今年對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一個(gè)大喜年。

4月2日，萬(wàn)科企業(yè)股中心將全部資產(chǎn)2億股萬(wàn)科股權(quán)全部捐贈(zèng)給清華大學(xué)教育基金會(huì)，用于設(shè)立“清華大學(xué)萬(wàn)科公共衛(wèi)生與健康學(xué)科發(fā)展專項(xiàng)基金”，日前，該學(xué)員迎來(lái)首批學(xué)生，春天種下的種子已經(jīng)開(kāi)始結(jié)出令人期待的果實(shí)。

清華連續(xù)五年入選世界500強(qiáng)，今年位列208位，比去年上升了46位。

2020年中報(bào)，萬(wàn)科給了投資人一個(gè)驚喜。今天咱們就從萬(wàn)科的中報(bào)聊聊這家企業(yè)。

一、地產(chǎn)基本情況

公司以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，集團(tuán)遵循“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，圍繞人民美好生活場(chǎng)景積極開(kāi)展其他業(yè)務(wù)。

2020 年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1,463.5 億元，同比增長(zhǎng)5.1%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.1 億元，同比增長(zhǎng)5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增長(zhǎng)4.0%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.39%，較上年同期下降0.96 個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)類型看，集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1,381.4 億元，占比94.4%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為67.0 億元，占比4.6%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯然是主體，疫情后基本面明顯改善，單月銷售金額自5 月份開(kāi)始恢復(fù)同比增長(zhǎng)。1-6 月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,077.0 萬(wàn)平方米，同比下降3.4%，降幅較一季度收窄0.9 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3,204.8 億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7 個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)算收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1,049.8 萬(wàn)平方米，同比上升24.0%。結(jié)算均價(jià)為12,285.7 元/平方米。19年全年結(jié)算均價(jià)為13,577 元 /平方米（ 2018年：12,516 元 /平方米）。單價(jià)降低主要是因?yàn)橐患径纫咔橄麓黉N所致，二季度有所恢復(fù)。

已售未結(jié)資源持續(xù)上升。截至報(bào)告期末，集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)有4,743.2 萬(wàn)平方米已售資源未結(jié)算，合同金額合計(jì)約6,953.3 億元，較上年末分別增長(zhǎng)10.6%和14.2%。這為公司未來(lái)的業(yè)績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

拿地情況：上半年集團(tuán)獲取新項(xiàng)目55 個(gè)，總規(guī)劃建筑面積980.2 萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積504.6 萬(wàn)平方米。上述項(xiàng)目的權(quán)益地價(jià)總額約321.3 億元，均價(jià)為6,368 元/平方米。

新增項(xiàng)目城市有：深圳、長(zhǎng)沙、東莞、佛山、江門，惠州、柳州、中山、上海、杭州、合肥、南昌、南通、昆山、寧波、紹興、蕪湖、無(wú)錫、包頭、濟(jì)南、青島、石家莊、太原、煙臺(tái)、大理、蘭州、武漢、烏魯木齊、西安、咸陽(yáng)、銀川、鄭州、滎陽(yáng)、惠州、珠海、杭州、嘉興、宿遷、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、唐山、宜昌。

萬(wàn)科項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角和珠三角，一部分位于強(qiáng)二線城市及省會(huì)城市，但是也有部分項(xiàng)目下沉到強(qiáng)二線城市的周邊縣市。

關(guān)于毛利率下降的問(wèn)題。今年的毛利率相對(duì)于2019年來(lái)說(shuō)是有4個(gè)百分點(diǎn)的回落，2019年是毛利率的高點(diǎn)，因?yàn)?019年結(jié)算的項(xiàng)目大部分都是在2017、2018年銷售的高點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的。近年來(lái)整個(gè)市場(chǎng)趨穩(wěn)，地價(jià)占售價(jià)比實(shí)際上是在持續(xù)上升，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，毛利率下降是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，目前的銷售毛利率比現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對(duì)更低的，預(yù)計(jì)到年底還有一個(gè)小幅的回落。

萬(wàn)科現(xiàn)在做的很多的動(dòng)作，比如說(shuō)堅(jiān)持精益運(yùn)營(yíng)、提升運(yùn)營(yíng)管理水平，這可能是在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，這個(gè)行業(yè)怎么樣如何致勝未來(lái)非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，也是怎么樣在地售比不斷上升，行業(yè)盈利空間被壓縮的狀況下，保持自己的盈利在一定水平上的非常關(guān)鍵的能力。

在地產(chǎn)的白銀時(shí)代，房住不炒就是主旋律，那么房子本身的產(chǎn)品力和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率就是關(guān)鍵，這點(diǎn)萬(wàn)科還是非常清醒的。

公司立志打造客戶愿意買單的“好產(chǎn)品、好服務(wù)”，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)基于“聚焦錨定，長(zhǎng)期堅(jiān)持，打造產(chǎn)品服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力”的目的，啟動(dòng)了“好產(chǎn)品、好服務(wù)”工作，明確了萬(wàn)科產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值主張，并形成了行動(dòng)方案。

后疫情時(shí)代，客戶更加重視住宅產(chǎn)品的健康屬性。集團(tuán)在既有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，開(kāi)展了以滿足客戶居住健康需求為目標(biāo)的研究工作，發(fā)布了萬(wàn)科健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，全面提升空氣、水、光等方面的產(chǎn)品性能。

