與潘石屹瀟灑拋售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)不同，其老友易小迪帶領(lǐng)陽(yáng)光100中國(guó)正在轉(zhuǎn)型路上艱難跋涉。

2019年，陽(yáng)光100中國(guó)錄得歸母凈利潤(rùn)18.05億元，同比增長(zhǎng)6125.28%，按照公司主席兼執(zhí)行董事易小迪的解釋，這主要來(lái)自出售資產(chǎn)。

公司計(jì)劃，今年將加快資產(chǎn)處置和土地儲(chǔ)備變現(xiàn)。這家曾經(jīng)無(wú)限風(fēng)光的房企已放棄了規(guī)模性增長(zhǎng)。

對(duì)比往年業(yè)績(jī)，2019年業(yè)績(jī)是陽(yáng)光100中國(guó)（02608.HK）最好的一次。

2019年，公司錄得營(yíng)業(yè)收入82.89億元、歸母凈利潤(rùn)18.05億元，同比分別增長(zhǎng)9.36%和6125.28%。業(yè)績(jī)大增的直接原因是出售股權(quán)等資產(chǎn)。

年報(bào)披露，公司在2019年先后出售4宗股權(quán)資產(chǎn)。

2019年4月，公司出售重慶陽(yáng)光壹佰70%股權(quán)，總對(duì)價(jià)13.3億元；接著出售卓星公司100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)46.61億元，產(chǎn)生稅前收益約42億元；8月，公司將東莞青園100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)價(jià)5.13億元；12月，7.90億元出售溫州中信昊園90%股權(quán)。

重慶陽(yáng)光壹佰70%股權(quán)出售給融創(chuàng)西南公司之后，公司仍為第二大股東。啟信寶顯示，目前，公司透過(guò)陽(yáng)光壹佰集團(tuán)及陽(yáng)光一百置業(yè)（遼寧）仍間接持有重慶陽(yáng)光壹佰股權(quán)比例合計(jì)20%。

除了出售資產(chǎn)，公司盈利得以大幅提升，非住宅項(xiàng)目的貢獻(xiàn)功不可沒。

2019年，公司非住宅類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售51.34億元，同比增長(zhǎng)42.5%，確認(rèn)收入24.87億元，且?guī)?dòng)毛利率上升4.3個(gè)百分點(diǎn)至25.3%，毛利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)21億元，同比增長(zhǎng)32%。當(dāng)年，公司非住宅類業(yè)務(wù)銷售額已占比公司銷售總額的49.7%。

從2014年開始，公司從專注住宅產(chǎn)品的開發(fā)商，向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。不過(guò)，這種轉(zhuǎn)型緩慢且成效甚微。

相比同時(shí)代的地產(chǎn)同行，大多踩準(zhǔn)了城市棚改紅利、城市剛需及改善型住房需求的節(jié)奏，在規(guī)模上急速擴(kuò)大，后起之秀融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）瘋狂競(jìng)速，其他中小房企紛紛崛起；在商業(yè)地產(chǎn)方面，有同門師兄潘石屹操作的SOHO中國(guó)（00410.HK）商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)案例盡在眼前。

在2014年之后的5年里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)百舸爭(zhēng)流，諸多亮眼的行業(yè)成功案例，都沒能“打動(dòng)”易小迪。

陽(yáng)光100中國(guó)的步伐相當(dāng)“佛系”，既沒有徹底放棄住宅業(yè)務(wù)，在非住宅業(yè)務(wù)上亦沒有令人艷羨的建樹。

住宅和非住宅業(yè)務(wù)孰輕孰重？易小迪長(zhǎng)期在這其中搖擺不定。

在今年3月的2019年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，易小迪對(duì)外解釋，此前“這兩個(gè)兔子都在抓，也抓不住”。同時(shí)，他回應(yīng)，公司將繼續(xù)放棄追求規(guī)模膨脹的方向，追求業(yè)務(wù)能力提升。同時(shí)，將在今年將持續(xù)加大對(duì)公司資產(chǎn)的處置及土地儲(chǔ)備的變現(xiàn)，將住宅開發(fā)項(xiàng)目與外部合作開發(fā)和出售，這是公司未來(lái)5年的策略。

公司副董事長(zhǎng)范小沖進(jìn)一步解釋稱，公司資金成本較高，因此在極易受政策調(diào)控的純住宅產(chǎn)品方面，并不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“現(xiàn)在賣兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該比5年后自己做完效益更好。”

此外，公司在土地儲(chǔ)備方面再次壓縮，2019年土儲(chǔ)開支再度減少，當(dāng)年支付各類土地款及收購(gòu)項(xiàng)目庫(kù)合計(jì)5.64億元，較上年減少52.32%。

截至2019年末，公司的總土地儲(chǔ)備建筑面積1234萬(wàn)平方米，貨值超1500億元。

未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？目前公司手頭持有8000畝一級(jí)土地，今年將獲準(zhǔn)上市2000畝，從事一級(jí)土地開發(fā)，或是公司未來(lái)一個(gè)持續(xù)盈利點(diǎn)。

公司陸續(xù)出售資產(chǎn)，更多的是為了緩解債務(wù)壓力、保障現(xiàn)金流。

年報(bào)顯示，2019年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物24.39億元，一年內(nèi)到期的短期借款106.01億元，在手資金尚難以覆蓋短期債務(wù)。期末，公司負(fù)債總額466.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.88%。

對(duì)于易小迪來(lái)說(shuō)，保證及時(shí)償還債務(wù)成為今年當(dāng)務(wù)之急。

他此前對(duì)外表示，將啟動(dòng)國(guó)內(nèi)發(fā)債、引入股權(quán)合作兩種方式，將短期債務(wù)變成中長(zhǎng)期的債務(wù)結(jié)構(gòu)?！拔磥?lái)5年把有息負(fù)債降到更安全的200億元以下?！?/p>

公司債務(wù)的不合理性，已引起評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的警惕。

4月16日，標(biāo)普評(píng)級(jí)將陽(yáng)光100中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”，并將列入負(fù)面影響評(píng)級(jí)觀察列表。因?yàn)楣驹谖磥?lái)12個(gè)月有龐大的債務(wù)到期。特別是在今年9月，公司4億美元離岸債券和10億元國(guó)內(nèi)公司債券都將到期。

標(biāo)普評(píng)級(jí)認(rèn)為，即便今年9月公司能到期歸還債務(wù)，公司的流動(dòng)性依然疲軟，明年還有更大額的一次性到期債務(wù)。

在此之前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)已將該公司長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”。