，約半小時可到，一小時左右可到福田。

總體來說，居住在該區(qū)域到前海、南山等市中心上班的，坐地鐵通勤十分便利。

此外，城際軌道方面，項目東側臨近穗莞深城軌站點，西側為規(guī)劃中的深茂鐵路（預計年底動工），項目未來快速接駁城際軌道，迅速通達全市及珠三角周邊城市。

這樣一來，就構建了地鐵、城軌、城際、航空、碼頭的“五維立體”的交通網(wǎng)絡。

優(yōu)勢二：西部配套最完善居住區(qū)域之一

會展灣水岸還享有154萬㎡的國際多元配套，不僅體量大而且業(yè)態(tài)豐富。

再加上海上田園配備的醫(yī)療和教育資源，都將使得這里成為深圳西部配套最完善的居住區(qū)域之一。

配套概覽

居住純粹、濱水、低密度、高性價比，是會展灣水岸的四大價值點。

項目15.6萬㎡建面，公寓15萬㎡，是片區(qū)唯一個只有公寓業(yè)態(tài)的住區(qū)，不摻雜其他辦公、人才房、酒店等業(yè)態(tài)，其余為九班制幼兒園、水云間藝術中心、星空泳池。這樣居住的圈層和氛圍就很純粹。

幼兒園效果圖

會展灣水岸依會展河而建，有更大的濱水景觀面。

整體容積率3.7，遠低于熱點區(qū)域的同類產(chǎn)品，項目戶戶通燃氣帶陽臺，這里的居家氛圍更加濃郁。

項目外立面

優(yōu)勢三：與周邊區(qū)域存在較大的價差

會展灣水岸帶精裝的價格僅為5萬多/㎡，與西部熱點片區(qū)存在巨大的價差。

寶安周邊碧海片區(qū)公寓已經(jīng)6.8萬元/㎡，福永、沙井區(qū)域二手房價均價已達5.8萬元/㎡，項目價格在周邊尚未成型的情況下，是很有上升空間的。

優(yōu)勢四：戶型兼有自住和投資屬性

目前推出的是T5棟，這是項目的樓王產(chǎn)品，是整個項目的中軸位置，直面會展河，高層單位還可以遠眺深圳國際會展中心和海景，產(chǎn)品面積段為建面約60/90/125㎡。

T5棟景觀資源很好

60㎡小成本撬動大資產(chǎn)

可別小看這種60㎡的戶型，可以做成兩房兩廳，使用率高達75%。

這種300萬元左右的門檻，真正實現(xiàn)了小成本撬動大資產(chǎn)。

90㎡觀景效果贊

90㎡戶型采用三居室設計，開間達9.3米，寬敞舒適。

西南向可看深圳國際會展中心開闊景觀，臥室?guī)Т蠓坝^凸窗。

125㎡公寓中的奢闊產(chǎn)品

這種四房戶型是公寓中的奢闊戶型，位于最好的位置。

盡享西向正觀深圳國際會展中心及6.4km會展河景觀，配備6.85米陽臺觀景，彰顯華僑城豪宅設計品質，適合對生活品質有較高追求的客群。

了解夠深入了，就需要跳出會展灣水岸來看這個項目，以小成本撬動西部最大的經(jīng)濟體，進而藉此穿越長周期，機會來了！

2