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前幾天在我們《2017首屆親子&教育農(nóng)園行業(yè)峰會》的現(xiàn)場，有幾個莊主問道我關(guān)于土地流轉(zhuǎn)合同的問題。有些莊主光看到農(nóng)村的土地能帶來商機(jī)，的確，土地是投資農(nóng)業(yè)的第一基礎(chǔ)，那么，流轉(zhuǎn)土地的時候需要注意什么呢？小探馬今天給大家普及一些土地流轉(zhuǎn)的基本知識，以免在以后發(fā)展中受到阻礙。

首先，我們先了解流轉(zhuǎn)土地相關(guān)條件

1、流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬必須清晰且沒有糾紛和爭議的存在。

2、土地流轉(zhuǎn)交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿。

3、土地流轉(zhuǎn)流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個人。

4、土地流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策的相關(guān)規(guī)定。

5、流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營權(quán)應(yīng)該是通過家庭承包方式、集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包、其他承包方式、其他依法可流轉(zhuǎn)交易獲得的土地才適合流轉(zhuǎn)。

 什么是土地流轉(zhuǎn)？

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，也就是保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

通俗的說，就是把土地給想種地的人種，雙方簽訂合同。不過，地還是你的。

要注意土地流轉(zhuǎn)交易中的細(xì)節(jié)

1、了解清楚流轉(zhuǎn)土地的屬性，比如，流轉(zhuǎn)農(nóng)用地，結(jié)果建了廠房，這是肯定不允許的，所以流轉(zhuǎn)土地前就應(yīng)該明確土地屬性。

2、了解清楚承包方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險能力，很容易會出現(xiàn)毀約棄田的現(xiàn)象發(fā)生，會導(dǎo)致你的經(jīng)濟(jì)受到損失。

3、了解清楚流轉(zhuǎn)土地的剩余期限，雖然土地承包期又延長了三十年，但如果是長期承包還是需要清楚土地剩余期限的，要白紙黑字寫清楚，這樣才不會發(fā)生糾紛。

流轉(zhuǎn)土地需要注意什么？

1、農(nóng)民利益問題

一是不能違背農(nóng)民的意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價格等應(yīng)該由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶應(yīng)得利益不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實(shí)行。

2、流轉(zhuǎn)年限問題

農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時間不宜過長，到期后，根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行續(xù)簽。（土地價格是不斷變化的，一次簽訂過長的時間，如果后期土地流轉(zhuǎn)價格波動較大，容易引起糾紛。）

3、流轉(zhuǎn)土地的用途問題

必須嚴(yán)格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等理由擅自改變原有耕地的農(nóng)業(yè)用途。

4、流轉(zhuǎn)合同簽訂問題

流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽定合同時應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽定；流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款

(1)雙方當(dāng)事人的姓名、住所

(2)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級

(3)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期

(4)流轉(zhuǎn)土地的用途雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

(5)流轉(zhuǎn)價款及支付方式

(6)違約責(zé)任

無論你流轉(zhuǎn)過來的土地搞種植還是做農(nóng)莊，一定要按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的去操作，不然吃虧的不只是農(nóng)民，可能承包方吃的虧會更多。