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土地流轉(zhuǎn) 土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 土地流轉(zhuǎn)五大模式：土地互換、出租、入股、宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保、“股份+合作”。 耕地的承包期：土地承包期限的長(zhǎng)短，應(yīng)考慮到我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)等因素確定。如果期限過(guò)短，不利于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。耕地的承包期為30年的規(guī)定，符合農(nóng)村耕地承包的現(xiàn)實(shí)要求。 草地、林地的承包期：農(nóng)村土地承包法根據(jù)草地和林地承包的特殊性，明確規(guī)定，草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)先遵循3個(gè)原則 1、在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，所有權(quán)不能變，承包權(quán)不能變，土地的使用方向不能變。 2、根據(jù)土地的級(jí)差，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，合理確定土地流轉(zhuǎn)承包價(jià)格，全額歸農(nóng)戶所有。 3、具體操作上規(guī)范有序，注重程序的合法性。對(duì)土地流轉(zhuǎn)面積涉及多數(shù)戶農(nóng)的，通過(guò)召開村民代表會(huì)議討論決定，以充分尊重農(nóng)民的自主權(quán)；流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動(dòng)的，及時(shí)辦理承包權(quán)證變更手續(xù)。 在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)要注意6個(gè)方面 1、流轉(zhuǎn)雙方簽字蓋章并到村集體經(jīng)濟(jì)組織登記備案。尤其要注意轉(zhuǎn)出方實(shí)際享有流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包人均應(yīng)簽字或通過(guò)授權(quán)委托書委托被委托人簽字。 2、注明流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落地點(diǎn)、面積、質(zhì)量等級(jí)等。 3、約定流轉(zhuǎn)期限、起止日期、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式。 4、約定雙方的權(quán)利義務(wù)。特別是要約定各項(xiàng)惠農(nóng)補(bǔ)貼由誰(shuí)享有及該份土地相應(yīng)義務(wù)由誰(shuí)承擔(dān)。 5、約定流轉(zhuǎn)土地的用途。 6、約定雙方違約責(zé)任。特別要對(duì)解除和修訂合同進(jìn)行約定。 前兩條不用過(guò)多考慮，但后4條在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)填寫必須慎重。流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)本輪土地承包的最后一年。 最規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同要遵守以下10條 1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。 2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。 3、承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。 4、受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。 5、受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償方法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過(guò)協(xié)商解決。 6、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容： （1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所； ?。?）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)； ?。?）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期； ?。?）流轉(zhuǎn)方式； （5）流轉(zhuǎn)土地的用途； ?。?）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； ?。?）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式； （8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理； ?。?）違約責(zé)任。 7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。 8、從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政(或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理)主管部門備案并接受其指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。 9、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)。當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。 10、通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。 |
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