二、物業(yè)情況

截至報(bào)告期末，萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積5.2 億平方米。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)新簽約建筑面積0.53 億平方米。其中，住宅物業(yè)服務(wù)新簽約建筑面積0.39 億平方米；非住宅物業(yè)服務(wù)新簽約建筑面積0.14 億平方米。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.0 億元，同比增長(zhǎng)26.8%，其中55%來(lái)自于萬(wàn)科以外的項(xiàng)目。期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)由住宅商企“兩翼齊飛”升級(jí)為“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)發(fā)展，新增廈門鼓浪嶼、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，持續(xù)拓寬城市空間業(yè)務(wù)發(fā)展格局。截至目前，“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)已拓展至7 個(gè)城市。

物業(yè)的三駕馬車：在堅(jiān)守萬(wàn)科住宅區(qū)開(kāi)展物業(yè)的同時(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)化的業(yè)務(wù)；商業(yè)物業(yè)的發(fā)展；城市物業(yè)。三車并行，促進(jìn)物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

以物業(yè)為基板盤，萬(wàn)科進(jìn)行了多元化的發(fā)展。

租賃住宅，截至報(bào)告期末，集團(tuán)在33 個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)泊寓12.73 萬(wàn)間。其中報(bào)告期內(nèi)新增開(kāi)業(yè)1.89 萬(wàn)間。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)半年及以上）的出租率為93.7%。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入10.5 億元。規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77 萬(wàn)間。

商業(yè)開(kāi)發(fā)，截至報(bào)告期末，集團(tuán)（含印力集團(tuán)）累計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積836 萬(wàn)平方米，同比增加11.1%。其中，報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)業(yè)一個(gè)購(gòu)物中心（太原印象城），面積10.61 萬(wàn)平方米；新開(kāi)業(yè)4 個(gè)社區(qū)商業(yè)，面積6.02 萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入30.5 億元,同比增長(zhǎng)0.3%；整體出租率90.6%，其中開(kāi)業(yè)3年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率91.8%。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543 萬(wàn)平方米。

物流倉(cāng)儲(chǔ)，截至報(bào)告期末，物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)累計(jì)開(kāi)業(yè)建筑面積616 萬(wàn)平方米。其中，高標(biāo)庫(kù)開(kāi)業(yè)582 萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%；冷庫(kù)開(kāi)業(yè)34 萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)緯物流所管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入8.3 億元，同比增長(zhǎng)36.9%；其中高標(biāo)庫(kù)租金收入5.7 億元，冷庫(kù)租金及服務(wù)收入2.6 億元。

我們看萬(wàn)科的多元化：物業(yè)、商業(yè)、物流、泊寓、教育、養(yǎng)老、冰雪等，都是以地產(chǎn)為核心，同心多元化，各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)賺錢。而恒大的足球、金融、礦泉水、FF汽車等行業(yè)跨度大、投資大，融創(chuàng)的文旅和樂(lè)視投資，樂(lè)視失敗，文旅基本上還是為地產(chǎn)服務(wù)，沒(méi)有真正的多元化，碧桂園的教育和農(nóng)業(yè)、與地產(chǎn)無(wú)關(guān)，萬(wàn)科具有顯著的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

三、萬(wàn)科的財(cái)務(wù)情況

近日，市場(chǎng)傳言稱監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。

具體為紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；紅線 2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 15%。

具體的指標(biāo)計(jì)算方法如下：

紅線 1 指標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 =（總負(fù)債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收）

紅線 2 指標(biāo)：凈負(fù)債率 =（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益合計(jì)

紅線 3 指標(biāo)：現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務(wù)

我們看萬(wàn)科的情況，按照2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科現(xiàn)金短債為2，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.89%，凈負(fù)債率為27%。

截至報(bào)告期末，集團(tuán)有息負(fù)債金額為2,729.8 億元，較年初增加151.3 億元，占總資產(chǎn)的比例為15.1%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)968.2 億元，占比為35.5%；一年以上有息負(fù)債1,761.6 億元，占比為64.5%。分融資對(duì)象來(lái)看，銀行借款占比為55.8%，應(yīng)付債券占比為25.5%，其他借款占比為18.7%。

公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)比較合理，在今年上半年融資情況較為寬松的情況下，公司積極以低成本發(fā)債，進(jìn)一步降低了負(fù)債成本。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額226.06億，同比增加155.34%，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額11.59億，同比增加115.01%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額45.34億，同比增加110.31%，上半年現(xiàn)金流凈額為284.01億，同比增加166.40%。公司現(xiàn)金流充沛，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。公司的財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，明顯優(yōu)于同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)。

今年的財(cái)務(wù)報(bào)表還有兩個(gè)情況需要注意，一個(gè)是遞延所得稅資產(chǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，一個(gè)是公司的經(jīng)營(yíng)效率持續(xù)提高。

遞延所得稅資產(chǎn)新增12.78億，為258.84億。銷售費(fèi)用同比減少0.05%，主要是品牌宣傳費(fèi)用減少，管理費(fèi)用同比減少10.97%，優(yōu)化程度較大。

綜上所述：在公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上，以產(chǎn)品力提高和改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率為主要方向，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，儲(chǔ)備資源豐厚，物業(yè)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，多元化戰(zhàn)略持續(xù)擴(kuò)張，財(cái)務(wù)安全系數(shù)高，公司具有較大的安全邊際。